Rescisão do contrato de locação: entenda o que é preciso saber

Rescisão do contrato de locação: entenda o que é preciso saber

Assinar um contrato de locação normalmente impõe um compromisso mínimo de 30 meses envolvendo inquilino, proprietário e imobiliária. Se tudo corre bem, perfeito! Mas a verdade é que imprevistos sempre podem acontecer, não é mesmo?

Nesse contexto, pode ser preciso encerrar o contrato antecipadamente. E é para saber lidar com esse tipo de situação que você deve acompanhar agora mesmo nosso post!

Sabia que a rescisão do contrato de locação merece uma atenção especial por envolver diversos trâmites burocráticos e legais? Veja aqui todos os cuidados que você precisa tomar!

Multa por quebra de contrato

Se locador ou locatário decide cancelar o contrato antes do vencimento, normalmente paga à outra parte um valor previamente estabelecido em contrato. No caso de o inquilino deixar o imóvel de maneira antecipada, o pagamento é feito proporcionalmente ao tempo de contrato restante, sem cobrança abusiva — explicaremos em detalhes, mais adiante.

Caso o contrato de locação tenha validade indeterminada, ambos podem rompê-lo a qualquer tempo, sem aplicação de multa. Se o acordo feito entre imobiliária e proprietário prevê essa multa, a cessão do contrato de aluguel por vontade do proprietário também pode gerar uma cobrança por quebra.

Cálculo da multa

De acordo com o Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo (Ibedec), a multa deve ser calculada proporcionalmente, baseando-se pelos meses restantes para o encerramento do contrato.

Esse cálculo também é amparado pelo artigo  da Lei do Inquilinato, que consta no Código Civil Brasileiro, e pelo artigo 413 do Código Civil.

Na prática, normalmente, a multa é estipulada em 3 meses de aluguel. Como exemplo, vamos imaginar um contrato de locação de 30 meses em que foi estipulada essa multa convencional de 3 meses para a parte que descumprir o acordo.

Assim, se ao final de 20 meses o locatário decide deixar o imóvel, a rescisão se dará com a aplicação da multa proporcional aos 10 meses faltantes. Logo, o valor pago pela multa será de 1 mês de aluguel.

Cálculo em valores

Para converter os meses estipulados para a multa em valores, o cálculo pode ser feito da seguinte forma: suponhamos que seja acordada uma multa de 3 aluguéis com o preço de R$1.000,00 cada, totalizando R$3.000,00.

Assim, passados os mesmos 20 meses do exemplo anterior, o inquilino decide deixar o imóvel. Para esse caso, o cálculo ocorrerá da seguinte maneira:

Obtenha o seu equivalente mensal dividindo o valor total da multa pelo prazo firmado:

R$3.000,00 / 30 meses = R$100,00

Agora, basta multiplicar a multa mensal pela quantidade de meses restantes para o cumprimento do contrato. Assim:

R$100,00 x 10 meses = R$1.000,00

Ou seja, o inquilino deverá pagar R$1.000,00 ao locador do imóvel.

Cabe ressaltar que, caso a saída do locatário não ocorra na data exata do fechamento do mês, o raciocínio é o mesmo: basta transformar a conta para valores em dias. Assim, a multa precisa ser dividida por 365 e, na sequência, multiplicada pelos dias restantes de contrato.

Para evitar confusão, tenha em mente que o cálculo sempre será proporcional ao tempo restante do contrato — e não ao seu período de vigência em meses.

Caso a imobiliária ou o proprietário se recuse a fazer o cálculo dessa forma, o inquilino poderá devolver as chaves e, posteriormente, questionar judicialmente o contrato de aluguel.

Além disso, se o inquilino já tiver pago essa multa calculada de forma errada, ainda assim ele poderá reaver a diferença por meio de ação judicial de repetição de indébito. Para tanto, ele terá que apresentar os comprovantes de pagamento ou o desconto feito sobre a caução.

Dependendo do valor da causa, essa ação nem precisa de advogado e pode ser proposta nos Juizados Especiais Cíveis.

Portanto, evite fazer o cálculo errado para não ter dores de cabeça futuras com o inquilino.

Motivos para rescisão do contrato de locação

O proprietário do imóvel só pode rescindir o contrato em 2 situações específicas: caso ele precise do imóvel para uso próprio e não tenha outro bem do tipo ou caso o inquilino cometa algum tipo de ato ilegal ou que descumpra as regras do contrato — como uma reforma não permitida. Fora isso, ele sempre deve esperar a finalização do contrato para solicitar o imóvel de volta.

O inquilino, por sua vez, não precisa apresentar motivos específicos para deixar o imóvel, desde que pague a multa estabelecida em contrato. No entanto, existe a exceção para casos em que o inquilino é transferido por seu empregador privado ou público para prestar serviços em outras localidades que não aquela do início do contrato.

Assim, ele fica desobrigado a pagar a multa, desde que notifique o locador por escrito e apresente documento comprobatório da transferência (com endereço completo do futuro local de trabalho). Essa notificação deve ocorrer com um prazo de, pelo menos, 30 dias de antecedência.

Fonte: Ingaia

Está com algum problema e precisa de advogado?
Preencha abaixo os seus dados que podemos te ajudar

Despejo proibido no RJ: STF restabelece lei estadual enquanto perdurar pandemia

Despejo proibido no RJ: STF restabelece lei estadual enquanto perdurar pandemia

A lei 9.020/20, do Estado do RJ, suspende mandados de reintegração de posse, imissão na posse, despejos e remoções judiciais ou extrajudiciais no Estado durante o estado de calamidade pública por conta do coronavírus

Nesta terça-feira, 29, o ministro Ricardo Lewandowski, de STF, restabeleceu dispositivos da lei do Estado do RJ 9.020/20 que suspendem mandados de reintegração de posse, imissão na posse, despejos e remoções judiciais ou extrajudiciais no Estado durante o estado de calamidade pública por conta do coronavírus. 

“Defiro o pedido liminar para suspender os efeitos da decisão reclamada, suspendendo-se, outrossim, a tramitação da Representação de Inconstitucionalidade 0079151-15.2020.8.19.0000, restabelecendo o dispositivo questionado na Lei Estadual 9.020/2020, até o julgamento de mérito desta reclamação.”

Art. 1º – Ficam suspensos todos os mandados de reintegração de posse, imissão na posse, despejos e remoções judiciais ou extrajudiciais no Estado do Rio de Janeiro em ações distribuídas durante o estado de calamidade pública em virtude da situação de emergência decorrente do novo coronavírus (COVID-2019), declarado pelo DECRETO nº 46.973, de 16 de março de 2020.

 

Art. 2º Ficam suspensas a aplicação e cobrança de multas contratuais e juros de mora em casos de não pagamento de aluguel ou das prestações de quitação dos imóveis residenciais, havendo comprovada pela parte devedora o seu absoluto estado de necessidade durante o estado de calamidade pública ou em virtude da situação de calamidade.

 

Em novembro de 2020, o desembargador Ferdinaldo Nascimento deferiu medida liminar suspender a vigência do diploma impugnado até o julgamento definitivo da representação. Naquela análise, para o magistrado, a norma viola o princípio da separação de poderes e a regra de competência legislativa em afronta ao disposto na Constituição Estadual e na Constituição da República. Veja a decisão do desembargador.

Processo: Rcl 45.319m

Fonte: Sindiconet

 

Está com algum problema e precisa de advogado?
Preencha abaixo os seus dados que podemos te ajudar

Justiça do RJ garante locação de imóvel por temporada em condomínio, como Airbnb

Justiça do RJ garante locação de imóvel por temporada em condomínio, como Airbnb

Juíza considera que proibição não pode ser considerada uma vez que não houve alteração da Convenção Condominial

A juíza de Direito em exercício Ana Lucia Soares Pereira Mazza, do RJ, deferiu tutela de urgência permitindo a locação de imóvel em condomínio pela plataforma do Airbnb.

A autora alega nos autos que foi realizada uma assembleia, sem o quórum mínimo, na qual foi proibida a locação por temporada. Ao analisar o pedido de tutela, a magistrada ponderou que a locação por temporada não está expressamente vedada pela Convenção de Condomínio.

“Ressalve-se que a decisão da assembleia contra a qual se insurge a requerente, que proibiu as locações por temporada, não pode ser considerada, uma vez que não houve alteração da Convenção Condominial, sendo certo que, para tanto, é necessário o quórum de aprovação de 2/3 dos votos dos condôminos, na forma do artigo 1.351 do CC, o que não ocorreu no caso vertente.”

Além disso, a julgadora asseverou que não houve indicação na ata de assembleia de condutas concretas dos locatários que tenham gerado transtornos aos condôminos.  

 

Por isso, determinou que o condomínio se abstenha (i) de proibir a locação por temporada pela autora, inclusive pela plataforma Airbnb; (ii) de aplicar multas em decorrência das locações por temporada; (iii) de proibir a entrada, saída, gozo e fruição de todo e qualquer locatário do imóvel da autora, em razão de vínculo decorrente de locação por temporada, inclusive pela plataforma Airbnb. 

 

Processo: 0287295-88.2020.8.19.0001

Veja a decisão.

 

Fonte: Sindiconet

 

Está com algum problema e precisa de advogado?
Preencha abaixo os seus dados que podemos te ajudar

O contrato built to suit e a lei 12.744/12

O contrato built to suit e a lei 12.744/12

Built to suit, numa tradução livre, seria “construído para servir”, ou “construído para ajustar”. Juridicamente, a expressão é utilizada em referência a contratos de locação (antes considerados atípicos por alguns) de bens imóveis urbanos, em que o locador investe dinheiro no imóvel, nele edificando ou por meio de reformas substanciais, sempre com vistas a atender às necessidades previamente identificadas pelo locatário.

Exemplificando, se uma rede de varejo precisa locar um imóvel que tenha determinadas características, qualquer investidor pode providenciar a compra e construção, ou reforma, com a finalidade única de atender aos interesses desse inquilino especificamente. Para tanto, antes do investimento, o locador celebra o contrato built to suit, contemplando um prazo de vigência que lhe permita ter a segurança de recuperar o capital investido, além de perceber rendimentos da locação.

Locações dessa natureza são interessantes para a indústria e comércio. São, portanto, locações para fins não residenciais. Há benefícios de diversas naturezas para o locatário, porque não há imobilização de capital para o exercício de sua atividade (costuma ser melhor aplicar o capital na atividade desenvolvida do que no imóvel), além de possíveis vantagens financeiras e tributárias, dependendo do regime de tributação adotado pela pessoa jurídica. O locador, por sua vez, deve investir para atender às particularidades do inquilino, mas, como recompensa, tem a segurança de um contrato firme, com pessoas jurídicas geralmente estabelecidas no mercado. O prazo contratual fixado é suficientemente extenso para permitir ao locador-investidor recuperar todo o capital investido, além de perceber os rendimentos compatíveis (aluguéis propriamente ditos).

Sobre essa espécie atípica de locação, nunca houve em nosso ordenamento um único artigo de lei que a disciplinasse. A aplicação integral da lei 8.245/91, que regula as locações de imóveis urbanos, é inconciliável com a natureza do built to suit quanto a alguns aspectos.

O mais importante deles diz respeito ao valor locatício. Enquanto na locação convencional, o aluguel remunera o uso do imóvel destinado ao locatário, no built to suit o aluguel deve remunerar, além do uso, também o investimento feito para personalizar o imóvel, ou construí-lo, exclusivamente para atender às necessidades de um inquilino específico. O locador pode até depender de recursos de terceiros para efetivar a construção, sendo comuns operações de financiamento para tal fim.

O contrato, é fácil notar, apresenta complexidade significativamente maior que a locação convencional de imóvel urbano.

 

Fonte: Migalhas

Ficou com alguma dúvida?
Preencha abaixo os seus dados!

Em caso de herança, se um dos herdeiros não vender o imóvel, o que fazer?

Em caso de herança, se um dos herdeiros não vender o imóvel, o que fazer?

Saiba o que determina a lei e quem tem direito aos bens deixados pelo falecido.

É muito comum o desentendimento de herdeiros de imóveis com relação ao futuro do bem, e um dos mais comuns é a discussão sobre a venda, quando um ou mais herdeiros não querem se desfazer do (s) imóvel (is). Outra situação corriqueira é quando um dos herdeiros morava no imóvel com o falecido e depois da morte se nega a sair.

Primeiro, é preciso entender como funciona a sistemática da sucessão e conhecer alguns termos usados nesse processo. Com a morte de uma pessoa, todos os seus bens formam o que se chama de monte mor (reunião dos bens deixados pelo falecido) e se tornam uma única coisa também chamada de herança.

As pessoas que têm direito de dividir os bens deixados, em regra, são os herdeiros, cuja própria lei estabelece quem são de acordo com a cadeia de sucessão ou aqueles informados em inventário. Existem outras pessoas que têm direito aos bens deixados, que são os legatários e recebem um bem específico e determinado indicado pelo falecido, que se chama autor da herança.

Para dividir os bens deixados, é preciso que se faça o inventário, sendo ilícito a divisão dos bens pelos herdeiros sem realização desse procedimento. Algumas transações, inclusive, se mostram impossíveis, como saques de valores depositados em instituições financeiras, venda de carros ou imóveis. Enquanto não for terminado o processo de inventário, nada pode ser dividido ou vendido, exceto em situações especiais e previamente autorizadas pelo juiz.

É por isso que, quando uma pessoa morre, nenhum dos herdeiros tem direito sobre os imóveis deixados. Não pode alguém que morava com o falecido, por exemplo, continuar ocupando o imóvel se os demais herdeiros não concordarem, mesmo que esta pessoa morasse junto com a que morreu a seu convite ou para cuidar dele enquanto vivo.

Por exemplo, um filho que morou durante anos com um pai ou mãe doente, cuidando dessa pessoa e dedicando-se exclusivamente a esta função, depois da morte da pessoa não pode permanecer no imóvel sem pagar aluguel caso os demais herdeiros não concordem com isso.

Nesses casos, os herdeiros que não concordam com a permanência daquele único no imóvel sem pagamento de aluguéis podem exigir judicialmente essa cobrança ou ainda a imissão na posse do imóvel, com a retirada forçada do morador.

Existe apenas uma exceção a esta regra: quando um dos herdeiros for cônjuge do falecido. Isso porque, independente do regime do casamento, o cônjuge sobrevivente tem direito real de habitação no imóvel destinado à residência da família, de forma gratuita, sem que os demais herdeiros possam vendê-lo ou alugá-lo a terceiros. Se houver mais de um imóvel a inventariar, somente o de moradia não poderá ser objeto de negociações.

Quando há discordância quanto a venda do imóvel, caso um ou mais herdeiros se recusem a vendê-lo, a lei estabelece que os interessados na venda poderão fazê-lo por meio de decisão judicial.

Neste caso, o (s) interessado (s) na venda devem notificar o herdeiro que se recusa a vendê-lo sobre a intenção de venda. Caso este não se manifeste no prazo concedido, então será necessário ingressar com uma ação judicial na qual o juiz determinará a avaliação e venda do imóvel.

Por força de lei, os herdeiros têm preferência para comprar as partes dos demais, pelo preço da avaliação. Caso nenhum se interesse, pode haver um leilão para a venda. Alienado o imóvel, será feita a divisão do valor da venda entre os herdeiros.

É importante ter em mente que o ideal é um acordo entre os envolvidos, pois processos judiciais sempre têm custo e costumam demorar e, ao final, independente da resistência oferecida, o imóvel será vendido se essa for a vontade de um ou mais herdeiros.

Fonte: Infomoney

Está com algum problema e precisa de advogado?
Preencha abaixo os seus dados!

 
 
 

Built to suit: Entenda como funciona

Built to suit: Entenda como funciona

Muitas empresas, para aumentarem o lucro líquido e diminuir os custos, precisam de imóveis com estruturas específicas e da forma mais enxuta possível. Para isto, há uma modalidade de contratos de aluguel chamados de built to suit.

O que é o built to suit?

Built to suit é uma forma de locação imobiliária onde o imóvel é construído especificamente para as necessidades do seu futuro locatário. Logo, nesse modelo, o locatário encomenda a construção ou uma grande reforma de um imóvel, para posteriormente alugá-lo.

Normalmente, este tipo de contrato é usado por indústrias ou comércios que possuem necessidades específicas para instalação. Além disso, é um contato de longo prazo. Uma locação pelo modelo costumam ter um contrato com validade entre 15 e 20 anos.

Qual é a jurisprudência para esse modelo no Brasil?

Como modalidade de aluguel, o built to suit é recente no país. Só no ano de 2012, entrou em vigor a Lei 12.744 que reconheceu essa relação. Além disso, a lei tornou mais clara e caracterizou este tipo de contrato.

Foi necessária uma legislação específica para o contrato. Isso porque há uma série de complexidades e situações atípicas. O modelo possui algumas diferenças de contratos comuns:

  • O locador deve receber o valor investido no imóvel com obras e reformas mais o valor da locação;
  • O locador só pode reaver o imóvel após o fim do contrato;
  • Devido a complexidade de estabelecer um valor de aluguel, o locatário pode pedir renúncia do valor.


Mesmo com uma legislação específica, o contrato built to suit deve respeitar as condições do contratos gerais. Isto é, respeitar os princípios legais e econômicos, e a boa-fé.

Além disso, o locatário precisa respeitar algumas condições contratuais. Sob pena de ações de despejo ou consignação do pagamento.

 

Dúvidas? Preencha abaixo os seus dados que podemos te ajudar!

 
 
 
 

 

Penhorabilidade do bem de família do fiador em contratos de locação e a sua aplicação jurisprudencial

Penhorabilidade do bem de família do fiador em contratos de locação e a sua aplicação jurisprudencial

O Direito está cheio de temáticas que, reiteradamente, resultam em posicionamentos díspares nos Tribunais, seja pela mudança da composição de alguns colegiados, seja pela mudança/transformação do Direito no tempo. Neste ano, a lei 8.009/90 completa trinta anos de vigência. Trata-se de um dos diplomas mais importantes em nossa legislação e acreditamos que o debate que paira sobre o art. 3º, inciso VII, da lei 8.009/1990 é um bom demonstrativo dessa mudança.

Vejamos. Recentemente, Daniel Ustárroz fez um apanhado do alcance do conceito de bem de família, chegando a conclusões cruciais para a compreensão do instituto: (i) O conceito de impenhorabilidade de bem de família abrange também o imóvel pertencente a pessoas solteiras, separadas e viúvas (súmula 364/STJ); (ii) A proteção contida na Lei nº 8.009/1990 alcança não apenas o imóvel da família, mas também os bens móveis indispensáveis à habitabilidade de uma residência e os usualmente mantidos em um lar comum (AgRg no REsp nº 606301/RJ, 4. T., Rel. Min. Raul Araújo. DJE 19.09.2013); (iii) “Não há que se falar em prazo decadencial ou prescricional para a arguição da oponibilidade de bem de família, pois a jurisprudência do STJ orienta que a impenhorabilidade de bem de família é matéria de ordem pública, suscetível de análise a qualquer tempo e grau de jurisdição, operando-se a preclusão consumativa somente quando houver decisão anterior acerca do tema”. (AgInt no REsp 1639337/MG, 4. T., Rel. Min. Marco Buzzi. DJe 23/10/2020); (iv) É impenhorável o único imóvel residencial do devedor que esteja locado a terceiros, desde que a renda obtida com a locação seja revertida para a subsistência ou a moradia da sua família (súmula 486/STJ)1.

Em seu art. 1º, a referida lei prevê o seguinte: “O imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo nas hipóteses previstas nesta lei”. Porém, como toda a regra geral, comporta exceções. E, no presente artigo, nos debruçaremos justamente sobre o art. 3º, inciso VII, da lei 8.009/1990.

O dispositivo legal afirma, categoricamente, o seguinte: A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido: VII – por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação. Em outras palavras, o legislador criou uma exceção à regra geral, no sentido de que o bem de família do fiador em contrato de locação poderá ser penhorado pelo locado, caso o locatário não cumpra com as suas obrigações contratuais.

Acerca do desiderato almejado pelo legislador, cabe referir o que aduz Gleydson Oliveira, ao explanar que o propósito normativo era “fomentar a moradia e o livre mercado de locações de imóveis e diminuir os custos das transações”2, em clara convergência de Direito e Economia, visando a criar um panorama mais seguro ao mercado locatício. O autor complementa a análise conjuntural, expondo que, até a edição da lei 8.245/91 – que proporcionou a inclusão do inciso VII à lei 8.009/90 -, a “atividade de locação de imóveis tinha um desempenho abaixo do seu potencial, sobretudo diante da ausência de um modelo que ofertasse segurança e estabilidade jurídicas aos sujeitos envolvidos”3. Infere-se, assim, a grande importância ostentada pela inovação normativa para o fortalecimento do mercado e para a facilitação de negociações no segmento locatício.

Em esfera jurisprudencial, no ano de 2006, o Supremo Tribunal Federal, ao analisar essa questão, no julgamento do RE 407.688, de relatoria do Ministro Cezar Peluso, decidiu pela legitimidade da penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, reconhecendo a compatibilidade da exceção com o direito à moradia e à dignidade da pessoa humana. Consequentemente, tal orientação foi alçada como precedente jurisprudencial no Tema 295 do STF: “É constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, em virtude da compatibilidade da exceção prevista no artigo 3, VII, da lei 8.009/1990 com o direito à moradia consagrado no artigo 6 da Constituição Federal, com redação da EC 26/2000”, e na Súmula 549 do STJ: “É válida a penhora de bem de família pertencente ao fiador de contrato de locação”.

Porém, recentemente, no RE 605.709/SP, a 1ª Turma do STF, em maioria apertada, adotou entendimento diametralmente contrário, no sentido de que a dignidade da pessoa humana e a proteção à família impedem a penhora do bem de família do fiador em locação comercial, sob pena de privilegiar a satisfação do crédito do locador do imóvel comercial ou o livre mercado. Outro fundamento suscitado por parcela doutrinária minoritária funda-se na alegada quebra da isonomia, em virtude do tratamento jurídico díspar entre locatário e fiador4.

Cléo Siveira e Tassia Ruschel Ibrahim, ao analisar essa temática, resumiram tal julgamento do RE 605.709/SP da seguinte forma: “Em resumo, entendeu o STF que, apesar da existência de determinação legal de que o imóvel de família do fiador pode ser alienado para a quitação da dívida locatícia, a regra não valeria para todos os casos. Isso é, afastou-se a pacificação construída nos últimos anos para se firmar entendimento de que (i) se o contrato de locação for comercial; (ii) se o locatário se tornar inadimplente; (iii) se a garantia for fiança; e (iv) se o fiador possui somente um imóvel, este imóvel não pode mais ser penhorado para liquidação do débito locatício. Assim, declarou-se que a previsão do art. 3°, VII, da lei 8.009/90, permissiva à penhora do bem de família para satisfazer fiança concedida em contrato de locação residencial, não abrangeria os contratos de locação comercial”5.

O referido acórdão, até segunda ordem, está pendente de embargos de divergência para fixação de nova tese sobre a temática.

A partir do julgamento do RE 605.709/SP, alguns Tribunais passaram a, gradativamente, modificar seus entendimentos antes pacificados sobre a temática, causando maior insegurança jurídica. Por exemplo, o Tribunal de Justiça de São Paulo, possui entendimentos divergentes entre Câmaras Cíveis: recentemente, a 27ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, em sede de Agravo de Instrumento n. 2222923-07.2020.8.26.0000, de relatoria da Desembargadora Rosangela Telles, determinou a impenhorabilidade do imóvel de um fiador em contrato de locação comercial, justamente com base no julgamento do recurso extraordinário do STF. Em suas razões, a relatora fez distinção entre a natureza do contrato de locação (no caso analisado, tratava-se de locação comercial) para fins de afastar a Súmula 549 do STJ.

Porém, a 31ª Câmara Cível do mesmo Tribunal de Justiça de São Paulo, em sede de apelação 1010423-13.2018.8.26.0344, de relatoria do desembargador Francisco Casconi6, possui entendimento diametralmente diverso, afirmando, inclusive, que o entendimento do RE 605709/SP é decisão isolada, desprovida de vinculatividade, que não tem o condão de afastar as conclusões tomadas em sede de recurso extraordinário com repercussão geral.

A 15ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, recentemente, posicionou-se, também, de forma contrária ao RE 605.709/SP, no sentido de não reconhecer a impenhorabilidade do bem de família do fiador7. Neste, o que mais chama a atenção, é justamente a preocupação da desembargadora relatora em manter a jurisprudência estável, íntegra e coerente, com fulcro nos artigos 926 e 927 do Código de Processo Civil.

Trata-se do mesmo posicionamento explicitado pelo Subprocurador-Geral da República, Wagner Natal Batista, em parecer exarado em 30/07/2020 no bojo do processo 0232323-06.2019.8.21.7000, ao sustentar que a decisão proferida quando do julgamento do Recurso Extraordinário n. 605.709 consistiu em entendimento isolado, sem o condão de representar efetiva relativização da compreensão cediça no âmbito da Suprema Corte. Em sua visão, cuidou-se de mero “decisum pontual, não unânime, que não tem efeito multiplicador”8.

O membro do parquet arremata seu abalizado parecer, com a seguinte ponderação acerca da importância de um entendimento uníssono a respeito da (im)penhorabilidade envolvendo o bem de família do fiador em contratos de locação imobiliária: “Se essa Excelsa Corte entende que a penhora do bem de família do fiador de contrato de locação residencial não ofende o art. 6º da Constituição da República, mesma orientação deve ser aplicada às hipóteses que envolvem contrato de locação comercial.”9

Outrossim, cumpre reforçar que, no âmbito do Superior Tribunal de Justiça – autoridade jurisdicional máxima em se tratando de uniformização hermenêutica da legislação federal -, o tema resta, inclusive, sumulado desde 2015, quando da edição do Enunciado nº 549, conforme já mencionado anteriormente.

Referido enunciado sumular foi o resultado de múltiplos precedentes exarados pelas Turmas de Direito Privado da Corte Superior10-11-12, dando ensejo à consolidação temática pela 2ª Seção do STJ, para o fim de dar concretude a valores tão caros à dogmática processual civil instaurada com o advento do Código de Processo Civil vigente: valorização dos precedentes, uniformização e estabilização jurisprudenciais.

Este é o ponto!

O art. 3º, inciso VII, da Lei 8.009/1990 prevê, de forma objetiva e direta, a exceção do caso de impenhorabilidade do bem de família no caso de fiança em contrato de locação. Ressalta-se, ainda, que o legislador não faz distinção sobre a natureza do contrato de locação, independentemente se a fiança for na locação residencial ou comercial.

Acerca do tema, não se pode olvidar que o inciso VII do art. 3º da lei 8.009/90 foi introduzido no ordenamento jurídico pela lei 8.245/91. A lei de regência locatícia é repleta de dispositivos idiossincráticos às locações residenciais (v.g. art. 4613) e às locações não residenciais (v.g. art. 5114); isto é, o legislador ordinário foi expresso em conferir tratamentos díspares às espécies locatícias naquilo que entendia prudente distinguir, ao passo que unificou os tratamentos jurídicos nos temas que supunha análogos.

Há de se concluir, portanto, que inexiste qualquer substrato a justificar a presunção de que o legislador se omitiu ao não criar regras particulares à penhorabilidade do bem de família do fiador no contrato de locação não residencial; o silêncio do legislador representou, desse modo, escolha legislativa deliberada (silêncio eloquente).

No entanto, o RE 605.709/SP traz resultado diverso, pois, não declara a inconstitucionalidade do dispositivo legal (constitucionalidade essa já reconhecida no RE 407.688, de relatoria do Ministro Cezar Peluso, já em 2006), mas sim cria uma distinção nova, sequer realizada pelo legislador, qual seja, a distinção da fiança em locação comercial e residencial.

Tal resultado, no nosso sentir, se apresenta como típico caso de ativismo judicial. A temática do ativismo judicial já foi diversas vezes analisada, até mesmo em sede de matéria imobiliária115. Existe no Brasil uma lógica de que o Direito é qualquer coisa, desde que dito por aquele que pode dizer qualquer coisa. Novamente visitando Streck: “Porque o sujeito põe o Direito como bem entende e diz que aquilo é Direito. E a doutrina vai e repete. E está dado o círculo”16A pergunta que fica é a seguinte: de que forma o juiz pode se negar a aplicar a lei (sem que o dispositivo legal tenha sido declarado inconstitucional)? Se o art. 3º, inciso VII, da lei 8.009/1990 é constitucional, por que só se aplica a um tipo de contrato de locação? No caso concreto, o que se apresenta é a vontade do intérprete em não aplicar a lei. Nessa busca por fundamentos contra legem, opta pela adoção de conceitos indeterminados para fundamentar sua aplicação contrária ao dispositivo legal.

Por fim, no nosso entender, a problemática causada pelo entendimento fruto do RE 605.709/SP passa a ser extremamente prejudicial à segurança jurídica, de forma contrária ao que prevê a legislação específica e processual. Toda e qualquer modificação demandaria, impreterivelmente, alteração normativa pelas vias próprias, mediante o legítimo exercício da atividade legiferante do Estado, e não em decorrência de interpretações casuísticas e contra legem adotadas pelo Poder Judiciário, com o que, naturalmente, não se compactua.

Fonte: Migalhas

 

 

Está com algum problema e precisa de advogado?
Preencha abaixo os seus dados que podemos te ajudar!

 
 
 

Locador pode atualizar valor de aluguel após melhorias feitas pelo locatário

Locador pode atualizar valor de aluguel após melhorias feitas pelo locatário

A ação revisional de contrato de locação autoriza o ajuste do valor do aluguel, considerando em seu cálculo eventual melhorias feitas pelo locatário, com autorização do locador. Com esse entendimento, a Corte Especial do Superior Tribunal de Justiça deu provimento a embargos de divergência para permitir ao proprietário de um hospital aumentar o valor do aluguel com base em obras feitas pelo inquilino.

 

O caso, que tramita na corte desde 2013, foi definido após voto-vista do ministro Herman Benjamin, em sessão por videoconferência. A decisão foi tomada por maioria, com base no voto da relatora dos embargos, ministra Nancy Andrihi.

 

O objetivo da imobiliária, autora da ação, é elevar o valor do aluguel de R$ 63.945,60 para R$ 336.932,80 mensais, com base no incremento da área edificada, que aumentou cinco vezes. A construção foi feita pelo locatário, com autorização expressa do locador.

Ao seguir a relatora, o ministro Herman Benjamin encampou a tese segundo a qual, em sede de ação revisional de locação comercial, o novo aluguel deve refletir o valor patrimonial do imóvel, inclusive decorrente de benfeitorias realizadas pelo locatário, pois essas são incorporadas ao domínio do locador, proprietário do bem.

 

A maioria entendeu que, se o valor original fosse mantido, o pagamento seria inferior ao verdadeiro potencial do bem. Isso faria o locador perder a possibilidade de auferir todos os frutos possíveis a partir do próprio bem.

 

Ficaram vencidos os ministros Humberto Martins e Luís Felipe Salomão, que votaram por não conhecer dos embargos de divergência. Eles entenderam que não há similitude fática entre a tese embargada e os acórdãos paradigmas trazidos no recurso.

EResp 1.411.420

Fonte: Conjur

Está com algum problema e precisa de advogado?
Preencha abaixo os seus dados que podemos te ajudar!

Conselho dos Juizados Tj/rj Uniformiza Teses Sobre Prazo Prescricional e Legalidade da Cobrança de Taxa de Decoração

Conselho dos Juizados Tj/rj Uniformiza Teses Sobre Prazo Prescricional e Legalidade da Cobrança de Taxa de Decoração

Nesta semana foi publicada decisão da Turma de Uniformização Cível do Conselho Recursal dos Juizados Cíveis e Criminais do Estado do Rio de Janeiro, que apreciou e julgou duas teses sobre temas de grande relevância para o mercado imobiliário. 

São elas:

1- Definição do prazo prescricional aplicável à hipótese de pretensão de restituição de pagamentos realizados a título de Taxa de Ligação Definitiva e de Taxa de Decoração em sede de contrato de compra e venda de unidade imobiliária em construção.

2- Abusividade ou não da cláusula contratual inserida em promessa de compra e venda de unidade imobiliária em construção que estabelece obrigação de o promitente comprador do pagamento da chamada Taxa de Decoração.

Até o referido julgamento, as teses conflitantes causavam insegurança jurídica acerca da matéria, e, consequentemente, grave desassossego aos empreendedores que tinham receio de lançar o empreendimento cobrando a taxa de decoração e no futuro ser condenado a devolver os valores corrigidos, e, em algumas situações, onerados por indenização para reparação de danos morais.

Também causava grande incerteza a questão do prazo prescricional. As Turmas Recursais adotavam decisões conflitantes, onde alguns julgados aplicavam o prazo do Código de Defesa do Consumidor, ou seja, 05 anos, e outros entendiam que o prazo deveria ser de 03 anos, conforme prevê o Código Civil.

Ao interpor o incidente de uniformização de jurisprudência, o escritório Azevedo, Moreira, Lima Advogados, logrou êxito em demonstrar, não só a necessidade de uniformização das decisões, como também, delimitar as teses que deverão nortear doravante as decisões nos Juizados.

Sendo assim, os processos que encontravam-se suspensos e que tinham como tema o prazo prescricional e a validade da cláusula que transfere ao adquirente a obrigação de custeio da “taxa de decoração” seguirão a seguinte orientação:

 

“… À conta de todo o exposto, voto no sentido de conhecer o incidente e julgá-lo para firmar a seguinte tese:

 

  • Aplica-se à hipótese de pretensão de restituição de pagamentos realizados a título de Taxa de Ligação Definitiva e de Taxa de Decoração em sede de contrato de compra e venda de unidade imobiliária em construção, o prazo prescricional trienal previsto no art. 206, parágrafo 3º, incisos IV e V do Código Civil destinados às ações que buscam compor danos decorrentes de enriquecimento sem causa e reparação civil”;

 

  • · “É válida a cláusula contratual inserida em promessa de compra e venda de unidade imobiliária em construção que estabelece a obrigação de o promitente comprador pagar a chamada Taxa de Decoração, a qual deve observar dever de clareza de informação acerca da extensão dos itens decorativos, de paisagismo e afins por ela abrangidos, discriminadamente e a ser objeto de posterior prestação de contas; assim como assegurar que a cobrança respectiva não ultrapasse percentual desarrazoado ou aleatório do preço do imóvel que, concretamente, onere excessivamente o consumidor ”.

 

Considerando que o sistema processual brasileiro prestigia o princípio do livre conhecimento do julgador e outros princípios que dão ao juiz monocrático a liberdade de julgar atento as provas carreadas no processo, respeitando, no entanto, a legislação vigente, poderá doravante haver decisões isoladas que venham contrariar a orientação supra, contudo, é inegável que a maior parte das decisões passará a seguir as teses fixadas na uniformização.

 

PROCESSO Nº 0028314-18.2018.8.19.0002 (2018.700.590440-8)

CLIQUE AQUI e veja a íntegra da decisão.

 

Está com algum problema e precisa de advogado?
Preencha abaixo os seus dados que podemos te ajudar!

 
 
 

Como comprovar o mau uso do imóvel?

Como comprovar o mau uso do imóvel?

Resumo: De acordo com o STJ, somente através da vistoria do imóvel é possível comprovar o seu mau uso diferenciando-o do desgaste natural da sua utilização.

Constitui um dos deveres do locatário efetuar a entrega do imóvel ao locador nas condições de utilização em que o recebeu, conservando-o e zelando por sua manutenção. Conforme dispõe o art. 23, inc. III, da Lei de Locações: “O locatário é obrigado a: III – restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;” (<http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm>).

 

Mas situação de difícil averiguação é saber determinar o que é o mau uso do imóvel pelo inquilino, decorrentes de seu uso inadequado devolvido com avarias com aquelas que surgem pelo seu desgaste natural. Para tanto, na elaboração do contrato de aluguel já podem conter informações e documentos comprobatórios acerca da situação física do imóvel, facilitando a identificação posteriormente se se trata de mau uso ou desgaste natural.

Assim, fotos e a descrição com um inventário da situação do imóvel ao tempo de sua entrega ao locatário se mostram imprescindíveis para evitar problemas futuros, que devem ser objeto de averiguação por ambas as partes.

No entanto, nem sempre os contratos são minuciosos e ao seu término, com a entrega do imóvel ao locador, surgem problemas acerca do uso e conservação do bem por parte do locatário.

Nessa situação, na qual inexistem informações ou estas são imprecisas ou unilaterais sobre o estado em que se encontrava o imóvel ao tempo da locação, as vistorias realizadas no início da locação e ao seu término se mostram imprescindíveis para comprovar o mau uso do imóvel pelo locatário diferenciando os danos existentes daqueles oriundos do seu desgaste natural.

Foi o que determinou a 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça no AgInt no AREsp 1622045, acompanhando o acórdão proferido pelo TJSP.

Observe o julgado:

Processual civil. Agravo interno no agravo em recurso especial. Decisão da presidência do stj. Súmula n. 182 do STJ. Reconsideração. Locação. Ação de cobrança. Aluguéis atrasados e danos materiais. Negativa de prestação jurisdicional. Não ocorrência. Acórdão que excluiu a cobrança dos danos ante a ausência de prova. Pleito atendido. Súmula n. 284/STF. Revisão do contrato e de provas. Impossibilidade. Agravo interno provido. Agravo em recurso especial desprovido.

  1. Inexiste negativa de prestação jurisdicional quando o acórdão recorrido pronuncia-se, de forma clara e suficiente, acerca das questões suscitadas nos autos, manifestando-se sobre todos os argumentos que, em tese, poderiam infirmar a conclusão adotada pelo Juízo.
  2. A recorrente busca a exclusão de condenação já retirada do total a ser pago. Deficiência na fundamentação do recurso que faz incidir a Súmula n. 284/STF.
  3. O recurso especial não comporta o exame de questões que impliquem revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmulas n. 5 e 7/STJ).
  4. No caso concreto, o Tribunal de origem entendeu que havia obrigação contratual de que o imóvel fosse entregue com pintura nova. Modificar tal entendimento exigiria nova análise do conjunto probatório dos autos, medida inviável em recurso especial.
  5. Agravo interno a que se dá provimento para reconsiderar a decisão da Presidência desta Corte e negar provimento ao agravo nos próprios autos.

Trecho do VOTO:

[…] Quanto à vistoria, a Corte local assim se manifestou (e-STJ fls. 726/728):

Entretanto, os danos materiais apontados na vistoria final, realizada unilateralmente, não podem lhe ser imputados.

De fato, nos termos do art. 23, III, da Lei nº 8.245/91, deve o locatário “restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal”.

Ora, apenas a vistoria regularmente efetuada constitui meio de prova hábil a comprovar os danos fora da normalidade do uso e possibilitar ao locador lesado cobrar os custos dos reparos que se fizerem necessários no imóvel.

Salienta-se que as fotografias juntadas pelo autor (fls. 52/134), não comprovam o mau uso, em razão de serem documentos unilaterais. Assim, nota-se que o autor não se desincumbiu do ônus de comprovar que os danos alegados na inicial foram causados pelo mau uso do imóvel pela locatária, como determinava o art. 373, inciso I, do CPC.

A prova produzida nos autos não permite conclusão segura sobre o momento em que os problemas alegados na petição inicial ocorreram. A despeito de presumida a culpa da locatária pelos danos ocasionados ao imóvel locado, essa presunção é relativa. O locador deve realizar vistorias inicial e final, sempre com a regular participação do locatário e fiadores. A constatação deve ser aferida sob o crivo do contraditório.

Embora tenha sido elaborado auto de vistoria inicial com participação da locatária (fls. 35/49), o auto de vistoria final não foi realizado da mesma maneira. Ou seja, a realização de uma vistoria final (com a presença das partes), representa fator essencial para a comprovação dos danos alegados pelo autor.[…]

Portanto, inexistindo prova válida acerca da real situação do imóvel ao tempo da desocupação, mormente quanto aos danos alegadamente provocados pela apelante, impossível reconhecer sua responsabilidade ao ressarcimento, devendo ser provido o presente recurso de apelação, neste ponto.

(AgInt no AREsp 1622045/SP, Rel. Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 14/09/2020, DJe 22/09/2020) (grifos nossos)

 

Inteiro teor disponível em: https://scon.stj.jus.br/SCON/GetInteiroTeorDoAcordao?num_registro=201903438068&dt_publicacao=22/09/2020>.

Fonte: Cristiano Sobral

 

Está com algum problema e precisa de advogado?
Preencha abaixo os seus dados que podemos te ajudar!