Locatário de imóvel é condenado a ressarcir fiador em R$ 30 mil

Locatário de imóvel é condenado a ressarcir fiador em R$ 30 mil

Sentença proferida pela 13ª Vara Cível de Campo Grande julgou procedente a ação movida por fiador em face de locatário de imóvel, condenado ao pagamento de R$ 30.000,00, acrescidos de juros de mora de 1% ao mês e correção monetária, em favor do autor que teve que arcar com a dívida do inadimplemento do pagamento da locação do imóvel.

Alega o autor que figurou junto com sua esposa como fiador em contrato de aluguel firmado pelo réu em 30 de maio de 2012. Narra que o réu entregou o imóvel em 20 de abril de 2018 sem o regular pagamento do aluguel, razão pela qual negociou os débitos junto à administradora, restando acordado o pagamento de R$ 30.000,00 em duas parcelas. Sustenta que faz jus ao ressarcimento do valor pago.

Devidamente citado, o réu não apresentou contestação, sendo decretada sua revelia. Assim, afirmou o juiz Alexandre Corrêa Leite que o réu fez com que operasse em seu desfavor os efeitos da revelia, como a presunção de veracidade dos fatos alegados, “notadamente com relação à existência do contrato de locação em que figurou como locatário e o autor como fiador, ao inadimplemento dos aluguéis e acessórios da locação, assim como o seu desinteresse com a sorte deste processo”.

Além disso, observou o juiz a existência de provas nos autos do contrato de locação em que o autor figurou como fiador e o réu como locatário, além disso, restou também demonstrado o pagamento dos aluguéis e encargos da locação.

“Com efeito, ao pagar integralmente a dívida locatícia, o autor, fiador, sub-rogou-se no direito do credor (neste caso, a administradora do imóvel locado), podendo pleitear o ressarcimento junto ao réu, locatário inadimplente”, como estabelece o artigo 831 do Código Civil, destaca o magistrado.

“Destarte, estando suficientemente comprovado que o autor, fiador, pagou o débito cujo pagamento era de responsabilidade do locatário, sub-rogando-se no direito do credor, a procedência do pedido formulado na exordial é medida que se impõe”, concluiu.

(Fonte: TJ-MS)

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Cálculo do ITBI deve ser baseado em valor da venda do imóvel

Cálculo do ITBI deve ser baseado em valor da venda do imóvel

No caso, o cliente comprou o apartamento, mas o Distrito Federal calculou o ITBI com base em tabelamento próprio e gerou uma diferença de R$ 8,6 mil na cobrança do imposto, correspondente a 3% do valor do imóvel

O cálculo do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) deve ter como base o valor da venda do imóvel e não tabela própria. Com esse entendimento, a juíza substituta do 1º Juizado Especial da Fazenda Pública do Distrito Federal condenou o DF a restituir consumidor que pagou valor acima do devido.

No caso, o cliente comprou o apartamento, mas o Distrito Federal calculou o ITBI com base em tabelamento próprio e gerou uma diferença de R$ 8,6 mil na cobrança do imposto, correspondente a 3% do valor do imóvel.

Em seu defesa, o DF alegou que o cálculo do imposto observou o disposto na Lei Distrital 3.830/2006 e que a base de cálculo do tributo pode não corresponder ao valor declarado pelo contribuinte.

Ao analisar o caso, no entanto, a juíza explicou que o Código Tributário Nacional prevê que a base de cálculo do imposto de transmissão deve ser feita considerando o valor de venda do bem ou do direito transmitido.

O valor, disse, “só pode ser arbitrado desde que sejam omissos ou não mereçam fé as declarações ou documentos expedidos pelo sujeito passivo ou pelo terceiro legalmente obrigado”.

Com isso, a juíza considerou que ficou ausente a demonstração de instauração do processo regular e dos critérios usados para justificar o aumento do valor da base de cálculo e determinou que o DF restitua o autor em R$ 8,6 mil pagos.

0744819-97.2019.8.07.0016

Fonte: Conjur

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Terreno não edificado pode ser penhorado quando não destinado à unidade familiar

Terreno não edificado pode ser penhorado quando não destinado à unidade familiar

Imóvel não edificado pode ser penhorado para quitação de dívida dos seus proprietários quando o lote não configurar a residência do casal ou da entidade familiar. Assim entendeu, por unanimidade, a 8ª Turma do TRF 1ª Região ao manter a penhorabilidade do terreno de um homem que não comprovou que a área, sem construção, era o único bem que futuramente serviria para edificar a moradia da família. O Juízo Federal da 1ª Vara de São Sebastião do Paraíso/MG julgou improcedentes os embargos à execução fiscal.

Em seu recurso, alegou o requerente que o imóvel penhorado consiste em terreno onde o embargante e sua ex-mulher pretendem construir uma casa para abrigar seus dois filhos menores. Portanto, argumentou o apelante que o referido imóvel é o único bem de família que, inclusive, já pertence totalmente à ex-mulher, conforme ficou estipulado nos autos de divórcio

A relatora, juíza federal convocada Maria Cândida Carvalho Monteiro de Almeida, sustentou, em seu voto, que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) é no sentido de que “a circunstância de o terreno encontrar-se desocupado ou não edificado por si só não obsta a qualificação do imóvel como bem de família, devendo ser perquirida, caso a caso, a finalidade a este atribuída”.

Para a magistrada, o apelante também não conseguiu comprovar que o terreno penhorado serviria para a construção da futura habitação familiar. “A única prova juntada aos autos é a matrícula do terreno não edificado, não se podendo inferir que a família já não tenha constituído outro imóvel próprio para sua residência”, concluiu a juíza federal.

Processo: 0000700-95.2007.4.01.3805/MG

(Fonte: TRT1)

 

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Condômino é proibido de entrar em prédio por conduta antissocial

Condômino é proibido de entrar em prédio por conduta antissocial

Direito de propriedade não é absoluto, disse juíza do RJ.

A juíza de Direito Fernanda Galliza do Amaral, do Rio de Janeiro, determinou o afastamento de morador de condomínio em Ipanema, por entender caracterizado abuso do direito de propriedade.

Na ação do condomínio foi listada uma série de transgressões do morador, como: barulhos durante o dia e madrugada, com gritos e toque de cornetas, ameaça e agressão verbal contra os funcionários, manutenção das portas abertas do seu apartamento – permitindo o acesso de pessoas estranhas, como mendigos, crianças de rua, ambulantes e criminosos -, desvio do uso da garagem para armazenamento de objetos e ocupação das áreas comuns de forma irregular. Das 20 unidades do condomínio, 13 subscrevem abaixo-assinado a favor do afastamento do morador.

Conduta antissocial

A magistrada, ao analisar a pretensão, explicou que a controvérsia dos autos decorre, de um lado, do direito de propriedade e, de outro lado, do direito de vizinhança.

Considerou a juíza, entre outras provas, relato do porteiro informando que o requerido retorna para o imóvel à noite, normalmente acompanhado de mendigos e moradores de rua, bem como certidão que o réu possui problemas psicológicos, residindo com um sobrinho que possui dificuldades de lhe manter medicado.

O fato é que o réu não utiliza sua propriedade de forma normal, ultrapassando os limites toleráveis da propriedade, ao permitir o ingresso de pessoas estranhas nas dependências do condomínio, o que coloca em risco os demais condôminos e funcionários.”

Fernanda Galliza do Amaral considerou ainda fartas fotografias juntadas aos autos e demonstração no sentido de que o morador responde a um processo criminal por estupro de vulnerável, já tendo respondido outro por ameaça.

Isto significa que o réu é pessoa que coloca em risco a integridade física dos moradores do edifício, além de seus funcionários, demonstrando ser pessoa violenta e que não consegue conviver em sociedade de forma pacífica.”

Ainda segundo a sentença, em situações como esta, pode-se adotar medidas extremas para fins de cessar a conduta ilícita do condômino antissocial, uma vez que o “direito de propriedade não revela ser um direito absoluto, não podendo ser exercido de forma nociva para os demais condôminos”.

O réu está proibido de entrar no condomínio sob pena de multa diária de R$ 500, a partir do trânsito em julgado da sentença.

O escritório Coelho, Junqueira & Roque Advogados patrocinou a ação pelo condomínio. Segundo o advogado André Luiz Junqueira, sócio titular da banca, para se chegar a expulsão do morador antissocial, o caso tem que ser muito grave:

Essa decisão exemplifica a viabilidade de afastamento judicial de morador nocivo, desde que o juiz receba provas suficientes da incompatibilidade de convivência. É injusto que os demais condôminos sejam obrigados a se mudar por conta de um vizinho antissocial.

  • Processo: 0183751-55.2018.8.19.0001

Fonte: Migalhas

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Decisões do STJ mostram o que pode e não pode nas regras de condomínios

Decisões do STJ mostram o que pode e não pode nas regras de condomínios

O Código Civil de 2002 prevê, no âmbito da função social da posse e da propriedade, a proteção da convivência coletiva. No entanto, a relação entre o direito de propriedade e as regras de convivência nos condomínios residenciais nem sempre é tranquila.

O código estabelece um rol exemplificativo do que pode ser estipulado por convenção condominial, a qual pode regular as relações entre os condôminos, a forma de administração e a competência das assembleias, entre outros aspectos.

De acordo com o ministro Luis Felipe Salomão, do Superior Tribunal de Justiça, no momento em que se fixa residência no condomínio de um prédio, é automática e implícita a adesão às suas normas internas, às quais se submetem todos, para a manutenção da higidez das relações de vizinhança.

Nesse confronto de direitos, são diversos os casos que demandam a intervenção do Judiciário, tendo a jurisprudência do STJ se firmado no sentido de que a análise de norma condominial restritiva passa pelos critérios de razoabilidade e legitimidade da medida em face do direito de propriedade.

Esse foi o entendimento adotado pelo ministro Salomão na 4ª Turma, ao apresentar seu voto no REsp 1.819.075, cujo julgamento foi iniciado no último dia 10 e vai definir se um condomínio residencial pode proibir a oferta de imóveis para aluguel por meio de plataformas digitais, como o Airbnb.

O relator entendeu que não é possível a limitação das atividades locatícias pelo condomínio residencial, porque as locações via Airbnb e plataformas similares não estariam inseridas no conceito de hospedagem, mas, sim, de locação residencial por curta temporada. Além disso, não poderiam ser enquadradas como atividade comercial passível de proibição pelo condomínio.

O ministro considerou que haveria violação ao direito de propriedade caso fosse permitido que os condomínios proibissem a locação temporária. Segundo ele, o condomínio pode adotar medidas adequadas para manter regularmente o seu funcionamento — como o cadastramento de pessoas na portaria —, mas não pode impedir a atividade de locação pelos proprietários.

Na sequência, o julgamento foi suspenso por um pedido de vista do ministro Raul Araújo.

Animal em casa

Em maio de 2019, a 3ª Turma decidiu que a convenção de condomínio residencial não pode proibir de forma genérica a criação e a guarda de animais de qualquer espécie nas unidades autônomas quando o animal não apresentar risco à segurança, à higiene, à saúde e ao sossego dos demais moradores e dos frequentadores ocasionais do local.

O REsp 1.783.076 teve origem em ação ajuizada por uma moradora de condomínio do Distrito Federal para ter o direito de criar sua gata de estimação no apartamento. Ela alegou que o animal, considerado um membro da família, não causava transtorno nas dependências do edifício.

Em seu voto, o relator, ministro Villas Bôas Cueva, apontou a previsão do artigo 19 da Lei 4.591/1964 — de que o condômino tem o direito de “usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interesses, condicionados às normas de boa vizinhança, e poderá usar as partes e coisas comuns de maneira a não causar dano ou incômodo aos demais moradores, nem obstáculo ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos”.

Segundo o ministro, podem surgir três situações relacionadas à presença de animais em condomínios. A primeira é quando a convenção não regula o tema, e nesse caso o condômino pode criar animais em sua unidade autônoma, desde que não viole os deveres previstos nos artigos 1.336, IV, do Código Civil e 19 da Lei 4.591/1964.

A segunda hipótese é a da convenção que proíbe a permanência de animais causadores de incômodo aos moradores, a qual não apresenta nenhuma ilegalidade. Por último, há a situação da convenção que veda a permanência de animais de qualquer espécie — o que, para o ministro, é desarrazoado, uma vez que “determinados animais não apresentam risco à incolumidade e à tranquilidade dos demais moradores e dos frequentadores ocasionais do condomínio”.

“O impedimento de criar animais em partes exclusivas se justifica na preservação da segurança, da higiene, da saúde e do sossego. Por isso, a restrição genérica contida em convenção condominial, sem fundamento legítimo, deve ser afastada para assegurar o direito do condômino, desde que sejam protegidos os interesses anteriormente explicitados”, concluiu.

Condômino inadimplente

Recentemente, a 4ª Turma também se posicionou no sentido de que as regras condominiais não podem ultrapassar os limites da lei. No julgamento do REsp 1.699.022, o colegiado definiu que o condomínio não pode impor sanções que não estejam previstas em lei — como a proibição de usar piscinas e outras áreas comuns — para forçar o pagamento da dívida de morador que esteja com as mensalidades em atraso.

Por unanimidade, os ministros consideraram inválida a regra do regulamento interno de um condomínio que impedia o uso das áreas comuns por uma moradora em razão do não pagamento das taxas condominiais. A dívida acumulada era de R$ 290 mil em 2012, quando a condômina ajuizou ação para poder utilizar as áreas comuns.

O relator do recurso, ministro Luis Felipe Salomão, explicou que o caput e os incisos do artigo 1.336 do Código Civil, em rol meramente exemplificativo, explicitaram os deveres condominiais, podendo a convenção, o estatuto ou o regimento interno respectivo prever outras condutas permitidas e proibidas, positivas ou negativas, com o intuito de promover a boa convivência entre os moradores.

“Percebe-se que a natureza jurídica do condomínio edilício tem como característica a mescla da propriedade individual com a copropriedade sobre as partes comuns, perfazendo uma unidade orgânica e indissolúvel”, ressaltou. O relator destacou que o Código Civil afirmou, de forma expressa, que é direito do condômino “usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores” (inciso II do artigo 1.335).

Segundo o ministro, o condomínio não pode impor sanções que não estejam previstas em lei para constranger o devedor ao pagamento do débito. Para Salomão, não há dúvida de que a inadimplência gera prejuízos ao condomínio, mas o próprio Código Civil estabeleceu meios legais “específicos e rígidos” para a cobrança de dívidas, “sem qualquer forma de constrangimento à dignidade do condômino e demais moradores”.

Mudança na fachada

Contudo, o condomínio pode estabelecer regras para possibilitar ou não mudanças na fachada e em áreas comuns do edifício. Com esse entendimento, a 3ª Turma deu provimento ao REsp 1.483.733, interposto por um condomínio, para determinar que um dos condôminos restaurasse as esquadrias da fachada do seu apartamento conforme o padrão original do prédio.

O recurso teve origem em uma ação de desfazimento de alteração na fachada de um apartamento, ajuizada pelo condomínio após o morador mudar a cor das esquadrias externas, de preto para branco.

O Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro negou o pedido, entendendo que a modificação não infringiu os preceitos legais, uma vez que seria pouco visível a partir da rua, além de não ter acarretado prejuízo direto no valor dos demais imóveis do prédio.

O ministro relator do recurso no STJ, Villas Bôas Cueva, explicou que o legislador trouxe critérios objetivos bastante claros a respeito de alterações na fachada de condomínios edilícios, os quais devem ser observados por todos os condôminos indistintamente, ressalvando a possibilidade de sua modificação, desde que autorizada pela unanimidade dos condôminos (artigo 10, parágrafo 2°, da Lei 4.591/1964).

Para o relator, a solução do TJ-RJ fere a literalidade da norma, pois tanto no Código Civil quanto na Lei 4591/1964 há referência expressa à proibição de se alterar a cor das esquadrias externas.

Em seu voto, o relator ressaltou que admitir que apenas as modificações visíveis do térreo possam caracterizar alteração da fachada, passível de desfazimento, poderia levar ao entendimento de que, em arranha-céus, os moradores dos andares superiores, quase invisíveis da rua, não estariam sujeitos ao regramento em análise.

“Assim, isoladamente, a alteração em tela pode não ter afetado diretamente o preço dos demais imóveis do edifício, mas deve-se ponderar que, se cada proprietário de unidade superior promovesse sua personalização, empregando cores de esquadrias que entendesse mais adequadas ao seu gosto pessoal, a quebra da unidade arquitetônica seria drástica, com a inevitável desvalorização do condomínio”, disse.

Taxas de manutenção

O STJ também já se pronunciou sobre as obrigações criadas por associação de moradores. No julgamento de dois recursos especiais sob o rito dos repetitivos (Tema 882), a 2ª Seção fixou a tese de que “as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou os que a elas não anuíram”.

Os recursos representativos da controvérsia foram interpostos por proprietários que, embora não integrassem as associações de moradores, sofreram cobrança das taxas de manutenção relativas às suas unidades e aos serviços postos à disposição de todos. Eles foram condenados em primeira instância a pagar as quantias reclamadas pelas respectivas associações.

O Tribunal de Justiça de São Paulo, em ambos os casos, afirmou que a contribuição mensal era obrigatória, independentemente de inscrição prévia do morador na associação, pois esta presta serviços comuns que beneficiam todos. A falta de pagamento, segundo o TJSP, configuraria enriquecimento ilícito do proprietário.

O autor do voto vencedor no STJ, ministro Marco Buzzi, lembrou que, no julgamento do EREsp 444.931, em 2006, a 2ª Seção já havia confrontado duas teses relacionadas ao tema: de um lado, a liberdade associativa, que impede a cobrança de contribuição de não associado; e, de outro, o enriquecimento sem causa, que torna legítima a cobrança pelos serviços usufruídos ou postos à disposição do dono do imóvel, independentemente de ser ou não associado.

O ministro ressaltou que a decisão do TJ-SP considerou irrelevante a questão atrelada ao direito associativo. No entanto, lembrou que, diversamente, julgados do STJ reconhecem a importância da anuência ou da adesão do proprietário aos termos constitutivos da associação de moradores para efeito de tais cobranças, preponderando, inclusive, a liberdade associativa sobre o enriquecimento sem causa.

Liberdade de associação

Nesse sentido, Buzzi lembrou que o Supremo Tribunal Federal, no julgamento do RE 432.106, afirmou que “as obrigações decorrentes da associação, ou da não associação, são direitos constitucionais” e, em relação à cobrança de taxas condominiais por condomínio de fato, o STF consignou que tal obrigação ou se submete à manifestação de vontade ou à previsão em lei, sob pena de se esvaziar a disposição normativa e principiológica contida no artigo 5°, XX, da Constituição Federal.

Segundo o ministro, as obrigações de ordem civil, de natureza real ou contratual, pressupõem a existência de uma lei que as exija ou de um acordo firmado com a manifestação expressa de vontade das partes pactuantes. No ordenamento jurídico brasileiro, explicou, há somente duas fontes de obrigações: a lei ou o contrato – as quais não existiam nos casos em análise.

“Na ausência de uma legislação que regule especificamente a presente matéria, prepondera, na hipótese, o exercício da autonomia da vontade a ser manifestado pelo proprietário ou, inclusive, pelo comprador de boa-fé, emanada da própria garantia constitucional da liberdade de associação e da legalidade, uma vez que ninguém pode ser compelido a fazer algo senão em virtude de lei”, disse.

O ministro destacou que a associação de moradores é “mera associação civil e, consequentemente, deve respeitar os direitos e garantias individuais, aplicando-se, na espécie, a teoria da eficácia horizontal dos direitos fundamentais”. Assim, ressaltou que as taxas de manutenção criadas por associação de moradores não podem ser impostas a proprietário de imóvel que não é associado, nem aderiu ao ato que instituiu o encargo, em observância ao princípio da liberdade de associação. Com informações da assessoria de imprensa do STJ.

Fonte: CONJUR

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Construtora é condenada a devolver R$ 72 mil para consumidor por atrasar obras de imóvel em Fortaleza

Construtora é condenada a devolver R$ 72 mil para consumidor por atrasar obras de imóvel em Fortaleza

A 4ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Ceará (TJCE) julgou 61 processos em 34 minutos, incluindo uma sustentação oral, nessa terça-feira (22/10). Em um dos casos, o Colegiado manteve sentença que condenou a Novaes Engenharia a pagar indenização por danos morais de R$ 3 mil, além de ressarcir, em única parcela, o valor de R$ 69.037,82 para consumidor, por atrasar início das obras de imóvel adquirido em julho de 2015, no bairro Cidade dos Funcionários, em Fortaleza.

Segundo o relator do processo, desembargador Francisco Bezerra Cavalcante, “a relação jurídica é de consumo, porquanto decorre de contrato de prestação de serviços, no qual a empresa é tratada como fornecedora e o consumidor como destinatário final do serviço prestado”.

Conforme os autos, o prazo de lançamento do empreendimento estava previsto para fevereiro de 2016, o que não aconteceu. Apesar de buscar explicações na construtora sobre o atraso, foram estipuladas várias outras datas, sem o devido cumprimento, ficando o cliente frustrado com o investimento feito. Diante de tal situação, afirma haver tentado rescindir o contrato e obter, de forma amigável, o retorno dos valores pagos, em conformidade com o contrato de investimento imobiliário e outras avenças, assinado por ambos, mas não foi atendido.

Por isso, ajuizou ação com pedido de indenização por danos morais, rescisão do contrato e a devolução da quantia paga. Na contestação, a empresa alegou que o atraso se deu por entraves envolvendo o imóvel, onde seria construído o empreendimento, e por motivos inesperados (fortuito). Em novembro de 2018, o Juízo da 5ª Vara Cível condenou a empresa ao ressarcimento total dos valores pagos, além do pagamento do dano moral, no montante de R$ 3 mil.

Solicitando a reforma da decisão, a construtora interpôs recurso de apelação (Nº 0140126-65.2017.8.06.0001) no TJCE. Reiterou os mesmos argumentos da contestação.

Ao analisar o caso, a 4ª Câmara de Direito Privado negou o recurso por unanimidade, mantendo a sentença de 1º Grau. “As alegações da empresa, em relação ao atraso no lançamento das obras, não têm o condão de afastar sua responsabilidade. Trata-se do risco da atividade que exerce, a exigir de todo o empreendedor a fiel observância de todos riscos que eventualmente possam impedir o cumprimento de sua obrigação, mas que não pode ser suportado pelo consumidor”, explicou o relator.

Fonte: TJCE

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Para STJ aluguéis vencidos podem ser incluídos em execução de atrasados, mesmo quando valor é provisório

Para STJ aluguéis vencidos podem ser incluídos em execução de atrasados, mesmo quando valor é provisório

No curso de uma execução de aluguéis atrasados, mesmo na hipótese de interposição de embargos do devedor, é possível a inclusão dos aluguéis vencidos durante o processo, com base no valor da locação fixado em ação revisional.

Com esse entendimento, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) rejeitou o recurso de um devedor de aluguéis. Para o colegiado, não prospera a tese de que a cobrança de eventuais diferenças somente poderia ser feita na ação revisional e depois do trânsito em julgado da decisão de mérito nesta ação.

Segundo a relatora do caso no STJ, ministra Nancy Andrighi, a interpretação dada ao artigo 69 da Lei 8.245/1991 não pode ser tal que prejudique o direito do locador de receber, desde logo, os aluguéis que lhe são devidos, condicionando o seu exercício ao trânsito em julgado da ação revisional.

O locatário opôs embargos do devedor alegando nulidade no processo de execução dos aluguéis, falta do título executivo, iliquidez, incerteza e inexigibilidade do crédito, e ausência de trânsito em julgado da decisão que deu origem ao suposto crédito.

Após sentença parcialmente favorável ao locatário, o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) deu razão ao locador, sob o argumento de que há muito a jurisprudência vem interpretando extensivamente o texto legal a fim de permitir a inclusão das prestações periódicas vencidas no curso da execução de título extrajudicial, desde que fundadas em obrigação líquida e certa – como no caso analisado, em que se executam aluguéis e demais encargos da locação.

No recurso especial, o devedor afirmou que o locador moveu a execução com base em aluguel provisório fixado em ação revisional, o qual foi alterado na decisão final de mérito. Por isso, as quantias cobradas não seriam líquidas e certas, “e muito menos exigíveis”.

Crédito ​​exigível

Nancy Andrighi destacou que, uma vez arbitrado o valor do aluguel – seja o provisório e/ou o definitivo –, revela-se o crédito do locador certo quanto à sua existência, líquido quanto ao seu valor, bem como exigível, desde a citação na ação revisional.

“O arbitramento do aluguel provisório faz nascer, num primeiro momento, a obrigação do locatário de pagá-lo no vencimento, a partir da citação, e, por conseguinte, o direito do locador de exigi-lo, tão logo constatada eventual mora”, explicou a relatora.

Ela frisou que “a fixação do aluguel definitivo em quantia inferior à do aluguel provisório, num segundo momento, faz surgir para o locatário o direito à repetição do indébito, relativamente às parcelas pagas depois da citação, ou à compensação da diferença com os aluguéis vincendos”.

A ministra lembrou que as diferenças às quais se refere o artigo 69 da Lei 8.245/1991 dizem respeito a quanto o valor do aluguel provisório, cobrado antecipadamente, é maior ou menor que o valor do aluguel arbitrado definitivamente, resultando em um crédito para o locador ou para o locatário.

Nancy Andrighi afirmou ainda que a eventual existência desse crédito, no entanto, não impede o locador de executar os aluguéis devidos pelo locatário desde a citação na ação revisional, tal como decidiu o tribunal de origem.

Leia o acórdão.

Esta notícia refere-se ao (s) processo (s):REsp 1714393

Com informações do STJ

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Construtora indeniza cliente por atrasar entrega de imóvel

Construtora indeniza cliente por atrasar entrega de imóvel

Um consumidor deverá receber R$ 10 mil por danos morais e reembolso de valor gasto com aluguel, devido ao atraso na entrega de seu apartamento pela construtora. A decisão é da 15ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG), que reformou parcialmente a sentença da Comarca de Pará de Minas.

Segundo relata no processo, o consumidor comprou o apartamento ainda em construção da construtora Tenda S.A., em 23 de março de 2008, pagando as parcelas mensalmente na expectativa de receber o imóvel em 30 de janeiro de 2010. Na data prevista, o apartamento não estava pronto e, com isso, o cliente teve que alugar um imóvel para morar. Ele então ajuizou a ação requerendo que a empresa o indenizasse por danos morais e materiais.

A construtora, por outro lado, afirma que tinha o prazo de 180 dias, além da data prevista, para concluir a obra e entregar as chaves. Além disso, segundo a empresa, o consumidor não pagou a parcela referente a 70% do valor do imóvel. Desta forma, ainda que o apartamento estivesse pronto, o cliente não poderia concluir a transação da compra.

A juíza Moema Miranda Gonçalves, da Comarca de Pará de Minas, determinou o pagamento de danos morais no valor de R$ 10 mil e o reembolso do aluguel pago de setembro de 2010 até 20 de maio de 2015, no valor mensal de R$ 350.

A construtora recorreu, afirmando que não é cabível indenização por dano moral em caso de descumprimento contratual.

Requereu também a nulidade da indenização por danos materiais, alegando que a construção do imóvel foi finalizada em setembro de 2012, e o apartamento só não foi entregue ao consumidor porque ele encontrava-se inadimplente em relação às parcelas do contrato.

O relator do recurso, desembargador Maurílio Gabriel, manteve a indenização por danos morais. Para o magistrado, o atraso injustificado e excessivo na entrega do imóvel residencial acarreta ao comprador incertezas e angústias, por se ver impossibilitado de usufruir da moradia.

Em relação ao pagamento dos danos materiais, no entanto, determinou o reembolso apenas do período a partir do vencimento do prazo da entrega até a disponibilização do imóvel ao consumidor.

Acompanharam o voto do relator os desembargadores Antônio Bispo e José Américo Martins da Costa.

Confira a movimentação processual e leia a decisão na íntegra.

(Fonte: TJ-MG)

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Locador pode reajustar aluguel conforme contrato mesmo após anos de inércia

Locador pode reajustar aluguel conforme contrato mesmo após anos de inércia

A 3ª turma do STJ julgou nesta terça-feira, 22, se, não tendo exercido o direito de reajustar os alugueis durante o período de cinco anos, conforme previa cláusula contratual expressa, pode o locador exigir os pagamentos de tais valores, inclusive de retroativos, após notificação.

A Havan foi surpreendida com uma notificação extrajudicial em 2015 informando-a de uma dívida de R$ 360 mil de reajuste no aluguel de loja em shopping center de Maringá. Além da cobrança do valor retroativo, a empresa passaria a pagar o aluguel reajustado em 50%.

O juízo de 1º grau acolheu a ação da empresa por concluir que a cobrança seria indevida; o TJ/PR concordou de forma unânime que não seria possível a cobrança retroativa, mas, por maioria, seria possível a cobrança do reajuste nas parcelas vincendas.

A Havan entende que há, no caso, a supressio, sendo indevida tanto a cobrança dos R$ 360 mil quanto as prestações futuras reajustadas.

O relator, ministro Ricardo Cueva, explicou inicialmente que a supressio decorre do não exercício de determinado direito de seu titular no curso da relação contratual, gerando para a outra parte, a legítima expectativa de que não mais se mostrava sujeita ao cumprimento da obrigação.

Na hipótese, S. Exa. entendeu que “destoa da realidade supor que o locatário tivesse criado a expectativa de que o locador não fosse mais reclamar o aumento dos alugueis e, por esse motivo, o decurso do tempo não foi capaz de gerar a confiança de que o direito não seria mais exercitado em momento algum do contrato de locação“.

Para Cueva, viola a boa-fé objetiva impedir que o locador reajuste os alugueis por todo o período da relação contratual.

A solução que mais se coaduna com a boa-fé objetiva é permitir a atualização do valor do aluguel a partir da notificação extrajudicial.

A turma foi unânime em acompanhar o relator, mantendo a decisão do Tribunal a quo, ou seja, de que o locador não pode cobrar os reajustes retroativos, apenas fazer o reajuste nas parcelas futuras mesmo após inércia por longo período.

O ministro Bellizze ficou parcialmente vencido ao votar por afastar multa aplicada à Havan.

(Fonte: Migalhas)

 

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STJ: Para relator, é ilícito proibir condômino de aluguel por temporada, como Airbnb

STJ: Para relator, é ilícito proibir condômino de aluguel por temporada, como Airbnb

Julgamento na 4ª turma do STJ teve pedido de vista.

A 4ª turma do STJ começou nesta quinta-feira, 10, o julgamento de recurso que trata da locação de imóvel em condomínio por meio de plataformas digitais de hospedagem, como o Airbnb.

O processo é relatado pelo ministro Luis Felipe Salomão, que proferiu extenso voto no qual assentou que tal atividade não é caracterizada como comercial e que, na ausência de lei que limita tal comportamento, não pode condômino ser proibido de locar imóvel ou parte dele por curto período.

O recurso analisado é de mãe e filho que recorreram contra acórdão do TJ/RS. O Tribunal gaúcho manteve a ordem de abstenção da atividade de hospedagem nos dois imóveis que os recorrentes detêm, atendendo a pleito do condomínio.

Em sustentação oral, a defesa dos recorrentes afirmou que a prática de locação de dormitórios já era recorrente no condomínio: “Até hoje a locação é desenvolvida em outras unidades autônomas que integram o condomínio, sem que a administração tenha adotado iniciativa semelhante para vedar a locação.” Além disso, destacou que “o eixo principal é a defesa do direito de propriedade” desde que respeitas as regras do condomínio, o sossego e a saúde dos demais condôminos, “sempre respeitados pelos recorrentes”.  

O Airbnb também se manifestou da tribuna, após o relator Salomão deferir o pedido da plataforma de integrar o processo como assistente. Da tribuna, o Airbnb lembrou que a plataforma só faz a aproximação entre locador e locatário: “O contrato não tem participação do Airbnb, as partes negociam entre elas as condições do contrato de locação, e o locador pode esclarecer as normas de condomínio, as regras a serem seguidas.”

Conforme a defesa, o Airbnb “é a antítese da hospedagem”, que carrega serviços. “Sem serviços, não há hospedagem.” Por fim, destacou a importância econômica da plataforma, que girou ano passado quase R$ 8 bilhões – além disso, 23% da renda familiar dos que alugam (os anfitriões) resultam do Airbnb.

Economia compartilhada

O ministro Luis Felipe Salomão inaugurou o voto apresentado à turma destacando a importância do julgamento: “Esses temas que são palpitantes, que dizem respeito à evolução da sociedade, aportam primeiro aqui. A palavra do STJ é muito importante para definição da jurisprudência, fundamentar as decisões que começam a pipocar aqui e ali.

O ministro explicou que a solução da controvérsia passa pela análise acerca de eventual destinação comercial conferida aos imóveis. S. Exa. mencionou dispositivos da lei 11.771/08, que traz normas sobre a política nacional de turismo (art. 23º, §3º e 4º).

Conforme Salomão, a jurisprudência delimita de maneira clara o contrato de hospedagem – que tem como atividade preponderante nesse tipo de serviço o complexo de prestações.

“O contrato de hospedagem compreende a prestação de múltiplos serviços, sendo essa se não a tônica do contrato”, disse o ministro, destacando ser “elemento inerente à sua configuração” serviços como portaria, segurança, limpeza e arrumação dos cômodos.

Assim, entende não ser possível caracterizar a atividade realizada pelos proprietários como comercial.

A alegação de alta rotatividade de pessoas, ausência de vínculo dos ocupantes e suposto incremento patrimonial dos recorrentes, não demonstrado, não servem para configuração da exploração comercial dos imóveis, sob pena de desvirtuar a própria caracterização da atividade.”

Luis Felipe Salomão ressaltou que a questão nova, de fato, é a potencialização do aluguel por curto ou curtíssimo prazo decorrente da transformação econômica pelo uso da internet. O ministro lembrou o incremento da realização de negócios entre as partes, que se vinculam por meio de plataformas digitais, e citou outros exemplos da economia de compartilhamento, como o Uber e Booking.

S. Exa. leu trecho do voto do ministro Luís Roberto Barroso proferido em julgamento do STF, que concluiu pela constitucionalidade dos aplicativos de transporte individual de passageiros.

Necessidade de regulação

O relator citou dados econômicos que “retratam o impacto da atividade e seus efeitos em relação a novos empregos”, com incremento de riqueza inclusive em atividades indiretas, bem como doutrinadores de Direito Civil que estudaram a economia compartilhada por plataformas virtuais como o Airbnb.

O ministro analisou as proposições legislativas que tratam do tema, e chamou a atenção para o fato de que o legislador entende que é questão locativa, e não de hospedagem, “porque busca inserir as alterações, nas diversas proposições que existem, no âmbito da regulação de locação”.

Ao mencionar o tratamento da matéria no exterior (Berlim, São Francisco, Barcelona, Amsterdã e outras), Salomão afirmou: “Há uma pulverização de regulamentação dessa atividade, mas tem um ponto comum – a busca pela regulação. Há necessidade de regulação.

De acordo com S. Exa., no atual estágio, não há como enquadrar a atividade “em uma das rígidas formas contratuais existentes no tratamento jurídico existente”.

Afastei a atividade comercial, mas não consegui colocá-la como atividade de locação”, disse, ao salientar a multiplicidade de modalidades negociais, que variam caso a caso.

No caso concreto, Salomão considerou que há evidência de locação por temporada – seja no imóvel em que os recorrentes alugam cômodos ou no imóvel que alugam em sua totalidade, por prazos de curta duração: “As relações negociais mais se aproximam aos contratos de locação por temporada.

Direito de propriedade

Em seguida, o relator tratou dos limites da restrição ao direito de propriedade. De início, recordou que o direito à propriedade tem assento constitucional.

Salomão elencou dois precedentes da Corte, da 3ª e 4ª turmas, nos quais afastadas restrições de condomínio (de proibição de animal e de condômino inadimplente frequentar área de uso comum).

Nos dois casos afastou-se a restrição por falta de razoabilidade frente ao direito de propriedade. Os critérios foram pensados sob o prisma da legalidade, razoabilidade, legitimidade, da proporcionalidade da medida de restrição frente ao direito de propriedade.”

O ministro assentou a ausência de qualquer lei que limite tal comportamento dos requeridos, e que os recorrentes realizam as atividades desde 2011 sem que tenha havido oposição de insurgência dos demais condôminos.

Tampouco há qualquer prova de quebra ou vulneração de segurança no convívio do condomínio. É ilícita a prática de privar o condômino do regular exercício de direito de propriedade em sua vertente de exploração econômica. O uso regular da propriedade em inseparável análise da função social permite concluir pela possibilidade de exploração econômica do imóvel.”

Por fim, lembrou, nos limites da lei, o condomínio poderá adotar outras medidas adequadas, mas não poderá impedir a propriedade como se pretendeu. Assim, deu provimento ao recurso para julgar improcedente o pedido do condomínio.

Pedido de vista

Primeiro a votar, o ministro Raul Araújo sustentou que sendo atividade ainda não regulada, não há lei que proíba, a locação é atividade lícita. Mas prosseguiu levantando dúvida sobre a possibilidade de a convenção de condomínio fazer essa limitação, superando o interesse geral dos condôminos sobre o interesse particular, individual de alguns: 

Me parece o ponto mais importante. Nesses prédios de conotação residencial familiar típica pode ter na convenção do condomínio essa proibição.

Salomão esclareceu que, no caso concreto, a convenção do condômino não veda a locação por temporada: “Analisei os diversos aspectos, porque afastei a ideia de atividade comercial.” Diante do debate, pediu vista dos autos o ministro Raul Araújo.

Fonte: Migalhas

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