Vistoria no imóvel: Tudo o que você precisa saber

Vistoria no imóvel: Tudo o que você precisa saber

A fim de evitar problemas, a compra ou o aluguel de imóveis precisam de alguns cuidados. Essa cautela garante, para as partes interessadas, que está tudo em ordem.

Compra de imóveis e aluguéis envolvem alto valor. As precauções, portanto, ajudam a evitar prejuízos financeiros. Por isso, sempre é aconselhável realizar alguns processos acompanhados por assessoria jurídica em Direito Imobiliário.

Neste post, vamos tratar sobre vistoria de imóvel, como ela deve ser feita, sua importância para um procedimento de venda/locação seguro. Venha entender melhor!

O que é vistoria de imóvel?

vistoria de imóvel é um procedimento que documenta em detalhes e com rigor técnico as condições da propriedade. Quando se trata de aluguel, a vistoria ajuda a evitar que o inquilino entregue o imóvel em más condições, ou seja, ele deve entregar o mesmo do jeito que recebeu. Isso porque todos os envolvidos no negócio terão ciência do estado em que ele se encontra durante a contratação do aluguel.

É de máxima importância que o laudo tenha seja assinado pelo vendedor/comprador ou pelo locador/locatário. O procedimento deve ser realizado quando o contrato de compra, venda ou locação é feito, bem como na entrega das chaves (aluguel).

Durante a inspeção, é preciso avaliar de maneira aprofundada toda a infraestrutura do imóvel, interna e externamente. Por isso, todas as partes passam por vistorias: 

  • pisos;
  • forros;
  • portas;
  • pintura;
  • janelas;
  • telhados;
  • revestimento;
  • sistema elétrico;
  • sistema hidráulico.

Quais são os pontos que devem ser avaliados?

Em uma vistoria de imóvel, é necessário analisar alguns pontos fundamentais:

Revestimentos de paredes, piso e rejuntes

Em relação à parede, analise se há rachaduras, a situação dos azulejos, se todos os setores estão adequadamente revestidos, se faltam peças, se há diferenças na coloração das cerâmicas e dos azulejos, etc.

Em relação ao piso, analise se existem defeitos na cerâmica e nos tacos, se há mofos, manchas, buracos, se faltam peças ou elas estão soltas e outros defeitos. Sobre os rejuntes, observe se existem falhas ou ausência de rejuntes em algum lugar.

Para analisar a aderência da cerâmica no contrapiso, há um truque que é bater com o cabo e vassoura sobre o chão. Caso o som seja oco, isso significa que não foi bem fixado e que, no futuro, poderá acontecer algum problema relacionado a deslocamentos.

Pintura externa e interna

Analise a pintura de todo o imóvel, por dentro e por fora. Tudo deve ser examinado e relatado na vistoria em detalhes. Verifique se existem manchas nas zonas que dividem a parede com o teto, porque costumam significar infiltrações.

Verifique também as paredes que ficam expostas ao sol e à chuva, da mesma forma que os tetos dos ambientes mais úmidos do imóvel, como obanheiro e a cozinha. Observe ainda se existem manchas causadas por bolores.

Outra coisa que devemos considerar na pintura da casa é se as paredes são planas. Podemos passar a mão pela superfície e, assim, sabermos se existem falhas na pintura, como estufamentos e ondulações.

Fachada completa

Averígue as condições de segurança e conservação do imóvel. Verifique o estado de portas, janelas, grades, portões, tudo que envolve a segurança do imóvel.

Veja se existem danos, como arranhões nas esquadrias e pinturas. Veja se os portões estão funcionando bem, caso sejam elétricos.

Sistema hidráulico

Na vistoria de imóvel, também é preciso analisar o funcionamento da descarga e dos banheiros. Abra as torneiras e confirme se existem gotejamentos ou entupimentos.

Acione as descargas para analisar se há vazão de água ou entupimento. Observe o estado dos ralos e canos, pois eles precisam de desobstrução para funcionarem corretamente.

Sistema elétrico

O sistema elétrico deve passar por avaliação. Analise se há fios ou cabos expostos, se os interruptores funcionam, se a caixa de força se encontra em boas condições. Avalie se já houve reformas — a depender da idade do imóvel, talvez seja preciso refazer alguma reforma no imóvel.

Verifique se os fios do chuveiro se encontram em bom estado. É necessário mantê-los presos, no interior de uma proteção. O fio terra, por exemplo,impede problemas causados por raios.

Outras análises

Também é preciso analisar outros pontos:

  • vidraças podem ter trincos;
  • telhado e forro devem ser avaliados em relação a furos, umidade, rachaduras;
  • maçanetas e fechaduras precisam funcionar corretamente, sem a necessidade de esforço para fechar ou abrir.

O que diz a legislação sobre vistoria de imóvel?

De acordo com a Lei do Inquilinato (art. 22, V – Lei nº 8.245/1991), a vistoria não é obrigatória, mas caso o locatário solicite, o que é indicado, o locador é obrigado a elaborar o laudo da vistoria de imóvel. Isso ocorre porque é um documento cuja finalidade é especificar as condições do imóvel (conservação e manutenção) no momento em que ele foi alugado. Também é uma ferramenta jurídica que respalda o inquilino e o locador. A lei recomenda que a vistoria seja realizada diante dos inquilinos, proprietários e fiadores.

Finalmente, a vistoria de imóvel é uma forma de garantia para as partes, promovendo um negócio limpo e transparente.

Fonte: jusbrasil.com.br

 

Como funciona o desmembramento de um terreno?

Como funciona o desmembramento de um terreno?

desmembramento de terrenos é um importante processo para aqueles que procuram dividir um imóvel em duas ou mais partes. Seja por questões de venda, ou apenas para uma organização familiar mais concisa, o desmembramento traz, consigo, algumas vantagens.

Mas, para isso, é preciso entender a finalidade do mesmo, além de compreender como funciona o processo por completo. Acompanhe a seguir e saiba tudo sobre este assunto!

O que é o desmembramento de terrenos?

Em linhas gerais, o desmembramento de  terrenos com escritura nada mais é do que um direito que a Prefeitura concede ao proprietário para que ele possa dividir o seu terreno em duas ou mais partes. Para isso, ele precisará seguir as especificações exigidas pela própria prefeitura.

Ou seja, se pensarmos neste processo considerando uma forma mais técnica, podemos destacar  o Art. 2º, §1º da Lei nº 6.766, o ato de desmembrar seria “a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos jáexistentes.”

Como é feito?

Existe um passo a passo muito simples de como é feito o processo de desmembramento de terrenos. Abaixo destacamos o mesmo, detalhadamente. Acompanhe:

  1. O primeiro passo é abrir um processo de parcelamento de solo na prefeitura da sua cidade. É preciso apresentar os documentos abaixo:
    – Requerimento com a assinatura do proprietário, ou, se for o caso, procurador legalmente nomeado, para desmembramento de terreno;
    – Título de propriedade transcrito no Registro de Imóveis, com uma atualização de no máximo 6 meses;
    – Uma planta de localização, apresentada sobre planta cadastral atualizada do Município e visada por um profissional (qualificado para tal), onde há a correta identificação do terreno;
    – Duas cópias em escala adequada e compatível com a extensão do projeto em uma escala de, no mínimo, 1:1000 (saiba mais sobre escalímetro aqui), com os nomes legíveis e assinaturas do proprietário/ procurador e profissional responsável pelo projeto;
    – Certidão negativa de tributos municipais incidentes sobre o imóvel, desde que não haja nenhuma situação que impeça de ser emitida;
    – Comprovação do pagamento de metade da taxa ou sua totalidade, de acordo com o Art. 145 da Lei Nº 1371/88.
  2. Você deverá considerar as regras do local do terreno, como por exemplo, a testada mínima do lote. Isso pode variar de acordo com a Secretaria Municipal de Urbanismo e, dessa forma, é imprescindível que você se informe na prefeitura da sua cidade.
  3. Assim que o processo for finalizado, a prefeitura da sua cidade irá emitir uma certidão que descreverá. com detalhes, todas as características de todos os terrenos que foram desmembrados, a fim de ser utilizada junto ao Registro de Imóveis;
  4. A matrícula do terreno original é cancelada e abrirá novas para todas as partes desmembradas.

    Fonte: tudoconstrucao.com.br


É facultado ao síndico perdoar débitos de quotas, juros, multas ou conceder descontos substanciais?

É facultado ao síndico perdoar débitos de quotas, juros, multas ou conceder descontos substanciais?

 

Não. Os valores cobrados dos condôminos são resultantes do rateio da soma das despesas comuns ordinárias (água, luz, telefone, salários, encargos, etc.), de despesas extraordinárias derivadas da implementação de alguma obra, manutenção, etc. Ou, encargos financeiros ou penalidades impostas a condôminos que estejam em falta com suas obrigações. Assim sendo, o síndico não tem poder para perdoar dívida ou para conceder descontos, sem a autorização da assembleia geral. Mesmo nos casos em que a dívida esteja sendo cobrada judicialmente o síndico necessitará de autorização para realizar acordo, ainda que essa autorização lhe tenha sido dada, de forma geral pela assembleia que o elegeu ou por outra assembleia em que a matéria tenha sido tratada. Da mesma forma, pagar as quotas em dia é obrigação do condômino e o síndico, sem autorização da assembleia, não pode conceder desconto para quem cumpre essa obrigação. O que vemos, comumente, é a aprovação, pela assembleia que aprova a previsão orçamentária, é o estabelecimento de um vencimento para o pagamento da cota condominial e uma autorização para dispensa de juros e multas, aos pagamentos efetuados até X dias do vencimento. 

A multa de 2% prevista pelo Código Civil é obrigatória?

 

A redução da multa moratória para o patamar de 2% (dois por cento), como dita o art. 1.336§ 1º, do Código Civil, deve ser acatada por todos os condomínios, independentemente destes terem constituição anterior ou posterior à data mencionada. Contudo, é certo que a redução da multa não alcança débitos vencidos anteriormente à data do começo de sua vigência. Nos termos do art. 2.035parágrafo único, do Código Civil, tem-se que a redução da multa moratória para 2% (dois por cento) é ponto de ordem pública e como tal, de observância obrigatória. Não se pode sustentar que as Convenções atuais, que estabelecem percentual superior aos 2% do Código seriam um direito adquirido ou ato jurídico perfeito. Em verdade, a Convenção tem natureza normativa, prevalecendo no caso a lei mais recente que vem a ser o Código Civil. Em síntese, aplica-se a redução da multa moratória (2%) para todos os débitos condominiais vencidos a partir de 11/01/03.

 

É possível tornar automática a multa para o condômino reiteradamente inadimplente?

 

Não. A aplicação da multa de até 5 (cinco) vezes o valor da contribuição mensal ao condômino que descumpra reiteradamente seus deveres é possível, desde que tal sanção seja, caso a caso, previamente autorizada por assembleia, pelo voto de ¾ dos condôminos restantes (art. 1.337, caput, do Código Civil), proporção que no mais das vezes inviabilizará a iniciativa.

 

Titulares de lotes em loteamentos fechados são obrigados a contribuir com o rateio das despesas comuns?

 

Sim. Apesar dos loteamentos fechados, tecnicamente, não serem condomínios, desde que realmente existam serviços desempenhados em benefício da comunidade, tais como os relativos à segurança, limpeza e entretenimento, haverá obrigatoriedade de contribuição de todos os lotes. O contrário seria legitimar o enriquecimento injusto. A ementa abaixo exemplifica tal realidade: CONDOMÍNIO – DESPESAS CONDOMINIAIS – LOTEAMENTO – COBRANÇA – DESPESA COMUM – RATEIO – NECESSIDADE – CABIMENTO Quem se beneficia dos serviços prestados ao loteamento tem obrigação de participar do rateio das despesas comuns. (2º TACivilSP – Ap. S/ Rev. 878.573-00/8 – 3ª Câm. – Rel. Des. JESUS LOFRANO – J. 15.2.2005).

O condômino devedor pode alegar o benefício do bem de família em seu favor, numa ação de cobrança promovida pelo condomínio?

 

Não. O benefício do bem de família não é estendido aos imóveis penhorados em razão de débitos condominiais, por força de expressa disposição da Lei nº 8.009/90, posto ser hipótese de cobrança de contribuição devida em função do imóvel familiar: Lei nº 8.009/90: Art. 3º. A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciário, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido: (…) IV – para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar”.

 

Qual a finalidade do fundo de reserva?

 

Sua finalidade é atender a despesas imprevisíveis e inadiáveis, ou seja, é uma garantia para casos emergenciais. Consequentemente, não pode ser distribuído aos condôminos, nem restituído proporcionalmente ao que alienar sua unidade autônoma.

O condômino aposentado tem o direito de pagar o rateio mensal em data diferente dos demais condôminos?

 

Não, lei alguma permite o pagamento do rateio condominial em data diferenciada pelos aposentados. Esta é uma liberalidade que deve ser decidida pela assembleia geral de condôminos. Muita confusão se faz a este respeito devido ao teor da Lei Federal nº 9.791/99, que dispôs sobre “a obrigatoriedade de as concessionárias de serviços públicos estabelecerem ao consumidor e ao usuário datas opcionais para o vencimento de seus débitos” (art. 1º), aplicável apenas às contas oriundas das empresas concessionárias hipótese que, obviamente, não é a dos condomínios edilícios.

 

Quem é o responsável pelo pagamento dos débitos condominiais de unidade financiada, retomada pelo banco?

 

Por força do art. 1.345 do Código Civil, que evidencia a natureza propter rem da dívida de condomínio, o banco responde pelos débitos incidentes sobre a unidade retomada, inclusive quanto aos anteriores à data da retomada. É o que ilustra o julgado abaixo, oriundo do Superior Tribunal de Justiça: CONDOMÍNIO. DESPESAS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. O adquirente de unidade condominial responde pelos encargos existentes junto ao condomínio, mesmo que anteriores à aquisição. (…) (STJ – REsp 536005-RS – Rel. Min. Barros Monteiro – 4ª Turma – j. 10/02/ 2004 – P. DJ 03.05.2004, p. 174).

 

É possível efetuar o pagamento do rateio mensal por meio de depósito na conta do condomínio?

 

Para que a mora e seus efeitos sejam evitados, todos no condomínio estão obrigados a pagar o rateio das despesas condominiais da forma costumeira, no dia e modo convencionados. Aqueles que não acatarem a praxe condominial, que usualmente é o pagamento por meio de boleto bancário, poderão até mesmo ter ignorado o depósito (acaso seja impossível identificar a procedência) ou mesmo serem sancionados com a multa, juros e correção monetária incidentes pelo descumprimento do dia do vencimento da obrigação e lançamento do número da unidade autônoma no rol dos devedores, nos termos do art. 1.336§ 1º, do Código Civil.

 

O condomínio é obrigado a adotar o método contábil para controlar suas contas? O condomínio deve contratar contador para tanto?

 

Ainda que haja necessidade de um controle dos valores arrecadados e administrados em nome dos condôminos, e sua posterior divulgação, através da via escrita e da realização de assembleia geral (art. 1.348VIII, do Código Civil), não há obrigatoriedade de adoção do método contábil, de livros contábeis ou mesmo contratação de um contador para efetuar tal atividade, que poderá ser efetuada pelo próprio síndico ou por terceiro por ele designado o qual, usualmente, é uma empresa prestadora de serviços especializada na administração condominial.

 

Fonte: Secovi

Desvendando os direitos e deveres estabelecidos na Lei do Inquilinato

Desvendando os direitos e deveres estabelecidos na Lei do Inquilinato

Se uma pessoa solicitar um serviço de manutenção de forno elétrico de embutir, é fundamental que ambas estejam alinhadas com o que é estabelecido no contrato, certificando que a relação está firmada em lei. Apesar de não ser como o serviço, a locação de imóveis também deverá seguir essa linha. 

É justamente para alinhar essas pontas que existe a Lei do Inquilinato, que estabelece os direitos e deveres do locador e do locatário nessa relação comercial. Quer entender melhor como isso funciona? Continue acompanhando esse artigo e confira os principais detalhes sobre o assunto! 

Direitos e deveres do locatário

Uma das coisas mais importantes de saber é que o contrato de locação envolve alguns detalhes importantes que em outras relações comerciais não são tão fortes. Em explicação, é comum que o cliente seja considerado a parte vulnerável de qualquer processo mercadológico, mas nesse regime ele também tem muitos deveres! 

Para começar a captar o x da questão, pense em uma empresa que aluga tendas para eventos. Se durante a festa a cobertura for danificada, é obrigação do locatário pagar os prejuízos para o locador. Na Lei do Inquilinato, as coisas funcionam de um jeito muito parecido. 

É obrigação da pessoa que aluga um imóvel mantê-lo da maneira que recebeu, fazendo com que qualquer prejuízo por má utilização deva ser ressarcido para o dono. Não só isso, o locatário precisa realizar os pagamentos nas datas estipuladas e utilizar o espaço para os fins estabelecidos em contrato. 

É sempre bom ressaltar que não é permitido a modificação do espaço sem o consentimento e aprovação do locador, podendo inclusive gerar quebra de contratos e processos extrajudiciais. Desse modo, a Lei do Inquilinato também resguarda o dono, que também poderá ter prejuízos pelo “empréstimo”. 

Do mesmo modo que o inquilino tem deveres, ele também tem direitos, que por sinal é uma lista tão ampla quanto a primeira. De início, o foco principal é que ele pode exigir um contrato transparente, indicando todas as suas obrigações e direitos, que devem ser respeitados durante toda a vigência. 

Além disso, ele tem o direito de receber recibos por todos os pagamentos realizados e o dono do imóvel não poderá recusar esses documentos. Ainda nesse contexto, ele é diretamente beneficiado por todos os deveres do locador, que serão descritos detalhadamente no próximo tópico. 

Direitos e deveres do locador

Sempre que a Lei do Inquilinato está pautada, é bom citar que os direitos e deveres dos locatários e dos locadores estão atrelados uns aos outros. Desse modo, ao passo em que os deveres dos inquilinos foram citados, automaticamente já tivemos acesso aos direitos dos locadores.

Sendo assim, nesse tópico iremos focar mais nas obrigações deles no processo de locação dos imóveis. Partindo do princípio que o local deve estar apto para a circulação, o primeiro passo é que é dever do proprietário do imóvel corrigir todos os danos relacionados à estrutura, o que pode incluir até fatores elétricos e hidráulicos. 

Descrevendo um exemplo prático, se uma casa está com problemas de curto-circuito por contar com conectores elétricos incorretos, é fundamental que o dono realize a troca antes do inquilino entrar. Em adicional, ele também deverá realizar vistorias periódicas, a fim de identificar outros problemas, como infiltrações. 

Lei do Inquilinato também exige que o contrato indique como ficará o pagamento das taxas fixas, como IPTU e seguro contra incêndio, e das taxas extraordinárias. Ainda na questão contratual, é importante citar que ele não poderá solicitar o imóvel sem um motivo plausível durante a vigência.

Fonte: jusbrasil.com.br

 

Reformas particulares no Condomínio: o que o Síndico precisa saber

Reformas particulares no Condomínio: o que o Síndico precisa saber

Um dos deveres do Síndico é o de fiscalizar o cumprimento da Convenção e do Regimento Interno. Por isso, todas as obras no condomínio devem ser supervisionadas.
Antes de realizar uma obra em um apartamento, é preciso estar atento às regras do Condomínio. E o principal responsável para garantir que essas regras estão sendo cumpridas é o Síndico.

A verdade é que obras sempre são uma dor de cabeça para todos os envolvidos, mas o Síndico tem uma preocupação a mais.

Em primeiro lugar, ele será o responsável por promover e contratar as reformas de conservação das áreas comuns do Condomínio.

Em segundo lugar, é sua obrigação garantir que todas as regras sejam cumpridas quando os demais moradores estiverem realizando obras particulares.

E quando se diz dessa forma, pode-se pensar que essas regras são apenas a Convenção e o Regimento Interno. 

Mas não é apenas isso.

O Síndico também deve estar atento à lei e às normas aplicáveis a todos os procedimentos que são realizados dentro do condomínio.

E em contexto de Pandemia, que ainda vivemos até a data da publicação deste artigo, torna-se também dever do Síndico zelar pela saúde de todos e a boa convivência entre os moradores.

Portanto, leia esse artigo até o final para entender o que todo Síndico precisa saber a respeito das reformas particulares no Condomínio.

Os deveres do Síndico

Código Civil determina que o Síndico deve garantir o cumprimento da lei, da Convenção e do Regimento Interno.

Art. 1.348. Compete ao síndico:

II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;

V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

Em outras palavras, o Síndico deverá zelar pela conservação do Condomínio, mas isso não é apenas realizar reformas nas áreas comuns.

É preciso também manter a ordem e a boa convivência entre todos os moradores.

Imagine, por exemplo, se vários condôminos resolvessem reformar seus apartamentos ao mesmo tempo. Seria um caos na vida de todos os demais.

Por isso é necessário estar atento e fiscalizar todas as obras particulares realizadas no condomínio para garantir que as regras estão sendo respeitadas.

E a forma que a lei previu para auxiliar o Síndico nessa fiscalização foi exigir do morador uma comunicação prévia de qualquer obra que possa comprometer a edificação ou o sossego dos demais condôminos.

Atenção: se isso não estiver no Regimento Interno do seu condomínio, recomendo que promova essa alteração imediatamente. É uma das regras de convivência mais importantes.

Segundo a NBR 16280 (vamos falar mais sobre ela a seguir), as reformas devem ser documentadas e previamente comunicadas ao responsável da edificação. 

Ou seja, o Síndico.

Então, para que qualquer obra seja realizada em um condomínio, é preciso:

  • Comunicar ao Síndico;
  • Seguir o Regimento Interno e a Convenção;
  • Seguir a NBR 16280;

E se alguma norma não estiver sendo cumprida, o Síndico deverá promover todos os atos legais para garantir que a obra seja regularizada.

Inclusive mover uma ação judicial para impedir o prosseguimento da obra.

O que é a NBR 16280?

A NBR 16280 é uma Norma Técnica que padroniza, dentre outras coisas, as reformas realizadas em condomínios e unidades particulares.

Ela exige a apresentação de um plano de reforma organizado, com a responsabilização de um profissional habilitado (Engenheiro ou Arquiteto), com o objetivo de garantir a segurança nas obras realizadas.

Assim, também é dever do Síndico observar se as obras realizadas nos apartamentos, e principalmente nas áreas privativas, estão seguindo a NBR 16280, exigindo uma comprovação do plano de reforma

Esse documento deve ser assinado por um Engenheiro ou Arquiteto, e conter o devido registro (ART ou RRT) no respectivo órgão de classe (CREA ou CAU).

E essa norma deve ser obedecida para as mais diversas reformas:

  • Abertura de porta ou cozinha americana;
  • Buracos ou perfurações de lajes;
  • Reformas nas instalações elétricas;
  • Reparo ou alteração nas instalações de gás;
  • Troca de revestimentos com uso de ferramentas de alto impacto, como marretas ou marteletes, para retirada do revestimento prévio;
  • Alterações estruturais no apartamento etc.

E observar essa norma se torna mais relevante em prédios mais recentes, que são construídos por meio de alvenaria estrutural. Com essa técnica, a remoção de uma parede interna de um apartamento pode causar prejuízos estruturais no prédio.

E se o Síndico não tiver fiscalizado a execução da reforma, também poderá ser responsabilizado por isso.

Obediência ao Regimento Interno e o Sossego dos Moradores

Temos visto (até mesmo vivenciado!) muitas notícias a respeito do aumento de reformas em apartamentos durante a Pandemia. Seja para adequar a casa ao home office, seja para realizar aquele sonho antigo de mudar o ambiente.

E isso trouxe muitas discussões acaloradas a respeito do direito de propriedade e o direito de realizar essas reformas.

Afinal, dificilmente algum Regimento Interno previu o que deveria ser feito em uma Pandemia, e a maioria possuía regras genéricas autorizando marteladas das 8 às 17 horas, de segunda a sexta.

Assim, várias ações judiciais foram promovidas, até que muitos Tribunais, como é o caso de Minas Gerais, chegaram ao entendimento de que o Síndico não pode proibir a realização de reformas nos apartamentos.

Mas pode exigir que todas as obras no interior do condomínio sigam normas de proteção e prevenção à saúde.

Apenas o Regimento Interno poderia dar poderes ao Síndico para impedir obras nesse contexto.

Assim, caso o seu condomínio ainda não tenha atualizado o Regimento Interno, é extremamente importante realizar uma Assembleia Geral para deliberar as regras de convivência a respeito de obras e reformas, prevendo até mesmo como proceder em tempos tão restritivos como os atuais.

E isso também se aplica ao horário em que as obras serão realizadas, principalmente diante do fato de muitos estarem trabalhando em casa.

Nenhum morador pode ser proibido de realizar obras, mas o bom senso não é o suficiente.

O Regimento Interno então é a melhor ferramenta para regular essa questão.

Mediante normas bem estabelecidas, caberá ao Síndico garantir a obediência a elas.

O Síndico tem várias obrigações, mas o seu trabalho não precisa ser solitário

Muitos Síndicos encontraram diversos desafios durante os últimos meses, principalmente em um cenário de Pandemia em que praticamente todos os condôminos estiveram em casa ao mesmo tempo.

Todos os dias surgem as mais variadas demandas, e aqui no escritório sempre observamos o quanto os Síndicos se sentem cansados e oprimidos pelo excesso de responsabilidade – muitas vezes sem uma compensação por isso.

Mas há várias saídas para isso.

Alguns condomínios optam pela contratação de Síndicos profissionais, ou empresas especializadas em Administração de Condomínios.

Mas para prédios em que há poucos moradores, essa solução se mostra inviável financeiramente.

Assim, o ideal é que o Síndico conte com a assessoria de advogados especializados em direito imobiliário, para que possam ser auxiliados com demandas pontuais que surgem no dia a dia com problemas de convivência.

Afinal, o seu trabalho e responsabilidade existem para garantir a boa convivência de todos os moradores. Inclusive ele próprio.

Fonte:jusbrasil.com.br

O que é a Lei do Inquilinato? E quais são as situações em que ela se aplica?

O que é a Lei do Inquilinato? E quais são as situações em que ela se aplica?

 


A lei do inquilinato é uma lei especial que tem por objetivo tratar das locações de imóveis urbanos.

Nada mais é quando, alguém a qual chamamos de Locador se obrigada a ceder a outrem, a quem denominamos Locatário ou Inquilino, o uso e gozo do imóvel urbano, por certo tempo determinado ou não, mas sempre mediante remuneração, caso contrário, se não há a cobrança do aluguel estaríamos falando em comodato, o que não se enquadraria na lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato).

O que é imóvel urbano pela Lei de locações?

Para entendermos a Lei do Inquilinato é necessário sabermos para quais tipos de situações ela foi elaborada, e logo no artigo 1º o legislador já definiu que, somente as locações de imóveis urbanos serão abarcadas pela sua proteção. 

Desta forma, precisamos entender o conceito de imóvel urbano; Tal definição para a Lei do Inquilinato não decorre necessariamente da sua localização, estando ou não na cidade ou em área rural, se o fim a que se destina a utilização do imóvel seja para moradia ou mesmo a exploração de atividade comercial, industrial, prestação de serviços, independentemente da sua localização, o contrato será regido pela Lei do Inquilinato. 

Quando a ocupação do imóvel tiver por objetivo desenvolver a exploração da terra ou da pecuária, mesmo que a sua localização seja no centro comercial da cidade, quem cuidará desta relação é o estatuto da terra e não a Lei 8.245/91. 

Há situações em que é possível a mesma família locar o espaço tanto para exploração da terra, quanto para moradia sua e de sua família, e nestes casos caberá uma análise mais minuciosa quanto a predominância de cada atividade para entender se será regido pela Lei do Inquilinato ou não. 

Quais outras situações não estão amparadas pela Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato)?

Assim como o artigo 1º da Lei definiu que somente os imóveis urbanos são regidos pela Lei do Inquilinato, no caput do mesmo artigo foram excluídas algumas situações em que, mesmo se enquadrando em imóvel urbano, não será regido pela Lei de Locações, tais como:

Os imóveis de propriedade da união, dos Estados e dos Municípios, de suas Autarquias e Fundações Públicas, vez que nestes casos por serem propriedades de entidades públicas devem ser regidas por Lei especial com regime diferenciado.

As vagas autônomas de garagem ou espaços para estacionamento de veículos também foram excluídas desta Lei, e neste ponto é necessário ressaltar que somente as vagas autônomas não são contempladas. Caso o empresário que presta serviços de estacionamentos alugar um espaço para exploração de sua atividade, ai sim, podemos dizer que a Lei do Inquilinato protegerá esta relação. 

Os espaços destinados à publicidade também possuem regime diferenciado e não sendo contemplados pela Lei do Inquilinato, seguindo as regras do Código Civil.

E por fim, a Lei também excluiu os apart-hotéis ou equiparados, que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar regido pela legislação disciplinadora das atividades turísticas, ou seja, que possuem lavanderia, arrumação de quartos, restaurantes, central de recados, sala de jogos, reunião etc.

O imóvel precisa estar reformado para ser alugado?

O locador do imóvel não precisa necessariamente reformar o imóvel para então disponibilizá-lo para locação, mas conforme a própria lei dispõe, é sua obrigação entregar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina, de manter a sua forma e de fazer as reparações dos danos decorrentes do uso normal. 

Nas situações em que o imóvel não esteja em boas condições, é possível negociar livremente com o locatário que faça os ajustes necessários sendo descontados os valores despendidos dos aluguéis.

A lei diz que é obrigatório elaborar um contrato de locação?

O contrato de locação é informal, ou seja, basta as partes acertarem entre si, em comum acordo, e o locatários pagarem os aluguéis mensalmente, que a locação já se configura, mas ainda que não seja obrigatório um contrato de locação, é altamente recomendado que se formalize, assinando um contrato escrito. Desta forma, fica clara a relação entre locador e locatário.

A única exceção que tornará o contrato obrigatório, é quando houver um fiador como garantia ao contrato, nestes casos, é necessário elaborar um contrato formal escrito.

Fonte: https://beatrizfcorazza.jusbrasil.com.br/

 

Como funciona o usufruto de imóveis? Tire suas dúvidas sobre o assunto

Como funciona o usufruto de imóveis? Tire suas dúvidas sobre o assunto

Modalidade mais comum é a doação de bens com fruição, mas ela pode ser pura e simples, modal ou onerosa, remuneratória, condicional. Entenda

Pode ser que você já tenha ouvido falar que alguém está morando naquela casa por usufruto de imóveis. Assim, em algum tempo, após o uso, o imóvel volta a ser de outro dono. Certo? Mas o processo pode não ser tão simples.

É preciso ter alguma condição para fazer essa doação temporária a outra pessoa? Se o proprietário do imóvel tiver herdeiros, ainda assim ele pode doar? Dá para vender um imóvel com usufruto? Veremos todas essas dúvidas a seguir.

O que é o usufruto de imóveis?

Usufruto é o direito conferido a alguém, em um tempo pré-determinado, para usar um bem cuja propriedade é de outra pessoa. Ou seja, o usufruto pode ser um direito que está ligado a um imóvel, como casas, apartamentos, terrenos e mansões. E como direito, ele precisa ser registrado em cartório.

No entanto, isso não explica tudo. Por exemplo, qual é a diferença entre as modalidades de usufruto de imóveis no Brasil? A mais comum é a doação de bens com fruição, só que ela pode ser pura e simples, modal ou onerosa, remuneratória, condicional.

  • A doação pura e simples não exige nada em troca
  • Já a doação modal ou onerosa exige que quem recebe cumpra algum requerimento
  • A doação remuneração acontece como forma de pagamento (premiação)
  • E a doação condicional acontece desde que o imóvel se torne algo (com uma condição)

Sendo assim, em todas as categorias existe a doação de imóveis, que é quando o bem é dado para outra pessoa. Logo, quem recebeu vai poder usar o imóvel a partir das categorias, como para morar, alugar, arrendar. O contrato pode ser feito de forma vitalícia – que é para a vida toda – ou não. Também existe a possibilidade de se fazer a doação por um período de tempo pré-determinado.

Quando acontece a doação do imóvel?

De um modo comum aqui no Brasil, a doação de bens tem que atender a requisitos. O mesmo vale para quando estamos falando sobre doação com reserva de usufruto. Ou seja, é preciso fazer isso por livre e espontânea vontade. Além do mais, também é preciso ter aceitação de quem recebe. E quem faz a doação deve estar totalmente lúcido.

Mas, e quanto a pessoa que está doando é casada ou tem filhos, que podem ser os herdeiros daquele imóvel? A regra diz que é preciso respeitar os herdeiros legítimos, ou seja, a doação passa a não ser total. A mesma ideia vale para os casamentos. O que acontece é que o interessado pode doar a parte a que pertence a ele e nunca o que não pertence a ele.

É possível vender um imóvel que está em usufruto de terceiros?

Imagine que a pessoa queira fazer a venda de um imóvel que está sendo usado por outra (por meio do usufruto). Será que o proprietário pode realizar a venda?

Sim, isso é totalmente possível. No entanto, além de deixar essa informação clara no contrato de compra e venda de imóveis, o comprador tem que saber que só vai poder tomar posse após a extinção do usufruto. É um tipo de acordo que pode acontecer. Por isso, é preciso tomar alguns cuidados ao comprar imóveis direto com o proprietário.

Fonte: www.imoveis.estadao.com.br

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Câmara aprova projeto que proíbe despejo de imóveis até final de 2021

Câmara aprova projeto que proíbe despejo de imóveis até final de 2021

Proposta suspende os atos praticados desde 20 de março de 2020, exceto aqueles já concluídos

A Câmara dos Deputados aprovou nesta terça-feira, 18, por 263 votos a 181, o projeto que proíbe o despejo ou desocupação de imóveis até o fim de 2021, suspendendo os atos praticados desde 20 de março de 2020, exceto aqueles já concluídos. A proposta (PL 827/20) será enviada ao Senado.

De acordo com o substitutivo aprovado, do deputado Camilo Capiberibe (PSB-AP), serão suspensos os efeitos de qualquer ato ou decisão de despejo, desocupação ou remoção forçada coletiva de imóvel privado ou público, urbano ou rural, seja os de moradia ou para produção.

No caso de ocupações, a regra vale para aquelas ocorridas antes de 31 de março de 2021 e não alcança as ações de desocupação já concluídas na data da publicação da futura lei.

A proposta é de autoria dos deputados André Janones (Avante-MG), Natália Bonavides (PT-RN) e Professora Rosa Neide (PT-MT). “O projeto protege os mais vulneráveis, aqueles que passam fome e ainda têm de arranjar dinheiro para pagar o aluguel”, afirmou Natália Bonavides.

Segundo André Janones, “o texto apenas ajuda as pessoas a cumprirem as medidas de isolamento, garantindo o direito básico de preservação da vida e dando segurança jurídica nesse período de pandemia”.

A deputada Professora Rosa Neide lembrou que houve despejos em seu estado. “Infelizmente, é o capital que predomina, e o projeto preserva a população do campo e da cidade que mais precisa”, argumentou.

Decisão

As medidas como ordens de despejo ou liminares proferidas antes do período de calamidade pública decretado no ano passado não poderão ser efetivadas até 31 de dezembro de 2021.

Nem mesmo medidas preparatórias ou negociações poderão ser realizadas. Somente após o fim desse prazo é que o Judiciário deverá realizar audiência de mediação entre as partes, com a participação do Ministério Público e da Defensoria Pública, nos processos de despejo, remoção forçada e reintegração de posse.

Para o relator, as medidas não inovam em relação ao que já foi aprovado no ano passado. “O projeto evita o despejo em um momento de pandemia, mas também preserva os locadores que possuem apenas um imóvel alugado”, disse Camilo Capiberibe.

Equipamentos urbanos

Para os fins do projeto, considera-se desocupação ou remoção forçada coletiva a retirada definitiva ou temporária de indivíduos e famílias de casas ou terras que elas ocupam sem a garantia de outro local para habitação isento de nova ameaça de remoção.

A nova habitação oferecida deve ter ainda serviços básicos de comunicação, energia elétrica, água potável, saneamento, coleta de lixo, estar em área que não seja de risco e permitir acesso a meios habituais de subsistência, como o trabalho na terra ou outras fontes de renda e trabalho.

Imóvel regular

Quanto aos imóveis urbanos alugados, o projeto também proíbe a concessão de liminar de desocupação até 31 de dezembro de 2021.

Isso valerá para as situações de inquilinos com atraso de aluguel, fim do prazo de desocupação pactuado, demissão do locatário em contrato vinculado ao emprego ou permanência de sublocatário no imóvel.

Entretanto, o benefício dependerá de o locatário demonstrar a mudança de sua situação econômico-financeira em razão de medidas de enfrentamento à pandemia a tal ponto que tenha resultado na incapacidade de pagamento do aluguel e demais encargos sem prejuízo da subsistência familiar.

A proibição será aplicada somente a contratos cujo valor mensal de aluguel seja de até R$ 600 para imóveis residenciais e de até R$ 1,2 mil para imóveis não residenciais.

Acordo frustrado

Se a tentativa de acordo entre locador e locatário não tiver sucesso em relação a desconto, suspensão ou adiamento do pagamento de aluguel durante a pandemia, o locatário poderá desistir do contrato sem multas ou aviso prévio de desocupação também até 31 de dezembro de 2021.

Essa possibilidade será aplicável ainda para imóvel não residencial urbano no qual se desenvolva atividade profissional que tenha sofrido interrupção contínua em razão da imposição de medidas de isolamento ou quarentena por prazo igual ou superior a 30 dias.

O texto de Capiberibe prevê que essa desistência do contrato sem multas ou aviso prévio não será aplicada quando o imóvel objeto da locação for o único de propriedade do locador, fora aquele utilizado para sua residência, e desde que os aluguéis consistam na totalidade de sua renda.

 

Fonte: www.migalhas.com.br

Condomínios podem multar moradores sem máscaras, alerta especialista da OAB.

Condomínios podem multar moradores sem máscaras, alerta especialista da OAB.

Uso obrigatório de máscara, novas regras para as áreas comuns e restrições de acesso, principalmente para entregadores. Essas são apenas algumas medidas que não só podem como devem ser tomadas pelos condomínios em meio à pandemia da Covid-19. Com o isolamento social e trabalho remoto, muitas pessoas ainda estão dentro de casa. Para barrar o vírus e evitar dores de cabeça com vizinhos, mudanças são necessárias. 

 

E tudo precisa ser regulamentado e comunicado aos moradores. As decisões, segundo o advogado especialista em Direito Imobiliário e presidente da Comissão de Direito Imobiliário da Ordem dos Advogados do Brasil (OAB), em Contagem, Allan Milagres, devem ser deliberadas em conjunto, democraticamente. Confira a entrevista.

 

Como e quais são os procedimentos para reabrir as áreas comuns dos condomínios neste momento de pandemia? 
Quando falamos em condomínio, a gente está falando em pluralidade de pessoas, de moradores e proprietários. Existem condomínios com seis moradores ou 300, 400 moradores, vertical ou horizontal. Por isso, é preciso se preocupar porque tem uma coletividade e aquele pode ser um ponto de disseminação e contagio. É preciso identificar quais são os regramentos, as legislações de cada condomínio. O Código Civil, que é a legislação que dita as regras do condomínio, diz que o legislador especifica o que é regra, mas quando não houver uma especificação, a obrigatoriedade é da convenção. Todas as regras devem estar na convenção e no regimento interno. Todo prédio registrado, obrigatoriamente, tem uma convenção e um regimento interno no Cartório de Registro de Imóvel. 

 

Normalmente, as convenções são mais antigas e não preveem uma situação como esta, de pandemia. Como proceder? 
Aconselho que os condomínios sempre revisem as convenções, o que a gente chama no Direito de reratificação, ou seja, é juntar 2/3 dos moradores e abrir uma votação para sugestões. É preciso observar as regras de espaços comuns, área de lazer, entrada e saída de entregadores, funcionários e colaboradores, a questão do barulho porque as pessoas estão trabalhando em casa. Nada disso estava previsto ou especificado nas convenções. É preciso fazer, da forma mais democrática possível, reuniões ou assembleias buscando a atualização dessas regras que são extremamente necessárias hoje em dia. 

 

Se é preciso mudar algo urgente, é necessário uma assembleia. O que for competência da convenção, é preciso registrar no cartório, e o que for de competência do regimento interno deve ser alterado no documento também

 

O condomínio pode proibir o trânsito de pessoas que estejam sem máscara?
Pode. Como estamos vivendo momentos mais intensos da Covid-19, o condomínio pode restringir o trânsito de pessoas que não estejam usando máscara, mas, não o síndico. Essa decisão precisa ser de forma deliberada. Aconselho aos condomínios seguirem as regras definidas pelos poderes públicos municipal e estadual e aplicar de forma analógica. 

Além de proibir o trânsito de pessoas sem máscara, o condomínio também pode multar as pessoas?
Pode. O condomínio vai criar essa norma e, principalmente, especificar se haverá multa ou não e como ela será paga, que pode ser no próprio boleto da taxa do condomínio. Todo pagamento de multa deve ser acompanhado de um procedimento com as explicações em relação à medida. Não pode ser uma medida arbitrária. O condomínio pode adotar, por exemplo, uma notificação ou advertência na primeira vez da infração e só cobrar a multa após uma reincidência.

 

O condomínio também pode restringir a entrada de entregadores, já que neste momento aumentou o número de pedidos?
Sim. O condomínio pode criar uma sistemática de recebimento de mercadoria. Exemplo: o morador vai retirar essa mercadoria apenas na portaria. Existem moradores que têm problemas de locomoção ou necessidades especiais e precisam estar incluídos de forma clara nas regras para não serem prejudicados. Uma dica é colocar avisos para os entregadores usarem todos os cuidados na hora da entrega, principalmente em prédios pequenos, sem porteiros, e o condomínio deve disponibilizar o álcool em gel logo na portaria, em locar visível.

 

Como ficam as regras para o salão de festas?
É preciso acompanhar os decretos estaduais e municipais. Há pouco tempo, a orientação era para não ter nenhum encontro, seja familiar ou entre amigos. Agora, já houve uma flexibilização, mas sabemos que a aglomeração ainda é o principal meio de disseminação do vírus. Podem ser criadas regras para o limite de pessoas, que vai variar de acordo com o tamanho da área. O síndico pode, inclusive, buscar a opinião de um especialista, como um técnico em segurança do trabalho ou até mesmo um infectologista. Um outro caso é que o salão de festas também é usado para as assembleias e reuniões, o que aconselho é que elas sejam feitas de forma virtual. 

 

E as piscinas, quadras e áreas de churrasqueira? Como ficam? Só para os moradores?
Sim, ainda estamos combatendo a Covid-19. Se o poder público já determinou como os clubes devem fazer, os condomínios devem seguir as mesmas orientações. Não adianta as pessoas pensarem que por serem proprietários ou inquilinos de um imóvel em um condomínio, estão à margem do que está sendo aplicado pela sociedade, não faz sentido. Qualquer morador pode fazer uma denúncia de irregularidade e encaminhar ao síndico que vai tomar as devidas providências.

Elevadores também devem ter número de pessoas restrito? 
Não só pode, como deve restringir. Podemos incentivar as pessoas a utilizarem mais as escadas para evitar a aglomeração nos horários de pico. É importante afixar comunicados e circulares com as regras.

É necessário criar as regras, mas é preciso saber onde que elas serão inseridas. Não dá para, simplesmente, falar que é regra porque votaram na assembleia. O síndico não pode acordar e falar: ‘agora vou multar e obrigar o uso de máscara’.

 

Como fica o caso dos prestadores de serviço, como faxineiros? 
A primeira coisa a fazer é, se o condomínio tiver condições, contratar um técnico em segurança do trabalho para dar as orientações corretas. É preciso saber quais são os equipamentos que o condomínio precisa fornecer para esses profissionais, como máscara especial, álcool em gel, e orientar como fazer o revezamento dos turnos para evitar contato. Se o condomínio não tiver condições de contratar um técnico em segurança, é aconselhável reunir alguns moradores e montar um plano estratégico.

 

Muitos moradores aproveitaram este momento de pandemia para fazer reforma. Qual orientação nesse caso?
Que o morador faça apenas as reformas essenciais, com plano estratégico de duração da obra e com horários dos pedreiros, e tudo deve ser comunicado ao síndico para evitar problemas futuros. 

 

Um assunto delicado é a questão da inadimplência. Muitas pessoas perderam o emprego ou tiveram redução na jornada de trabalho e, consequentemente, na renda, e deixaram de pagar a taxa do condomínio. Como lidar com essa situação na pandemia?
Esse é um ponto muito importante. A inadimplência reflete na saúde financeira do condomínio, que tem uma equação, a receita e a despesa. É possível até diminuir a receita, mas não dá para diminuir as despesas já que existem as contas mensais e precisam ser quitadas. Infelizmente, houve pouco cuidado das autoridades públicas em atenção aos condomínios durante a pandemia. Isso quer dizer que não houve desconto em água, energia, impostos municipais. O que o condomínio pode fazer é dar desconto neste momento, como não cobrar aquele valor de reserva durante um determinado período. No caso dos inadimplentes, a melhor maneira de sanar esse problema é parcelar a dívida, para não entrar com uma ação judicial que pode penhorar o imóvel. É preciso muita cautela e bom senso. 

 

Créditos: https://www.hojeemdia.com.br

 

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Ao arrematar imóvel, compradores devem arcar com débitos

Ao arrematar imóvel, compradores devem arcar com débitos

Donos que arremataram imóvel em leilão devem pagar dívidas pré-existentes

A obrigação propter rem faculta ao credor cobrar a dívida de qualquer um que tenha alguma relação jurídica com a unidade autônoma geradora do débito condominial, seja proprietário, promissário comprador, adquirente, arrematante ou cedente.

O entendimento foi adotado pelo juiz Joel Birello Mandelli, da 6ª Vara Cível de Santos (SP), ao condenar os proprietários de um imóvel arrematado em leilão judicial a arcar com dívidas provenientes de despesas condominiais que totalizaram R$ 25 mil em cinco anos. 

Segundo os autos, os réus arremataram o imóvel em um leilão judicial, em que constava no edital a dívida relativa às despesas condominiais em atraso. Durante o período em que a unidade ficou inadimplente, com anuência dos demais moradores e conforme constou em ata, os rateios do apartamento foram incorporados pelo condomínio, que assumiu os pagamentos para não prejudicar a manutenção do local.

Na decisão, o magistrado destacou que os réus devem arcar com a dívida, pois ao adquirir o imóvel tinham ciência da situação. “Prescindível a prévia cobrança do eventual possuidor do bem antes dos réus, como sustentado na defesa, pois o interesse da massa condominial deve prevalecer, a fim de resgatar de maneira mais célere as despesas inadimplidas, embora resguardado o direito de regresso”, disse.

Conforme a decisão, os valores devem ser corrigidos e acrescidos de juros moratórios de 1% ao mês, desde os respectivos vencimentos, e multa de 2%, mais aqueles vencidos no curso da lide, observados os mesmos critérios.

Clique aqui para ler a sentença

1021057-25.2020.8.26.0562

Fonte: Síndiconet

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