Se sabe que no dia a dia as atividades externas, tais como visitas aos imóveis, atendimento ao cliente, reuniões de negócios, acompanhamentos em Cartórios de Registro de Imóveis e tabelionatos de notas, acabam por sobrecarregar o tempo do corretor, entretanto não se pode deixar de lado a necessidade do correto de imóveis destinar um pouco do seu tempo para adquirir conhecimento legal do exercício de sua atividade e se atualizar diante das normas jurídicas a este aspecto.
Um dos primeiros passos é entender quais são as responsabilidades legais do corretor de imóveis, pois ao saber quais são as suas responsabilidades legais na atividade exercida, lhe ajuda a prevenir que problemas e demandas judiciais aconteçam.
Na prática se vê muitos corretores e/ou imobiliárias serem desprestigiados por atos ilegais cometidos ou melhor dizendo por atos legais deixados de ser observados, portanto se você quer ser diferente FAÇA diferente, e comece AGORA mesmo lendo esse artigo.
O Tema desse artigo cinge-se na pergunta O Corretor De Imóveis Responde Pelos atos praticados ou pelos atos que deixou de praticar? para responder é preciso abordar alguns tópicos relevantes.
RESPONSABILIDADE CIVIL
A Responsabilidade Civil em suma é a reparação de um dano causado a vítima, pois no ordenamento jurídico toda ação ou omissão de norma legal que traz prejuízo a outrem gera o dever de indenizar.
Nas palavras de Flavio Tartuce (Manual de Direito Civil, Página 499):
[…] A responsabilidade Civil surge em face do descumprimento obrigacional, pela desobediência de uma regra estabelecida em um contrato ou por deixar determinada pessoa de observar um preceito normativo que regula a vida. Nesse sentido fala-se respectivamente, em responsabilidade civil contratual ou negocial e em reponsabilidade civil extracontratual […]”
A responsabilidade civil contratual ou negocial são os casos de inadimplemento de uma obrigação positiva (dar e fazer) ou negativa (não fazer), fundados nos artigos 389, 390 e 391 do Código Civil de 2002:
Art. 389. Não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado.
Art. 390. Nas obrigações negativas o devedor é havido por inadimplente desde o dia em que executou o ato de que se devia abster.
Art. 391. Pelo inadimplemento das obrigações respondem todos os bens do devedor.
Já a responsabilidade Civil extracontratual está baseada no ato ilícito e no abuso de direito, fundados no artigo 186 e 187 do Código Civil de 2002.
Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.
Art. 187. Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes.
Ainda quanto a responsabilidade civil, temos a teoria da responsabilidade objetiva e responsabilidade subjetiva.
A responsabilidade objetiva não depende de comprovação da culpa, devendo nesse caso apenas ter o nexo causal entre o dano e o reparador do dano.
Nas palavras de Agostinho Alvim (Responsabilidade Civil Pág. 18) a Teoria da responsabilidade objetiva […] tem como postulado que todo dano é indenizável, e deve ser reparado por quem a ele se liga por um nexo de causalidade independentemente de culpa.
Já a responsabilidade subjetiva está intimamente ligada a comprovação da culpa, devendo nesse caso ser comprovada a culpa para gerar o dever de indenizar.
Nas palavras de Flavio Tartuce (Manual de Direito Civil, Página 577):
[…] A teoria da responsabilidade subjetiva constitui regra geral em nosso ordenamento jurídico, baseado na teoria da culpa. Dessa forma para que o agente indenize, ou seja para que responda civilmente, é necessária a comprovação da culpa genérica, que inclui o dolo (intenção de prejudicar) e a culpa em sentido estrito (imprudência, negligência ou imperícia).
Por esses fundamentos, quanto a Responsabilidade Civil, pode-se concluir que se baseia em normas legais para proteger a vítima, está intimamente relacionada ao conceito de não prejudicar o outro e que impele aquele causador do ato danoso o dever de indenizar, devendo em alguns casos ser comprovada a culpa para gerar o dever de indenizar e em outros o dever de indenizar independe de comprovação de culpa.
DA RESPONSABILIDADE CIVIL DO CORRETOR DE IMÓVEIS FRENTE AO CÓDIGO CIVIL DE 2002.
De início cabe destacar que a corretagem é a remuneração devida aquele que presta o serviço de aproximação entre as partes desde que o negócio se concretize em virtude de seu mister, é o que está disposto no artigo 722 do Código Civil de 2002, que cumpre transcrever:
Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.
Neste caso se pode concluir que o contrato de corretagem está relacionado ao contrato de prestação de serviço, visto que haverá remuneração desde que o negócio seja concluído entre as partes.
O Código Civil de 2002 conforme disposição do artigo 723, consagra a obrigação do corretor de imóveis em executar o contrato de corretagem com toda a diligência e prudência necessária, vejamos:
Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio.
Parágrafo único. Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência.
A redação normativa consagra a obrigação do corretor de imóveis de indenizar em caso de comprovada a falta de diligência no que concerne a segurança e ao risco do negócio, respondendo o corretor por perdas e danos nos termos do artigo 402 á 405 do Código Civil de 2002, desde que seja comprovada sua culpa.
É indiscutível que o dever de indenizar está condicionado a comprovação da culpa, sendo que havendo comprovação de que o corretor agiu com diligência e prestou todas as informações quanto a segurança e o risco do negócio, fica afastada sua responsabilidade e o dever de indenizar.
Um exemplo concreto: Suponhamos que o imóvel A esteja com uma penhora gravada na matrícula, no momento da negociação o corretor ao analisar a matrícula e certidão de ônus e ações do imóvel atualizada, tomou esse conhecimento, assim informou toda situação ao suposto comprador X, X mesmo após ser orientado por todos os riscos referente a penhora gravada no imóvel, ainda assim quis por sua conta e risco comprar o imóvel, firmando inclusive no contrato de compra e venda cláusula de que foi informado e orientado pelo corretor referente ao risco do negócio, mas por sua conta assumiu todos os riscos existentes, pelo desejo de ficar com o imóvel.
No exemplo acima está evidente que o corretor prestou o serviço com toda diligência prestando toda a informação quanto ao risco do negócio, afastando nesse caso o dever de indenizar.
Aqui se pode concluir que a luz do Código Civil a responsabilidade do corretor de imóveis é subjetiva, ou seja, depende de comprovação de culpa para que gere o dever de indenizar.
DA RESPONSABILIDADE CIVIL DO CORRETOR DE IMÓVEIS FRENTE AO CÓDOGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR.
No Código de defesa do consumidor a responsabilidade civil do corretor está atrelada a responsabilidade objetiva, no qual o dever de indenizar independe de comprovação de culpa, uma vez existente a relação de consumo.
O artigo 14 do Código de Defesa do Consumidor regulamenta a teoria da responsabilidade objetiva:
Art. 14. O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos.
Em contrapartida o parágrafo quarto restringe a abrangência do disposto no caput do referido artigo, criando uma exceção a regra:
Art. 14.
[…]
- 4ºA responsabilidade pessoal dos profissionais liberais será apurada mediante a verificação de culpa.
Desse modo se o corretor atua como autônomo, a responsabilidade civil será subjetiva, havendo a necessidade de comprovação de culpa.
CONCLUSÃO
De acordo com o presente estudo que teve como objetivo saber se o corretor de imóveis tem responsabilidade civil pelos atos que praticou ou pelos atos que deixou de praticar, é possível concluir que o corretor de imóveis pode responder por sua ação ou omissão, uma vez que não tenha agido com diligência e prudência quanto a segurança e ao risco do negócio.
Em regra geral, deverá ser comprovada a culpa do corretor de imóveis para que gere o dever de indenizar, todavia haverá casos em que não haverá a necessidade de comprovação de culpa, o qual nesse último depende da relação de consumo, bastando a existência do dano e do nexo de causalidade.
Desse modo para finalizar o presente estudo cita-se dois exemplos que pode o corretor de imóveis responder civilmente e indenizar eventual prejuízo da parte lesada.
Exemplo1: É o caso por exemplo de um contrato de compra e venda, sem assinatura de um dos cônjuges quando o regime de casamento se exigia a assinatura de ambos os cônjuges.
Exemplo2: O caso por exemplo de existir ação judicial de insolvência do vendedor e o corretor ao tomar conhecimento omite a informação do comprador.
REFERÊNCIAS:
BRASIL. Código de Defesa do Consumidor. Lei nº 8.078 de 11 de setembro de 1990. Brasília, Distrito Federal, 1990.
BRASIL. Novo Código Civil. Lei nº 10.403 de 10 de janeiro de 2002. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2002.
TARTUCE, Flávio. Manual de Direito Civil. 7 ed. Ver, atual e ampl – Rio de Janeiro: Forense, São Paulo: Método, 2017.
GONÇALVES, Carlos Roberto. Responsabilidade Civil. São Paulo: Saraiva, 1995.
Fonte: jusbrasil