As causas que admitem a possibilidade do locador retomar a posse direta do imóvel.
Para que seja abordado o tema em voga, a análise se limitará aos contratos de imóveis residenciais, excluindo assim os não residenciais (comerciais) e de temporada, estes a serem tratados em artigos posteriores.
O que é contrato de locação?
É uma obrigação firmada entre duas partes, de um lado, cedendo o imóvel ou bem mediante o pagamento, tem-se o denominado LOCADOR, por outro lado, a parte que irá possuir o bem durante o período acordado, denominado LOCATÁRIO.
Nesse contrato constará todas as regras da locação, como o valor do aluguel, data de vencimento, como será efetuado o pagamento, multa, entre diversas outras disposições.
A lei estipula garantias e obrigações a ambos, visando a segurança do negócio jurídico, de maneira que, mesmo o locador sendo proprietário do imóvel, deverá respeitar regras para ter a posse direta do seu imóvel novamente.
O artigo 9º da 8.245/91 nos mostra algumas hipóteses em que o contrato poderá ser desfeito:
- Por mutuo acordo (quando ambos querem o distrato da obrigação);
- Em decorrência da prática de infração legal ou contratual (quando se desvia a finalidade. Ex.: alugar imóvel destinado a residência e o LOCATÁRIO o utiliza para fins comerciais);
- Em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
- Para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.
A lei divide os contratos da seguinte forma:
Locações por escrito por prazo igual ou superior a 30 meses;
Na hipótese em que o prazo do contrato for igual ou superior ao período de 30 meses, o locatário vir a permanecer no imóvel por mais de 30 dias sem manifestação do locador, resta presumido a prorrogação da locação por prazo INDETERMINADO.
Verbal ou por escrito com prazo inferior a 30 meses
Quando o contrato for de forma verbal ou com prazo inferior a 30 meses, a prorrogação é feita AUTOMATICAMENTE, por prazo indeterminado, nesse caso, a lei estipula algumas hipóteses em que há a possibilidade de o locatário sair do imóvel.
Além das hipóteses já mencionadas do artigo 9º da lei do inquilinato, temos outras mais que incidem no retorno da posse direta do imóvel ao locador:
- Em razão da extinção do contrato de trabalho (nos casos em que o contrato de locação houver relação com o emprego do locatário);
- Quando para uso do próprio locador, cônjuge, companheiro, ascendente ou descente do mesmo que não disponham de imóvel residencial próprio;
- Se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída em, no mínimo, 20% ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em 50%;
- Se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar 5 anos.
Sendo assim, poderá retomar o imóvel, durante o período de vigência do contrato de locação, o locador que demonstrar um dos motivos acima citados, já nos casos em que o contrato estiver fora de sua vigência, ou seja, por tempo indeterminado, poderá fazê-lo após o período de 30 meses.
Fonte: jusbrasil.com.br