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Rescisão antecipada de aluguel: compreenda os aspectos legais e financeiros

A assinatura de um contrato de locação estabelece um compromisso de longo prazo entre locador e locatário, criando expectativas de estabilidade para ambas as partes. No entanto, a dinâmica da vida nem sempre segue o planejado. Mudanças profissionais, reorganizações familiares ou alterações na capacidade financeira são eventos comuns que podem levar à necessidade de encerrar esse vínculo antes do prazo estipulado. Quando isso ocorre, é fundamental compreender as regras da rescisão antecipada de aluguel para evitar prejuízos financeiros e desgastes jurídicos desnecessários.

A base legal para essa situação encontra-se na Lei nº 8.245/91, popularmente conhecida como Lei do Inquilinato. A legislação garante ao inquilino o direito de devolver o imóvel a qualquer momento, mesmo antes do término do contrato. Contudo, essa liberdade vem acompanhada de uma contrapartida financeira: o pagamento de uma multa compensatória. Essa penalidade serve para indenizar o proprietário pela quebra da expectativa de receita e pelos custos de colocar o imóvel novamente no mercado.

Um dos pontos que mais gera dúvidas é o valor a ser pago. Antigamente, era comum a cobrança integral da multa estipulada em contrato, independentemente do tempo de permanência. Hoje, a lei é clara ao exigir a proporcionalidade. Isso significa que o inquilino deve pagar a multa apenas referente ao período que faltaria para cumprir o contrato, e não sobre o valor total.

Para ilustrar, imagine um contrato de 30 meses com uma multa prevista de três salários mínimos. Se o inquilino decidir sair após 20 meses, ele cumpriu dois terços do acordo. Portanto, a multa será calculada apenas sobre os 10 meses restantes. Essa lógica protege o locatário de cobranças abusivas e garante o equilíbrio econômico da relação.

Existe, porém, uma exceção importante que garante a isenção total dessa penalidade. A Lei do Inquilinato prevê que o locatário fica dispensado do pagamento da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diferentes daquela do início do contrato. Para exercer esse direito, é indispensável que o inquilino notifique o proprietário por escrito com, no mínimo, 30 dias de antecedência, apresentando a documentação comprobatória da transferência.

É crucial destacar também a posição do proprietário nessa equação. Diferentemente do inquilino, o locador não possui a mesma flexibilidade para pedir o imóvel de volta antes do prazo, exceto em situações muito específicas previstas em lei, como para uso próprio (em contratos longos), realização de obras urgentes determinadas pelo Poder Público ou infração contratual grave por parte do morador. A simples vontade de retomar o bem ou receber uma proposta de venda nem sempre justifica a quebra do contrato vigente por parte do dono.

A formalização do encerramento é tão importante quanto o pagamento das verbas rescisórias. Todo o processo deve ser documentado. A entrega das chaves simboliza o fim da posse, mas juridicamente é o Termo de Rescisão e a Vistoria de Saída que encerram as obrigações. A vistoria deve comparar o estado atual do imóvel com o laudo inicial, definindo se há reparos a serem feitos. Negligenciar essa etapa pode gerar cobranças futuras mesmo após a saída do imóvel.

Portanto, ao decidir pela desocupação antecipada, o caminho mais seguro é o diálogo e a formalização correta de cada etapa. O cumprimento dos prazos de aviso prévio e o cálculo exato da proporcionalidade da multa são essenciais para que a relação locatícia termine de forma tranquila, preservando o histórico de bom pagador do inquilino e a segurança patrimonial do locador.

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O avanço dos carros elétricos em condomínios deixa de ser tendência e passa a ser realidade em todo o país. Isso traz ao síndico e aos moradores novos desafios na gestão da infraestrutura comum, pois a instalação de pontos de recarga envolve ao mesmo tempo o direito de propriedade de cada vaga e o interesse coletivo de não comprometer a rede elétrica do edifício.

Quando um condômino deseja instalar seu carregador particular, não basta conectar o aparelho à rede: é preciso obter a aprovação em assembleia geral, conforme previsto no artigo 1.334 do Código Civil, e seguir as normas internas do condomínio. Caso o grupo decida por uma estação coletiva — por exemplo, um ponto único para várias vagas — a assembleia define também como será feito o rateio do consumo entre os usuários.

Antes mesmo de fechar negócio no veículo elétrico, o interessado deve conversar com o síndico, solicitar um estudo técnico de viabilidade elétrica e conferir a convenção e o regimento interno. Esses passos evitam surpresas como a impossibilidade de suportar a carga extra ou a necessidade de reforma elétrica de grande porte. Somar esse custo ao planejamento de aquisição do carro é fundamental para não criar um problema posterior.

Do ponto de vista da gestão, o síndico tem o dever legal de diligência (art. 1.348, IV, do Código Civil). Ele deve providenciar avaliação da capacidade da instalação, buscar parecer técnico e jurídico antes de qualquer intervenção e verificar se a apólice de seguro do condomínio cobre sinistros envolvendo infraestrutura de recarga. A falta desse cuidado pode implicar responsabilidade civil do condomínio e do gestor, caso um evento danoso — curto-circuito ou incêndio — resulte em prejuízos.

Levar o tema a assembleia não é mera formalidade: é a oportunidade de discutir custos, prazos, responsabilidades e regras de uso, incluindo horários de recarga, agendamentos e critérios para acesso desempate em horas de pico. Uma convenção bem redigida deve prever desde a autorização para instalação até quem arcará com eventual acréscimo no prêmio do seguro predial.

Por fim, a instalação de carros elétricos no condomínio é um reflexo das mudanças ambientais e sociais em curso. Planejar com transparência, antecipar adaptações e basear cada etapa em apoio técnico e jurídico permite equilibrar o direito individual de mobilidade sustentável com o respeito à coletividade, garantindo convivência harmônica e segurança para todos.

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A sublocação de imóvel é uma prática comum, mas que só pode ocorrer legalmente com o aval do proprietário. Segundo o artigo 13 da Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato), “a cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador”.

Bases legais e limites

Além do caput do art. 13, a própria lei reforça que o silêncio do locador não implica consentimento: se notificado por escrito sobre a intenção de sublocar, o proprietário tem 30 dias para se manifestar (§ 1º). O art. 14 estende as regras gerais da locação à sublocação, e o art. 21 veda que o valor cobrado ao sublocatário exceda o aluguel original, salvo exceções amplamente reconhecidas em contratos comerciai.

Procedimento para sublocar corretamente

1. Revisão do contrato original: verifique se há cláusula expressa proibindo ou disciplinando a sublocação.

2. Solicitação formal: envie ao locador pedido por escrito, detalhando quem será o sublocatário e em quais condições.

3. Manifestação do locador: aguarde a resposta no prazo legal; sem oposição registrada, entende-se que o locador concorda.

4. Elaboração de contrato de sublocação: uma vez autorizado, firme com o sublocatário um acordo que rege prazo, valor e garantias, lembrando que ele não cria vínculo direto com o proprietário original.

Riscos da sublocação sem autorização

Sublocar sem aval escrito do locador acarreta quebra contratual e autoriza o proprietário a:

• Rescindir o contrato principal e mover ação de despejo imediato;

• Exigir perdas e danos previstos em cláusula contratual;

• Negar regularização do novo contrato em eventual judicialização.

Dicas finais para locadores e locatários

• Locador: inclua no contrato de locação cláusulas claras sobre sublocação, exigindo autorização escrita e definindo multa em caso de infração.

• Locatário: nunca subloque sem formalizar o consentimento do proprietário, para evitar disputas e risco de despejo.

A sublocação de imóvel é permitida, mas estritamente condicionada à autorização prévia e por escrito do locador. Respeitar os procedimentos legais evita litígios e garante segurança a todas as partes. Na AML Advogados, orientamos na revisão contratual, notificações e na elaboração de instrumentos de sublocação para que seu negócio seja feito com total conformidade.

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A recente proposta de reforma — com o PLP 1087/25 (em tramitação) e a LC 214/25 — traz mudanças profundas na tributação de locações de imóveis para pessoas físicas e jurídicas, válidas a partir de 2026 . Entender essas alterações é essencial para proprietários, administradoras e investidores planejarem o fluxo de caixa e evitarem surpresas fiscais.

Isenção e novo Imposto Mínimo para Pessoas Físicas

Até R$ 5.000 mensais de rendimento com aluguel estarão isentos de IR, IBS e CBS. Para quem recebe mais, mantém-se alíquota máxima de 27,5% sobre parcelas superiores a R$ 7.000. Para compensar a ampliação da faixa de isenção, cria-se o IRPFM (Imposto de Renda Pessoa Física Mínimo), com alíquotas de 2,5% a 10% sobre rendimentos anuais acima de R$ 600 mil . Isso significa que um locador com renda anual elevada verá uma cobrança complementar mesmo que parte do rendimento seja isenta.

IBS e CBS incidentes sobre aluguéis

O IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) incidirão sobre quem obtiver receita com locação acima de R$ 240 mil ao ano ou explorar mais de três imóveis distintos. Nesse caso, a carga pode chegar a 35,9%, mas há redução de 70% na alíquota e redutor social de R$ 600 para amenizar o impacto . Proprietários devem monitorar esses limites para não ultrapassar inadvertidamente o critério de receita ou imóvel.

Tratamento especial para locações de curta duração

Aluguéis por temporada (como Airbnb) passam a ser equiparados a serviços de hospedagem, com base de cálculo reduzida em 40%, mas sem direito a créditos de IBS e CBS. Ou seja, a carga efetiva sobre a receita líquida aumenta, tornando necessária revisão de custos e preços nas plataformas de curta permanência .

Obrigações e créditos para Pessoas Jurídicas

Empresas continuam com direito a crédito total de IBS e CBS sobre aquisições relacionadas à locação, mesmo que parceladas, mas deverão emitir nota fiscal eletrônica e adotar split payment. A carga média estimada para o regime especial em 2026 ficará entre 11,3% e 16,1%, dependendo do uso da redução de 70% das alíquotas .

Cronograma de transição e adequação

O calendário vai de 2026 a 2033. Em 2026-2027, as alíquotas são simbólicas e a NF-e torna-se obrigatória; de 2028 a 2032, ocorre redução gradual de ISS/ICMS e elevação de IBS/CBS; em 2027 extingue-se PIS/COFINS, e em 2033 desaparecem totalmente os tributos antigos, entrando o modelo dual em plena vigência . Além disso, o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) uniformiza a identificação de todos os imóveis em até 24 meses, facilitando o cruzamento de dados pela Receita Federal.

Impacto no fluxo de caixa e preparo estratégico

Empresas e pessoas físicas devem antecipar ajustes em sistemas fiscais, rever contratos de locação e recalibrar preços de imóveis para absorver new IBS/CBS. Como o pagamento dessas contribuições ocorre integralmente na emissão da nota, mesmo em compras parceladas, o planejamento de capital de giro e a forma de provisionar créditos tornam-se cruciais para manter a competitividade durante a transição .

A tributação de locações de imóveis sofrerá reformulações que afetam isenções, alíquotas e obrigações acessórias para locadores e administradoras. Iniciar agora o estudo de impactos e o ajuste de processos evita custos extras e oportunidades perdidas. Na AML Advogados, oferecemos consultoria especializada para orientar cada passo — do compliance tributário à revisão contratual — garantindo que sua locação siga rentável e em conformidade.

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Quando você busca na internet um modelo de contrato de compra e venda de imóvel, é comum encontrar apostilas, portais e até blogs que oferecem contratos “prontos” para download. O problema é que esses documentos genéricos não contemplam aspectos essenciais — como prazos, multas, responsabilidades por tributos e garantias específicas — e podem gerar brechas que se transformam em litígios caros e demorados.

Por que um contrato padronizado não basta

Cada município adota códigos de obras e alíquotas de tributos diferentes, e o perfil de cada imóvel varia conforme perfil de venda, finalidade de uso e estado de conservação. Um modelo comum dificilmente trará cláusulas sobre responsabilidade por débitos anteriores (IPTU, condomínio), condições de vistoria e penalidades por atraso. Conforme o artigo 421 do Código Civil, a função social do contrato impõe que ele reflita a intenção das partes e as peculiaridades do negócio — algo que os genéricos não fazem (Código Civil, art. 421, § único: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/L10406.htm#art421).

Cláusulas que só um contrato personalizado inclui

• Condições de pagamento e multas: define prazos, formas de quitação e penalidades em caso de inadimplência, eliminando dúvidas sobre juros e correção.

• Responsabilidade por débitos anteriores: garante que o comprador não herde dívidas de IPTU ou condomínio antes da data da venda.

• Garantias e vistoria: descreve o estado de conservação, prevendo reparos ou indenizações por defeitos ocultos.

• Registro e escrituração: orienta sobre documentação necessária no cartório e obriga o vendedor a entregar certidões negativas.

Sem esses cuidados, o contrato pode ser anulado ou postergar anos a transmissão definitiva do imóvel, além de dar margem a cobranças indevidas.

Riscos de litígios e insegurança jurídica

Cláusulas genéricas tendem a usar linguagem vaga, permitindo interpretações divergentes. Na falta de precisão, basta uma omissão sobre multas ou responsabilidades para que uma das partes acione a outra em juízo, gerando honorários advocatícios e custas judiciais muito superiores ao investimento em um contrato sob medida.

A segurança da assessoria jurídica

Um advogado especializado analisa o caso concreto e ajusta o contrato conforme:

1. Legislação local e federal (incluindo o Código Civil e normas municipais);

2. Perfil do comprador e do vendedor;

3. Finalidade do imóvel (residencial, comercial, investimento);

4. Exigências de registro e escritura no cartório competente.

Esse trabalho reduz drasticamente a probabilidade de ações posteriores, assegurando que o contrato seja equilibrado, completo e apto a produzir efeitos imediatos após o registro.

Adotar um modelo de contrato de compra e venda de imóvel genérico pode parecer rápido, mas pode custar muito caro em disputas e atrasos de registro. Para garantir que todos os riscos estejam cobertos — desde responsabilidades tributárias até garantias de estado — conte com a assessoria da AML Advogados. Elaboramos cada cláusula conforme sua necessidade e a legislação vigente, proporcionando segurança e tranquilidade na sua negociação imobiliária.

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Entendendo os riscos

Golpes na compra de imóvel geralmente envolvem ofertas com valores muito abaixo do mercado ou anúncios fantasiosos. Esse tipo de abordagem é usada para atrair vítimas que agem com pressa e sem checar informações básicas.

Pesquise o vendedor e a reputação

Antes de avançar, identifique se quem está vendendo é realmente o proprietário e consulte o registro do corretor no CRECI. Negociações feitas por pessoas não registradas são um sinal de alerta. Verifique também a reputação da imobiliária ou corretor em sites como Reclame Aqui.

Verifique a documentação completa

Solicite a matrícula atualizada do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis. Esse documento revela o dono legítimo, existem ônus, penhoras ou disputas. Além disso, peça certidões negativas, como IPTU, condomínio e débitos judiciais.

Faça visitas presenciais

Nunca feche negócio com base apenas em fotos ou vídeos. Visite o imóvel pessoalmente sempre que possível. Essa atitude permite detectar inconsistências e confirmar a existência real do imóvel.

Desconfie de preços baixos e pressão para fechar

Valores muito abaixo do mercado geralmente escondem pendências, problemas legais ou artificiais. Golpistas também podem usar estratégias de persuasão, afirmando que há “muita gente interessada” para induzir decisões precipitadas.

Evite pagamentos antecipados

Nunca realize depósito ou sinal antes de assinar um contrato formal, revisar toda a documentação e confirmar a identidade do vendedor. Use contas vinculadas e exija recibos ou reconhecimento em cartório.

Conte com suporte técnico e jurídico

Contrate um advogado para revisar documentos, contratos e certidões. Também vale a pena contratar uma vistoria com engenheiro ou técnico para verificar condições físicas e possíveis vícios ocultos no imóvel.

Conferência extras com vizinhos e síndicos

Ao visitar, converse com vizinhos, porteiros ou funcionários do condomínio. Essas pessoas podem apontar histórico de problemas, dívidas condominiais ou riscos não visíveis nos documentos .

Se quiser evitar um golpe na compra de imóvel, dedique tempo à checagem estrutural (para ver existência e condições), jurídica (para ver matrícula e certidões) e documental (para validar dados do vendedor). Desconfie de preços “excelentes demais”, nunca faça pagamentos antecipados sem garantias, e conte sempre com ajuda profissional. Na AML, oferecemos assessoria completa para clientes que desejam comprar com tranquilidade e segurança jurídica — do início da pesquisa até a escritura final. Entre em contato e proteja seu investimento.

A responsabilidade do pagamento do IPTU na locação é uma questão que sempre está em discussão. 

Afinal, de quem é a responsabilidade do pagamento do IPTU na locação do imóvel? 

Para saber quem é a responsabilidade do pagamento desse imposto e necessário verificar o que dispõe a Lei do Inquilinato no que diz respeito às obrigações do locador, vejamos;

Art. 22. O locador é obrigado a:

I – entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;

II – garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;

III – manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;

IV – responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;

V – fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;

VI – fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;

VII – pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;

VIII – pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;

Conforme diz a lei do inquilinato é de responsabilidade do locador realizar o pagamento dos impostos e taxas.

Mas a lei também permite às partes que coloquem em contrato de locação de forma diferente do que diz a Lei. 

Sendo assim, é possível que o contrato de locação coloque a responsabilidade do pagamento do IPTU para o inquilino. 

Sempre que for realizar a locação do seu imóvel busque um profissional para lhe auxiliar. 

Fonte: jusbrasil

É sempre bom estar ciente de quais são os direitos e obrigações quanto as locações imobiliárias, pois, na prática, os contratos de locação nem sempre terminam como havia sido planejado. Existe a possibilidade de surgirem diversos tipos de contratempos, o que pode acabar por levar as partes até mesmo a uma rescisão.

Diante dessas situações, é mais que comum executar uma ação de despejo. Tal demanda judicial terá amparo na Lei do Inquilinato (12.112/09), a qual trouxe ferramentas judiciais para que a desocupação dos imóveis seja mais célere e menos burocrática.

O que é e como acontece a ação de despejo?

O despejo é uma ação específica realizada pelo proprietário de um imóvel que está alugado. O objetivo principal desse tipo de ação é viabilizar a desocupação do bem em questão, retomando a posse total para o dono.

Esse tipo de ação recebe esse nome porque obriga o inquilino a deixar o imóvel pelas mais diversas razões. Tendo o inquilino saído do imóvel, ele já pode ser alugado novamente.

Quando ela pode ser executada?

Por se tratar de uma medida mais enérgica, a ação de despejo é limitada a alguns casos específicos — especialmente de descumprimento de contrato. Dentre as possibilidades mais corriqueiras, podemos adiantar que a ação pode ser executada quando acontecer:

Falta de pagamento: o locatário não faz o pagamento do aluguel e de seus encargos, não havendo garantias; a nova lei traz a oportunidade de o locador requerer em juízo a desocupação liminar (em caráter de urgência), que ocorre em 15 dias, sem necessidade de ouvir a parte contrária;

Morte do locatário: o locatário falece e outras pessoas que não os seus dependentes permanecem no imóvel;

Descumprimento contratual: o locador pode ajuizar a ação de despejo em caso de descumprimento de qualquer um dos termos do contrato, por parte do locatário — fazer mudanças estruturais no imóvel, por exemplo;

Sublocação continuada: quando há o encerramento do contrato e o imóvel está sublocado, as obrigações passam a ser cumpridas pelo proprietário, que tem o direito de tomar as providências necessárias de desocupação, se necessário;

Fim do contrato por temporada: se o contrato de locação por temporada acaba e o inquilino não desocupa o imóvel.

Por fim, vale esclarecer que o locador ainda poderá ingressar com demanda judicial para cobrar o ex-inquilino dos danos causados ao imóvel, sendo importante para isso que este, realize a vistoria no imóvel no momento da locação e após a saída do locatário, assim, poderá constatar os danos ocorridos no imóvel.

Fonte:jusbrasil

O Condomínio de um edifício ocupado por escritórios e localizado no Setor Comercial de Brasília foi condenado pelo Tribunal de Justiça de Brasília a indenizar uma vendedora ambulante que foi atingida por uma placa de concreto que se desprendeu do teto da edificação. O juiz entendeu que “a conduta omissiva do condomínio foi determinante para a ocorrência do acidente.” 

A vendedora ambulante alega nos autos que trabalhava embaixo da laje do edifício, quando foi vítima de um acidente em outubro de 2017. Ela relata que placas do teto do prédio se desprenderam e atingiram sua cabeça e o pé direito, causando-lhe fraturas com consequências permanentes. A autora do processo, a vendedora ambulante, alega que “o acidente foi provocado por conduta negligente do condomínio” e pleiteou indenização pelos danos sofridos.

Ao julgar o pleito da vendedora ambulante, o magistrado pontuou que as provas constantes nos autos indicam que a área onde ocorreu o acidente “se trata de área de propriedade comum sob a administração do condomínio”. De acordo com o julgador, no caso, o réu deve ser responsabilizado pelos danos causados à vendedora. 

Para o julgador, o dano moral está evidenciado. O julgador lembrou que, por conta da queda da placa de concreto, a autora sofreu lesões que são suficientes para “caracterizar a violação aos direitos de personalidade, uma vez que dores corporais acarretam sofrimentos e transtornos psíquicos. 

Dessa forma, o condomínio foi condenado a pagar à vendedora ambulante a quantia de R$ 20.000,00 (vinte mil reais) a título de danos morais. O condomínio terá ainda que indenizar os lucros cessantes correspondentes a R$ 937,00 (novecentos e trinta e sete reais). O valor se refere ao que a autora deixou de ganhar nos 30 (trinta) dias em que ficou afastada do trabalho por conta do acidente. 

Pelo que foi apurado nos autos, o condomínio não possuía apólice de seguro que contemplasse as garantias de Responsabilidade Civil do Síndico e nem a de Responsabilidade Civil do Condomínio.

Acidentes e imprevistos podem ocorrer a qualquer momento. Nestas horas é importante ter um seguro adequado às necessidades de cada condomínio para evitar prejuízos maiores e problemas futuros para o síndico. Há necessidade de se fazer uma análise completa do risco e para isso é necessário a assessoria de um profissional corretor de seguros.   

A sugestão é que quando da contratação do seguro, o síndico deve procurar a orientação e assessoria de um corretor de seguros. Valendo destacar que somente um profissional corretor de seguros tem condições de avaliar as reais necessidades do condomínio e buscar uma excelente relação custo/benefício para o segurado.

Cabe recurso da sentença.

Processo: TJDFT. 0733492-69.2020.8.07.0001
Fonte: https://www.cqcs.com.br/