Muitas empresas, para aumentarem o lucro líquido e diminuir os custos, precisam de imóveis com estruturas específicas e da forma mais enxuta possível. Para isto, há uma modalidade de contratos de aluguel chamados de built to suit.

O que é o built to suit?

Built to suit é uma forma de locação imobiliária onde o imóvel é construído especificamente para as necessidades do seu futuro locatário. Logo, nesse modelo, o locatário encomenda a construção ou uma grande reforma de um imóvel, para posteriormente alugá-lo.

Normalmente, este tipo de contrato é usado por indústrias ou comércios que possuem necessidades específicas para instalação. Além disso, é um contato de longo prazo. Uma locação pelo modelo costumam ter um contrato com validade entre 15 e 20 anos.

Qual é a jurisprudência para esse modelo no Brasil?

Como modalidade de aluguel, o built to suit é recente no país. Só no ano de 2012, entrou em vigor a Lei 12.744 que reconheceu essa relação. Além disso, a lei tornou mais clara e caracterizou este tipo de contrato.

Foi necessária uma legislação específica para o contrato. Isso porque há uma série de complexidades e situações atípicas. O modelo possui algumas diferenças de contratos comuns:

• O locador deve receber o valor investido no imóvel com obras e reformas mais o valor da locação;
• O locador só pode reaver o imóvel após o fim do contrato;
• Devido a complexidade de estabelecer um valor de aluguel, o locatário pode pedir renúncia do valor.

Mesmo com uma legislação específica, o contrato built to suit deve respeitar as condições do contratos gerais. Isto é, respeitar os princípios legais e econômicos, e a boa-fé.

Além disso, o locatário precisa respeitar algumas condições contratuais. Sob pena de ações de despejo ou consignação do pagamento.

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O Direito está cheio de temáticas que, reiteradamente, resultam em posicionamentos díspares nos Tribunais, seja pela mudança da composição de alguns colegiados, seja pela mudança/transformação do Direito no tempo. Neste ano, a lei 8.009/90 completa trinta anos de vigência. Trata-se de um dos diplomas mais importantes em nossa legislação e acreditamos que o debate que paira sobre o art. 3º, inciso VII, da lei 8.009/1990 é um bom demonstrativo dessa mudança.

Vejamos. Recentemente, Daniel Ustárroz fez um apanhado do alcance do conceito de bem de família, chegando a conclusões cruciais para a compreensão do instituto: (i) O conceito de impenhorabilidade de bem de família abrange também o imóvel pertencente a pessoas solteiras, separadas e viúvas (súmula 364/STJ); (ii) A proteção contida na Lei nº 8.009/1990 alcança não apenas o imóvel da família, mas também os bens móveis indispensáveis à habitabilidade de uma residência e os usualmente mantidos em um lar comum (AgRg no REsp nº 606301/RJ, 4. T., Rel. Min. Raul Araújo. DJE 19.09.2013); (iii) “Não há que se falar em prazo decadencial ou prescricional para a arguição da oponibilidade de bem de família, pois a jurisprudência do STJ orienta que a impenhorabilidade de bem de família é matéria de ordem pública, suscetível de análise a qualquer tempo e grau de jurisdição, operando-se a preclusão consumativa somente quando houver decisão anterior acerca do tema”. (AgInt no REsp 1639337/MG, 4. T., Rel. Min. Marco Buzzi. DJe 23/10/2020); (iv) É impenhorável o único imóvel residencial do devedor que esteja locado a terceiros, desde que a renda obtida com a locação seja revertida para a subsistência ou a moradia da sua família (súmula 486/STJ)¹.

Em seu art. 1º, a referida lei prevê o seguinte: “O imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo nas hipóteses previstas nesta lei”. Porém, como toda a regra geral, comporta exceções. E, no presente artigo, nos debruçaremos justamente sobre o art. 3º, inciso VII, da lei 8.009/1990.

O dispositivo legal afirma, categoricamente, o seguinte: A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido: VII – por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação. Em outras palavras, o legislador criou uma exceção à regra geral, no sentido de que o bem de família do fiador em contrato de locação poderá ser penhorado pelo locado, caso o locatário não cumpra com as suas obrigações contratuais.

Acerca do desiderato almejado pelo legislador, cabe referir o que aduz Gleydson Oliveira, ao explanar que o propósito normativo era “fomentar a moradia e o livre mercado de locações de imóveis e diminuir os custos das transações”², em clara convergência de Direito e Economia, visando a criar um panorama mais seguro ao mercado locatício. O autor complementa a análise conjuntural, expondo que, até a edição da lei 8.245/91 – que proporcionou a inclusão do inciso VII à lei 8.009/90 -, a “atividade de locação de imóveis tinha um desempenho abaixo do seu potencial, sobretudo diante da ausência de um modelo que ofertasse segurança e estabilidade jurídicas aos sujeitos envolvidos”³. Infere-se, assim, a grande importância ostentada pela inovação normativa para o fortalecimento do mercado e para a facilitação de negociações no segmento locatício.

Em esfera jurisprudencial, no ano de 2006, o Supremo Tribunal Federal, ao analisar essa questão, no julgamento do RE 407.688, de relatoria do Ministro Cezar Peluso, decidiu pela legitimidade da penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, reconhecendo a compatibilidade da exceção com o direito à moradia e à dignidade da pessoa humana. Consequentemente, tal orientação foi alçada como precedente jurisprudencial no Tema 295 do STF: “É constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, em virtude da compatibilidade da exceção prevista no artigo 3, VII, da lei 8.009/1990 com o direito à moradia consagrado no artigo 6 da Constituição Federal, com redação da EC 26/2000”, e na Súmula 549 do STJ: “É válida a penhora de bem de família pertencente ao fiador de contrato de locação”.

Porém, recentemente, no RE 605.709/SP, a 1ª Turma do STF, em maioria apertada, adotou entendimento diametralmente contrário, no sentido de que a dignidade da pessoa humana e a proteção à família impedem a penhora do bem de família do fiador em locação comercial, sob pena de privilegiar a satisfação do crédito do locador do imóvel comercial ou o livre mercado. Outro fundamento suscitado por parcela doutrinária minoritária funda-se na alegada quebra da isonomia, em virtude do tratamento jurídico díspar entre locatário e fiador⁴.

Cléo Siveira e Tassia Ruschel Ibrahim, ao analisar essa temática, resumiram tal julgamento do RE 605.709/SP da seguinte forma: “Em resumo, entendeu o STF que, apesar da existência de determinação legal de que o imóvel de família do fiador pode ser alienado para a quitação da dívida locatícia, a regra não valeria para todos os casos. Isso é, afastou-se a pacificação construída nos últimos anos para se firmar entendimento de que (i) se o contrato de locação for comercial; (ii) se o locatário se tornar inadimplente; (iii) se a garantia for fiança; e (iv) se o fiador possui somente um imóvel, este imóvel não pode mais ser penhorado para liquidação do débito locatício. Assim, declarou-se que a previsão do art. 3°, VII, da lei 8.009/90, permissiva à penhora do bem de família para satisfazer fiança concedida em contrato de locação residencial, não abrangeria os contratos de locação comercial”⁵.

O referido acórdão, até segunda ordem, está pendente de embargos de divergência para fixação de nova tese sobre a temática.

A partir do julgamento do RE 605.709/SP, alguns Tribunais passaram a, gradativamente, modificar seus entendimentos antes pacificados sobre a temática, causando maior insegurança jurídica. Por exemplo, o Tribunal de Justiça de São Paulo, possui entendimentos divergentes entre Câmaras Cíveis: recentemente, a 27ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, em sede de Agravo de Instrumento n. 2222923-07.2020.8.26.0000, de relatoria da Desembargadora Rosangela Telles, determinou a impenhorabilidade do imóvel de um fiador em contrato de locação comercial, justamente com base no julgamento do recurso extraordinário do STF. Em suas razões, a relatora fez distinção entre a natureza do contrato de locação (no caso analisado, tratava-se de locação comercial) para fins de afastar a Súmula 549 do STJ.

Porém, a 31ª Câmara Cível do mesmo Tribunal de Justiça de São Paulo, em sede de apelação 1010423-13.2018.8.26.0344, de relatoria do desembargador Francisco Casconi⁶, possui entendimento diametralmente diverso, afirmando, inclusive, que o entendimento do RE 605709/SP é decisão isolada, desprovida de vinculatividade, que não tem o condão de afastar as conclusões tomadas em sede de recurso extraordinário com repercussão geral.

A 15ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, recentemente, posicionou-se, também, de forma contrária ao RE 605.709/SP, no sentido de não reconhecer a impenhorabilidade do bem de família do fiador⁷. Neste, o que mais chama a atenção, é justamente a preocupação da desembargadora relatora em manter a jurisprudência estável, íntegra e coerente, com fulcro nos artigos 926 e 927 do Código de Processo Civil.

Trata-se do mesmo posicionamento explicitado pelo Subprocurador-Geral da República, Wagner Natal Batista, em parecer exarado em 30/07/2020 no bojo do processo 0232323-06.2019.8.21.7000, ao sustentar que a decisão proferida quando do julgamento do Recurso Extraordinário n. 605.709 consistiu em entendimento isolado, sem o condão de representar efetiva relativização da compreensão cediça no âmbito da Suprema Corte. Em sua visão, cuidou-se de mero “decisum pontual, não unânime, que não tem efeito multiplicador”⁸.

O membro do parquet arremata seu abalizado parecer, com a seguinte ponderação acerca da importância de um entendimento uníssono a respeito da (im)penhorabilidade envolvendo o bem de família do fiador em contratos de locação imobiliária: “Se essa Excelsa Corte entende que a penhora do bem de família do fiador de contrato de locação residencial não ofende o art. 6º da Constituição da República, mesma orientação deve ser aplicada às hipóteses que envolvem contrato de locação comercial.”⁹

Outrossim, cumpre reforçar que, no âmbito do Superior Tribunal de Justiça – autoridade jurisdicional máxima em se tratando de uniformização hermenêutica da legislação federal -, o tema resta, inclusive, sumulado desde 2015, quando da edição do Enunciado nº 549, conforme já mencionado anteriormente.

Referido enunciado sumular foi o resultado de múltiplos precedentes exarados pelas Turmas de Direito Privado da Corte Superior^10-11-12, dando ensejo à consolidação temática pela 2ª Seção do STJ, para o fim de dar concretude a valores tão caros à dogmática processual civil instaurada com o advento do Código de Processo Civil vigente: valorização dos precedentes, uniformização e estabilização jurisprudenciais.

Este é o ponto!

O art. 3º, inciso VII, da Lei 8.009/1990 prevê, de forma objetiva e direta, a exceção do caso de impenhorabilidade do bem de família no caso de fiança em contrato de locação. Ressalta-se, ainda, que o legislador não faz distinção sobre a natureza do contrato de locação, independentemente se a fiança for na locação residencial ou comercial.

Acerca do tema, não se pode olvidar que o inciso VII do art. 3º da lei 8.009/90 foi introduzido no ordenamento jurídico pela lei 8.245/91. A lei de regência locatícia é repleta de dispositivos idiossincráticos às locações residenciais (v.g. art. 46¹³) e às locações não residenciais (v.g. art. 51¹⁴); isto é, o legislador ordinário foi expresso em conferir tratamentos díspares às espécies locatícias naquilo que entendia prudente distinguir, ao passo que unificou os tratamentos jurídicos nos temas que supunha análogos.

Há de se concluir, portanto, que inexiste qualquer substrato a justificar a presunção de que o legislador se omitiu ao não criar regras particulares à penhorabilidade do bem de família do fiador no contrato de locação não residencial; o silêncio do legislador representou, desse modo, escolha legislativa deliberada (silêncio eloquente).

No entanto, o RE 605.709/SP traz resultado diverso, pois, não declara a inconstitucionalidade do dispositivo legal (constitucionalidade essa já reconhecida no RE 407.688, de relatoria do Ministro Cezar Peluso, já em 2006), mas sim cria uma distinção nova, sequer realizada pelo legislador, qual seja, a distinção da fiança em locação comercial e residencial.

Tal resultado, no nosso sentir, se apresenta como típico caso de ativismo judicial. A temática do ativismo judicial já foi diversas vezes analisada, até mesmo em sede de matéria imobiliária1¹⁵. Existe no Brasil uma lógica de que o Direito é qualquer coisa, desde que dito por aquele que pode dizer qualquer coisa. Novamente visitando Streck: “Porque o sujeito põe o Direito como bem entende e diz que aquilo é Direito. E a doutrina vai e repete. E está dado o círculo”¹⁶. A pergunta que fica é a seguinte: de que forma o juiz pode se negar a aplicar a lei (sem que o dispositivo legal tenha sido declarado inconstitucional)? Se o art. 3º, inciso VII, da lei 8.009/1990 é constitucional, por que só se aplica a um tipo de contrato de locação? No caso concreto, o que se apresenta é a vontade do intérprete em não aplicar a lei. Nessa busca por fundamentos contra legem, opta pela adoção de conceitos indeterminados para fundamentar sua aplicação contrária ao dispositivo legal.

Por fim, no nosso entender, a problemática causada pelo entendimento fruto do RE 605.709/SP passa a ser extremamente prejudicial à segurança jurídica, de forma contrária ao que prevê a legislação específica e processual. Toda e qualquer modificação demandaria, impreterivelmente, alteração normativa pelas vias próprias, mediante o legítimo exercício da atividade legiferante do Estado, e não em decorrência de interpretações casuísticas e contra legem adotadas pelo Poder Judiciário, com o que, naturalmente, não se compactua.

Fonte: Migalhas

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A ação revisional de contrato de locação autoriza o ajuste do valor do aluguel, considerando em seu cálculo eventual melhorias feitas pelo locatário, com autorização do locador. Com esse entendimento, a Corte Especial do Superior Tribunal de Justiça deu provimento a embargos de divergência para permitir ao proprietário de um hospital aumentar o valor do aluguel com base em obras feitas pelo inquilino.

O caso, que tramita na corte desde 2013, foi definido após voto-vista do ministro Herman Benjamin, em sessão por videoconferência. A decisão foi tomada por maioria, com base no voto da relatora dos embargos, ministra Nancy Andrihi.

O objetivo da imobiliária, autora da ação, é elevar o valor do aluguel de R$ 63.945,60 para R$ 336.932,80 mensais, com base no incremento da área edificada, que aumentou cinco vezes. A construção foi feita pelo locatário, com autorização expressa do locador.

Ao seguir a relatora, o ministro Herman Benjamin encampou a tese segundo a qual, em sede de ação revisional de locação comercial, o novo aluguel deve refletir o valor patrimonial do imóvel, inclusive decorrente de benfeitorias realizadas pelo locatário, pois essas são incorporadas ao domínio do locador, proprietário do bem.

A maioria entendeu que, se o valor original fosse mantido, o pagamento seria inferior ao verdadeiro potencial do bem. Isso faria o locador perder a possibilidade de auferir todos os frutos possíveis a partir do próprio bem.

Ficaram vencidos os ministros Humberto Martins e Luís Felipe Salomão, que votaram por não conhecer dos embargos de divergência. Eles entenderam que não há similitude fática entre a tese embargada e os acórdãos paradigmas trazidos no recurso.

EResp 1.411.420

Fonte: Conjur

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Nesta semana foi publicada decisão da Turma de Uniformização Cível do Conselho Recursal dos Juizados Cíveis e Criminais do Estado do Rio de Janeiro, que apreciou e julgou duas teses sobre temas de grande relevância para o mercado imobiliário. 

São elas:

1- Definição do prazo prescricional aplicável à hipótese de pretensão de restituição de pagamentos realizados a título de Taxa de Ligação Definitiva e de Taxa de Decoração em sede de contrato de compra e venda de unidade imobiliária em construção.

2- Abusividade ou não da cláusula contratual inserida em promessa de compra e venda de unidade imobiliária em construção que estabelece obrigação de o promitente comprador do pagamento da chamada Taxa de Decoração.

Até o referido julgamento, as teses conflitantes causavam insegurança jurídica acerca da matéria, e, consequentemente, grave desassossego aos empreendedores que tinham receio de lançar o empreendimento cobrando a taxa de decoração e no futuro ser condenado a devolver os valores corrigidos, e, em algumas situações, onerados por indenização para reparação de danos morais.

Também causava grande incerteza a questão do prazo prescricional. As Turmas Recursais adotavam decisões conflitantes, onde alguns julgados aplicavam o prazo do Código de Defesa do Consumidor, ou seja, 05 anos, e outros entendiam que o prazo deveria ser de 03 anos, conforme prevê o Código Civil.

Ao interpor o incidente de uniformização de jurisprudência, o escritório Azevedo, Moreira, Lima Advogados, logrou êxito em demonstrar, não só a necessidade de uniformização das decisões, como também, delimitar as teses que deverão nortear doravante as decisões nos Juizados.

Sendo assim, os processos que encontravam-se suspensos e que tinham como tema o prazo prescricional e a validade da cláusula que transfere ao adquirente a obrigação de custeio da “taxa de decoração” seguirão a seguinte orientação:

“… À conta de todo o exposto, voto no sentido de conhecer o incidente e julgá-lo para firmar a seguinte tese:

• Aplica-se à hipótese de pretensão de restituição de pagamentos realizados a título de Taxa de Ligação Definitiva e de Taxa de Decoração em sede de contrato de compra e venda de unidade imobiliária em construção, o prazo prescricional trienal previsto no art. 206, parágrafo 3º, incisos IV e V do Código Civil destinados às ações que buscam compor danos decorrentes de enriquecimento sem causa e reparação civil”;

• · “É válida a cláusula contratual inserida em promessa de compra e venda de unidade imobiliária em construção que estabelece a obrigação de o promitente comprador pagar a chamada Taxa de Decoração, a qual deve observar dever de clareza de informação acerca da extensão dos itens decorativos, de paisagismo e afins por ela abrangidos, discriminadamente e a ser objeto de posterior prestação de contas; assim como assegurar que a cobrança respectiva não ultrapasse percentual desarrazoado ou aleatório do preço do imóvel que, concretamente, onere excessivamente o consumidor ”.

Considerando que o sistema processual brasileiro prestigia o princípio do livre conhecimento do julgador e outros princípios que dão ao juiz monocrático a liberdade de julgar atento as provas carreadas no processo, respeitando, no entanto, a legislação vigente, poderá doravante haver decisões isoladas que venham contrariar a orientação supra, contudo, é inegável que a maior parte das decisões passará a seguir as teses fixadas na uniformização.

PROCESSO Nº 0028314-18.2018.8.19.0002 (2018.700.590440-8)

CLIQUE AQUI e veja a íntegra da decisão.

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Resumo: De acordo com o STJ, somente através da vistoria do imóvel é possível comprovar o seu mau uso diferenciando-o do desgaste natural da sua utilização.

Constitui um dos deveres do locatário efetuar a entrega do imóvel ao locador nas condições de utilização em que o recebeu, conservando-o e zelando por sua manutenção. Conforme dispõe o art. 23, inc. III, da Lei de Locações: “O locatário é obrigado a: III – restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;” (<http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm>).

Mas situação de difícil averiguação é saber determinar o que é o mau uso do imóvel pelo inquilino, decorrentes de seu uso inadequado devolvido com avarias com aquelas que surgem pelo seu desgaste natural. Para tanto, na elaboração do contrato de aluguel já podem conter informações e documentos comprobatórios acerca da situação física do imóvel, facilitando a identificação posteriormente se se trata de mau uso ou desgaste natural.

Assim, fotos e a descrição com um inventário da situação do imóvel ao tempo de sua entrega ao locatário se mostram imprescindíveis para evitar problemas futuros, que devem ser objeto de averiguação por ambas as partes.

No entanto, nem sempre os contratos são minuciosos e ao seu término, com a entrega do imóvel ao locador, surgem problemas acerca do uso e conservação do bem por parte do locatário.

Nessa situação, na qual inexistem informações ou estas são imprecisas ou unilaterais sobre o estado em que se encontrava o imóvel ao tempo da locação, as vistorias realizadas no início da locação e ao seu término se mostram imprescindíveis para comprovar o mau uso do imóvel pelo locatário diferenciando os danos existentes daqueles oriundos do seu desgaste natural.

Foi o que determinou a 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça no AgInt no AREsp 1622045, acompanhando o acórdão proferido pelo TJSP.

Observe o julgado:

Processual civil. Agravo interno no agravo em recurso especial. Decisão da presidência do stj. Súmula n. 182 do STJ. Reconsideração. Locação. Ação de cobrança. Aluguéis atrasados e danos materiais. Negativa de prestação jurisdicional. Não ocorrência. Acórdão que excluiu a cobrança dos danos ante a ausência de prova. Pleito atendido. Súmula n. 284/STF. Revisão do contrato e de provas. Impossibilidade. Agravo interno provido. Agravo em recurso especial desprovido.

1. Inexiste negativa de prestação jurisdicional quando o acórdão recorrido pronuncia-se, de forma clara e suficiente, acerca das questões suscitadas nos autos, manifestando-se sobre todos os argumentos que, em tese, poderiam infirmar a conclusão adotada pelo Juízo.
2. A recorrente busca a exclusão de condenação já retirada do total a ser pago. Deficiência na fundamentação do recurso que faz incidir a Súmula n. 284/STF.
3. O recurso especial não comporta o exame de questões que impliquem revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmulas n. 5 e 7/STJ).
4. No caso concreto, o Tribunal de origem entendeu que havia obrigação contratual de que o imóvel fosse entregue com pintura nova. Modificar tal entendimento exigiria nova análise do conjunto probatório dos autos, medida inviável em recurso especial.
5. Agravo interno a que se dá provimento para reconsiderar a decisão da Presidência desta Corte e negar provimento ao agravo nos próprios autos.

Trecho do VOTO:

[…] Quanto à vistoria, a Corte local assim se manifestou (e-STJ fls. 726/728):

Entretanto, os danos materiais apontados na vistoria final, realizada unilateralmente, não podem lhe ser imputados.

De fato, nos termos do art. 23, III, da Lei nº 8.245/91, deve o locatário “restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal”.

Ora, apenas a vistoria regularmente efetuada constitui meio de prova hábil a comprovar os danos fora da normalidade do uso e possibilitar ao locador lesado cobrar os custos dos reparos que se fizerem necessários no imóvel.

Salienta-se que as fotografias juntadas pelo autor (fls. 52/134), não comprovam o mau uso, em razão de serem documentos unilaterais. Assim, nota-se que o autor não se desincumbiu do ônus de comprovar que os danos alegados na inicial foram causados pelo mau uso do imóvel pela locatária, como determinava o art. 373, inciso I, do CPC.

A prova produzida nos autos não permite conclusão segura sobre o momento em que os problemas alegados na petição inicial ocorreram. A despeito de presumida a culpa da locatária pelos danos ocasionados ao imóvel locado, essa presunção é relativa. O locador deve realizar vistorias inicial e final, sempre com a regular participação do locatário e fiadores. A constatação deve ser aferida sob o crivo do contraditório.

Embora tenha sido elaborado auto de vistoria inicial com participação da locatária (fls. 35/49), o auto de vistoria final não foi realizado da mesma maneira. Ou seja, a realização de uma vistoria final (com a presença das partes), representa fator essencial para a comprovação dos danos alegados pelo autor.[…]

Portanto, inexistindo prova válida acerca da real situação do imóvel ao tempo da desocupação, mormente quanto aos danos alegadamente provocados pela apelante, impossível reconhecer sua responsabilidade ao ressarcimento, devendo ser provido o presente recurso de apelação, neste ponto.

(AgInt no AREsp 1622045/SP, Rel. Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 14/09/2020, DJe 22/09/2020) (grifos nossos)

Inteiro teor disponível em: https://scon.stj.jus.br/SCON/GetInteiroTeorDoAcordao?num_registro=201903438068&dt_publicacao=22/09/2020>.

Fonte: Cristiano Sobral

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A compra compartilhada de imóveis, feita na constância do casamento, união estável ou até mesmo sem que uma união civil já tenha ocorrido, requer uma série de cuidados para que se compreenda as regras aplicáveis em cada caso.

Como “quem casa quer casa”, é bastante comum que o futuro casal faça a chamada “compra para casar”. Porém, a propriedade comum tem uma série de consequências jurídicas e, por isso, é fundamental entender como o processo funciona.

Para entender melhor como funciona a propriedade comum de imóveis, acompanhe este artigo até o final. Separamos as principais informações sobre o tema!

O que é a compra compartilhada de imóveis?

A compra compartilhada de imóveis é quando as pessoas partilham entre si a propriedade de um imóvel. O bem não é dividido em partes, mas sim utilizado pelos proprietários indistintamente, sem qualquer tipo de repartição. Justamente por esse uso comum, a compra compartilhada é mais recorrentes entre atuais ou futuros casais, para a formação de uma família.

Na matrícula do imóvel, no entanto, consta a anotação da chamada parte ideal que cabe a cada um dos proprietários. Nas compras feitas por casais, o mais comum é que o percentual seja de metade para cada, mas, caso não exista regime de bens vigente, é possível estabelecer partes diversas.

Qual é a responsabilidade de cada parte com o imóvel?

Como todos são proprietários, devem cuidar do imóvel, fazer o devido pagamento de impostos e demais responsabilidades. A propriedade é compartilhada, mas como o imóvel não é divisível, será exercida por todos os proprietários.

Se porventura apenas um dos coproprietários estiver ocupando o bem, deverá pagar aluguel da parte que não lhe pertence. O outro proprietário, todavia, deve arcar com o percentual das despesas, como IPTU e condomínios, na proporção de sua parte. Por exemplo, se alguém tem metade de um imóvel, é responsável pelo pagamento de metade do IPTU e condomínio.

Como o regime de bens interfere na propriedade compartilhada?

Quando as partes são casadas em comunhão de bens ou vivem em união estável, a anotação da propriedade compartilhada na matrícula não é essencial para que os cônjuges ou companheiros tenham o direito.

O regime de bens é a previsão legal que dá conta de criar a comunhão do patrimônio. Para quem está comprando para casar, por outro lado, a compra compartilhada de imóveis deve constar na documentação da aquisição para valer entre os envolvidos

Como funciona a declaração de propriedade compartilhada no imposto de renda?

Com os percentuais devidamente anotados na matrícula, os participantes da compra compartilhada de imóveis devem incluir o imóvel em suas declarações de Imposto de Renda, caso tenham o dever de declará-lo. Como a propriedade é de uma parte do bem, cada co-proprietário deve anotar o percentual que lhe cabe daquele imóvel na parte “bens e direitos”.

O que acontece em caso de separação?

Quando as partes se separam, se existia regime de bens, será necessário fazer a partilha: procedimento que define o que fica para quem, considerando que metade do que foi adquirido durante a união é de cada um (caso se trate de comunhão parcial de bens), ou metade de todo o patrimônio, se a comunhão é total.

A comunhão de bens não é apenas do positivo: há necessidade de partilhar, também, as dívidas. Isso significa que metade de eventuais financiamentos e outros débitos serão de responsabilidade de cada um. Para conseguir fazer a alteração da propriedade, inclusive, pode ser necessário dar baixa em questões como a alienação fiduciária ou hipoteca.

Se o imóvel for financiado, o empréstimo deve ser pago. Por isso, o mais comum é que ele seja vendido na partilha, ou que quem deseje ficar com o imóvel pague ao outro a parte que lhe cabe. Para calcular o que corresponde à parte de cada um, é importante que toda a documentação passe pela análise de um advogado, pois os resultados variam de acordo com diversas circunstâncias.

Quem não tem vigente o regime de bens, como acontece com os noivos ou com quem é casado com separação de bens, fará a divisão do imóvel de acordo com o que está registrado na matrícula ou no contrato de compra do imóvel.

Em qualquer dos casos, sempre que houver um impasse a respeito do valor do imóvel, a venda pode ser feita em juízo, com a realização de perícia para que o bem seja avaliado antes da venda.

É importante ressaltar que, às vezes, o tempo de tramitação dos procedimentos para a divisão ou venda do imóvel são demorados. Enquanto não for devidamente formalizada a partilha, o co-proprietário que usa o imóvel pagará o aluguel correspondente ao outro que não o ocupa.

O que acontece se um dos proprietários do imóvel morre?

Se o casal já mora em um imóvel e um deles morre, há previsão específica na lei do chamado direito real de habitação. Assim, a parte viúva poderá morar sem qualquer tipo de pagamento de aluguel no imóvel, mesmo se a propriedade for dividida com outros herdeiros em razão do inventário.

Deve-se ressaltar que esse direito só vale para imóveis que pertençam inteiramente ao falecido ou ao casal, pois a obrigação de respeitar o direito de habitação não se estende a terceiros que sejam co-proprietários.

Se as partes não moravam no imóvel, a propriedade compartilhada dará direito à reserva do percentual de propriedade do sobrevivente. Caso exista também casamento ou união estável, pode ser que exista também o direito de herança da parte que pertencia ao falecido.

A compra compartilhada de imóveis é um momento decisivo na vida de um casal. Como toda propriedade traz consigo uma série de regras, responsabilidades e repercussões no mundo jurídico, antes mesmo de fechar negócio, é importante contar com uma assessoria jurídica especializada.

O advogado faz a delimitação do negócio, orienta as partes a respeito de seus direitos e deveres, e realiza o planejamento de todas as circunstâncias que permeiam a compra do bem. Com esse serviço, o casal poderá tirar todas as dúvidas sobre a aquisição do imóvel, assegurando um maior proveito da propriedade e planejando o futuro.

Fonte: Gsp

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PL regulamenta despejo extrajudicial por inadimplência

Proposta regulamenta despejo extrajudicial por falta de pagamento de aluguel.

Procedimento seria feito com registro em cartório

O Projeto de Lei 3999/20 regulamenta o despejo extrajudicial, que será aplicado quando o inquilino estiver com aluguel atrasado e não houver acordo. Pela proposta, que tramita na Câmara dos Deputados, todo o procedimento será feito por meio de cartório, com acompanhamento obrigatório de advogado.
A proposta é do deputado Hugo Leal (PSD-RJ) e altera a Lei do Inquilinato. O objetivo é permitir a retomada do imóvel sem a necessidade de intervenção da justiça, em processos que costumam durar anos.
“A tramitação mais célere dos despejos por falta de pagamento é política pública de urgentíssima implantação”, disse Leal.
Etapas

O projeto detalha os procedimentos para o despejo. Estabelece que o locador deverá lavrar em ata, confeccionada em cartório de ofício de notas, o pedido de despejo extrajudicial, com informações sobre o inquilino, o contrato e o valor atrasado. Além do locador, a ata deverá ser assinada pelo advogado contratado.
Após a lavratura da ata será feita a notificação extrajudicial do inquilino (locatário), a cargo de cartório de registro de títulos e documentos. A notificação ocorrerá em até 30 dias corridos.

O locatário, após a notificação, poderá: realizar o pagamento (purgar a mora), com depósito do valor integral na conta do locador, preservando a locação; ou desocupar o imóvel, comunicando a escolha ao tabelião de notas, com a entrega das chaves mediante recibo na serventia.
Se não houver manifestação do inquilino, o proprietário do imóvel poderá decretar o despejo compulsório. Nesta fase haverá participação do Judiciário, após notificação do cartório.
A proposta faculta ao inquilino recorrer à justiça a qualquer momento, judicializando a questão.
Devolução

O projeto regulamenta ainda a devolução do imóvel, por parte do inquilino, antes do encerramento do contrato.
Pelo texto, a chamada “consignação extrajudicial de chaves” também terá fases em cartório e presença obrigatória de advogado, só que desta vez a iniciativa será do locatário.

Fonte: Agência Câmara de Notícias.

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Para o colegiado, liberação deve ocorrer desde que atendidos os requisitos inscritos na lei 8.036/90.

Para 4ª turma Cível do TJ/DF, é possível que trabalhador utilize o saldo de seu FGTS para pagamento de parte das prestações, liquidação ou amortização do saldo devedor, bem como para pagamento parcial ou total do preço de aquisição de imóvel destinado à moradia própria, mesmo à margem do SFH – Sistema Financeiro da Habitação, desde que atendidos os requisitos inscritos na lei 8.036/90.

No caso em questão, as partes celebraram contrato de financiamento imobiliário e a Previ – Caixa de Previdência dos Funcionários do Banco do Brasil negou a quitação parcial com o saldo do FGTS, sob a justificativa que somente poderia ser possível em caso de liquidação integral.

Os autores, então, requereram autorização para permitir o abatimento da dívida mediante a utilização dos depósitos fundiários. A sentença julgou os pedidos parcialmente procedentes em favor dos impetrantes e a Previ interpôs recurso, alegando ausência de previsão normativa e contratual.

Ao analisar o caso, o relator do recurso, desembargador Luís Gustavo B. de Oliveira, citou a lei 8.036/90, segundo a qual a movimentação do saldo do FGTS deve obedecer às condições:

“Art. 20. A conta vinculada do trabalhador no FGTS poderá ser movimentada nas seguintes situações:

(…)

VII – pagamento total ou parcial do preço da aquisição de moradia própria, observadas as seguintes condições:

a) o mutuário deverá contar com o mínimo de 3 (três) anos de trabalho sob o regime do FGTS, na mesma empresa ou empresas diferentes;

b) seja a operação financiável nas condições vigentes para o SFH.”

Para o magistrado, os autores cumpriram os requisitos legais, não havendo empecilho para a utilização do FGTS em caso de quitação parcial.

“De mais a mais, a Caixa Econômica Federal, na condição de agente operador do FGTS, é quem deverá analisar o cumprimento das condições para liberação do saldo em favor da PREVI, não podendo a demandada obstar o requerimento.”

Ante o exposto, o colegiado decidiu pelo provimento parcial do recurso.

A banca Rodrigo Fagundes Advocacia representou os autores.

• Processo: 0716432-20.2019.8.07.0001

Fonte: Migalhas

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Inicialmente é imprescindível o registro da Carta de Arrematação ou Escritura Pública de Compra e Venda, para que a transferência da propriedade se efetive.

Os procedimentos de desocupação vão depender da modalidade do leilão. Veremos a seguir as possibilidades:

Leilão judicial

São os que decorrem de um processo, e acontecem, em regra, quando uma pessoa é condenada a pagar certa quantia em dinheiro, e não o faz, então seu imóvel é leiloado para que a dívida judicial seja quitada com o valor da venda.

Aqui, como já existe um processo em curso, a desocupação será determinada pelo próprio juiz que autorizou a realização do leilão.

O arrematante faz o pedido, e o juiz expede a ordem de desocupação, que será cumprida pelo Oficial de Justiça por meio do mandado de imissão na posse.

Leilão extrajudicial

Podem ocorrer por diversas razões, mas a principal surge do contrato de alienação fiduciária. São os chamados leilões de Bancos, e acontecem quando o devedor deixa de pagar as parcelas do financiamento, e a instituição financeira realiza o leilão do imóvel para quitar a dívida existente.

Nesta hipótese, não existe processo judicial prévio, então a medida mais recomendada é a realização de um acordo com o ocupante para resolver de forma mais rápida, e econômica.

O direito do arrematante de ingressar na posse do imóvel é indiscutível, mas em todo caso, a composição é considerada extremamente vantajosa para evitar transtornos com eventual demanda judicial.

Para tanto, pode ser encaminhada uma notificação extrajudicial solicitando a desocupação do imóvel, e informando dados de contato para iniciar uma possível negociação com o morador.

Por vezes a concessão de um prazo para o ocupante deixar o imóvel, pagamento da mudança, ajuda no primeiro aluguel de um novo local, entre outros tipos de “facilidades”, que devem ser analisadas de acordo com a situação, são suficientes para acordar uma desocupação pacífica e amigável.

Lembrando que é recomendado o auxílio de um profissional habilitado nas negociações. Realizada a tentativa acima, e o resultado for negativo, restará ao arrematante adotar providências judiciais, com a propositura de uma Ação de Imissão na Posse, acompanhada do pedido de antecipação de tutela, observados os requisitos legais. O artigo 30 da Lei nº 9514/97 autoriza a concessão de liminar para desocupação voluntária no prazo de 60 dias, e caso não seja cumprida, o juiz poderá determinar a desocupação forçada, que será cumprida por um Oficial de Justiça.

Não existe um prazo definido para ingresso do arrematante no imóvel, pois tudo dependerá do caso concreto, justamente por isso, o acordo se mostra mais eficiente e célere.

Por fim, é importante ressaltar que a compra de imóvel em leilão deve ser previamente analisada, pois nem todas as possibilidades são boas.

A leitura detalhada do edital, verificação dos documentos, levantamento de eventuais débitos que recaem sobre o imóvel, análise do processo e atos que antecedem a realização do leilão, entre outras medidas preventivas, são fatores determinantes para diminuir os riscos, evitar futuras surpresas, e realizar um excelente negócio.

Os condomínios residenciais e comerciais estão dispensados da obrigatoriedade da realização de autovistoria, enquanto perdurar o estado de calamidade pública decretado devido à pandemia de coronavírus.

É o que determina a Lei 9.029/20, de autoria dos deputados Luiz Paulo (Sem partido) e Lucinha (PSDB), que foi sancionada pelo governador em exercício, Cláudio Castro, e publicada pelo Diário Oficial do Estado, nesta quinta-feira (01/10).

A autovistoria é uma inspeção técnica realizada por engenheiro ou arquiteto legalmente habilitado, com objetivo de verificar as condições de conservação, estabilidade e segurança das edificações, e detectar problemas nas suas condições que necessitem de obras de reparo.

A suspensão não se aplica às obras de natureza emergenciais. Os condomínios que já começaram a autovistoria deverão suspendê-la e os que ainda não iniciaram deverão realizá-la somente após o fim do estado de calamidade pública.

“Os graves impactos econômicos gerados pela pandemia no novo coronavírus causou aumento da inadimplência nos condomínios residenciais e comerciais. Medidas são necessárias para a saída da crise”, declarou Luiz Paulo.

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