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O bem de família de fiador em contrato de locação é penhorável, mas não em caso de contrato de locação comercial. Esse foi o entendimento da ministra Cármen Lúcia, do Supremo Tribunal Federal, ao reverter decisão que determinava a penhora de residência colocada como garantia em uma locação de imóvel comercial. A decisão foi publicada nesta segunda-feira (1º/2).

A ministra lembrou que o STF já reconheceu a constitucionalidade da penhora de bem de família de fiador em contrato de locação no Tema 295 da repercussão geral. Mas o tema não se aplicaria ao processo devido ao caráter comercial da locação.

Ela fundamentou seu voto em decisões anteriores do Supremo. Uma delas, da 2ª Turma, com relatoria do ministro Edson Fachin (RE 127.7481), e outra da 1ª Turma, de relatoria da ministra Rosa Weber (RE 605.709).

O entendimento consolidado na decisão desta segunda é que não deve se exigir sacrifício do bem de moradia do fiador para satisfazer o crédito do locador ou estimular a livre iniciativa. O fiador estaria, portanto, sofrendo consequências desproporcionais em detrimento do real devedor.

RE 1.296.835

Fonte: ConJur

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Veja como evitar problemas

Investir na aquisição de um imóvel é uma tarefa complexa e, às vezes, desconhecida. O mercado imobiliário dispõe de diversos requisitos para que a compra seja firmada, como documentações, taxas, comprovação de renda financeira etc. Para facilitar esse processo de compra e venda, o interessado pode contar com a intermediação de um profissional da área, porém este trabalho exige o acréscimo da comissão.

Apesar desse montante ser de responsabilidade do vendedor do patrimônio, é comum que ele seja acrescido ao preço da propriedade, aumentando consideravelmente o valor final. Diante disso, algumas negociações são realizadas direto com o proprietário, mas tal prática exige uma atenção especial, porque são várias as experiências negativas que ela pode ocasionar: golpe imobiliário, ter que assumir dívidas de água, luz, gás e condomínio que não deveriam ser da responsabilidade do novo dono e outras questões. Por isso, é importante se atentar às particularidades de uma transação como essa.

Documentação do proprietário

Toda parte burocrática que o profissional imobiliário faria será de sua responsabilidade. Uma delas é conferir toda a documentação do proprietário. É fundamental que em uma negociação você tenha acesso às cópias da carteira de identidade, do Cadastro de Pessoas Físicas (CPF) e da certidão de estado civil. E não para por aí: certidões negativas de ações na Justiça Federal; ações cíveis; Interdição, tutela e curatela; ações das Fazendas Estadual e Municipal e protesto de títulos.

Documentação da propriedade em dia

Na negociação direta com o vendedor será de sua responsabilidade também conferir as papeladas da propriedade e se elas estão em dia. Para isso é importante dispor de uma cópia autenticada da escritura, pois por meio dela é possível conferir dados do atual proprietário e da propriedade, e, ainda, a matrícula do imóvel, incluindo uma certidão de ônus reais. Este documento serve para identificar o número próprio da residência, inclusive os registros de todas as mudanças ocorridas nela.

Análise de possíveis dívidas

Outro cuidado importante para o caso de interesse em comprar um bem direto com o proprietário é com relação a possíveis dívidas existentes, sendo fundamental exigir uma declaração de inexistência de débitos condominiais. Esta declaração é retirada com o síndico do condomínio ou com a administradora do imóvel. Mas este não é o único possível débito que o seu futuro patrimônio pode conter. Não esqueça de verificar o status da conta de luz, água e, se existir, de gás, visto que tais dívidas poderão recair sobre você. No próprio site das prestadoras de serviço é possível emitir uma declaração de quitação de débito.

Se na análise dessas documentações, você encontrar algum problema, é importante que recorra a um advogado especialista em Direito Imobiliário, pois ele terá conhecimento para dar o suporte necessário. Caso contrário, os próximos passos devem ser: garantir o desenvolvimento de um contrato detalhado sobre o acordo que fizeram; autenticá-lo em cartório e efetivar a compra e venda do imóvel.

Fonte: Estadão

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Se você tem um imóvel para locação ou mora de aluguel, é provável que nunca enfrente uma situação de conflito. Mas, de qualquer sorte, é aconselhável estar ciente de quais são os seus direitos e obrigações, pois, na prática, os contratos de locação nem sempre terminam como havia sido planejado. Pelo meio do caminho, existe a possibilidade de surgirem diversos tipos de contratempos, o que pode acabar por levar as partes até mesmo a uma rescisão.

Diante dessas situações, é mais que comum executar uma ação de despejo. Mas você sabe direitinho como esse procedimento funciona e, principalmente, como ajudar seus clientes? A recente Lei do Inquilinato (12.112/09) trouxe ferramentas judiciais para que a desocupação dos imóveis seja mais célere e menos burocrática.

Se você ainda tem alguma dúvida sobre o assunto, vale ficar de olho no nosso post de hoje! Então vamos lá!

O que é e como acontece a ação de despejo?

O despejo é uma ação específica realizada pelo proprietário de um imóvel que está alugado. O objetivo principal desse tipo de ação é viabilizar a desocupação do bem em questão, retomando a posse total para o dono.

Esse tipo de ação recebe esse nome porque obriga o inquilino a deixar o imóvel pelas mais diversas razões. Tendo o inquilino saído do imóvel, ele já pode ser alugado novamente.

Quando ela pode ser executada?

Por se tratar de uma medida mais enérgica, a ação de despejo é limitada a alguns casos específicos — especialmente de descumprimento de contrato. Dentre as possibilidades mais corriqueiras, podemos adiantar que a ação pode ser executada quando acontecer:

• Falta de pagamento: o locatário não faz o pagamento do aluguel e de seus encargos, não havendo garantias; a nova lei traz a oportunidade de o locador requerer em juízo a desocupação liminar (em caráter de urgência), que ocorre em 15 dias, sem necessidade de ouvir a parte contrária;
• Morte do locatário: o locatário falece e outras pessoas que não os seus dependentes permanecem no imóvel;
• Descumprimento contratual: o locador pode ajuizar a ação de despejo em caso de descumprimento de qualquer um dos termos do contrato, por parte do locatário — fazer mudanças estruturais no imóvel, por exemplo;
• Sublocação continuada: quando há o encerramento do contrato e o imóvel está sublocado, as obrigações passam a ser cumpridas pelo proprietário, que tem o direito de tomar as providências necessárias de desocupação, se necessário;
• Fim do contrato por temporada: se o contrato de locação por temporada acaba e o inquilino não desocupa o imóvel.

Quais são os direitos e deveres do inquilino?

Outra dúvida muito comum entre corretores diz respeito aos direitos e deveres do inquilino nesse contexto. Começando pelos deveres, que são mais simples: o inquilino é obrigado a cumprir todas as obrigações do contrato celebrado com o locador — valor do aluguel e outras despesas, prazo de pagamento e cuidado com o imóvel.

Quanto aos direitos, o inquilino não pode ser despejado sem que aconteça alguma das condições apresentadas anteriormente e, mesmo se estiver em uma situação do tipo, o prazo de desocupação normalmente é de 30 dias a partir da notificação.

Além disso, o inquilino também tem direito de reverter a ação. No caso da falta de pagamento, por exemplo, se fizer um depósito em juízo do valor devido dentro do prazo para que faça a desocupação, a rescisão do contrato é desfeita.

Esse direito é conhecido como purga ou emenda da mora. Assim, o locatário tem a chance evitar a rescisão da locação e a liminar de desocupação, na hipótese de efetuar o depósito judicial no valor dos débitos atualizados, dentro do período de 30 dias concedido para que desabite o imóvel.

Tal benefício só poderá ser usado uma vez a cada 24 meses, e não mais no período de 12 meses, como era no passado.

A quantia a ser depositada deve englobar os valores referentes a:

• aluguéis e obrigações deles decorrentes (como as despesas com fornecimento de energia e contas de água) que vencerem até a data;
• penalidades por descumprimentos de contrato;
• juros de mora;
• custas e os honorários dos advogados para o locador — em regra fixado em 10% sobre o valor da causa — se no contrato não é determinado outro percentual.

Como executar a ação de despejo?

Observados os direitos e deveres do inquilino, se o despejo é efetivamente a atitude a ser tomada, o primeiro passo consiste em conversar com ele. Sempre vale a pena tentar resolver os problemas com o diálogo, extrajudicialmente.

Caso não seja possível, será necessário procurar o auxílio de um advogado para ingressar com a ação pertinente em juízo; o corretor também precisa estar preparado para assessorar o locador durante o processo.

É a hora de solicitar uma liminar de despejo, apresentando os argumentos para tanto. Para se valer dessa medida, alguns requisitos, por óbvio, devem ser cumpridos:

1. o locador tem que prestar caução, ou seja, garantir o juízo com um depósito no valor equivalente a 3 meses de aluguel;
2. no caso em apreço, o fundamento da ação será a falta do pagamento de aluguel e suas obrigações acessórias;
3. diante da ausência da previsão de garantias legais no contrato de locação, ou que elas, de alguma forma, tenham sido extintas.

A lei estabelece como garantia as seguintes modalidades: a fiança; a caução; a cessão de quotas de fundo de investimentos ou seguro de fiança locatícia.

Sendo a liminar deferida, o locatário é comunicado e o imóvel deve ser desocupado. Lembrando que, para aumentar a segurança do dono, é essencial fazer uma boa vistoria nesse momento. Melhor evitar problemas no futuro, não acha?

Como você pôde ver, a ação de despejo é uma medida tomada a fim de proteger o locador em alguns casos específicos e a nova lei veio para conferir maior segurança aos proprietários. Conhecendo direitos e deveres do inquilino e como dar andamento ao processo, o corretor se torna muito mais preparado para auxiliar seus clientes.

Fonte: Ingaia

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“Comprei um apartamento na planta e quero desistir”. Este não é um caso tão raro de acontecer, mas o que fazer nessa situação? Como o comprador deve proceder e quais são seus direitos e deveres? O que a lei diz sobre isso? Entenda tudo a seguir.

O que pode ocasionar a desistência?

Existem alguns fatores que podem se repetir quando o assunto é a desistência da compra de imóvel na planta. Alguns dos motivos mais comuns apresentados nas justificativas são:

Desvalorização 

É comum que o comprador do apartamento na planta adquira o imóvel como uma espécie de investimento, na expectativa de valorização rápida. No entanto, isso pode não acontecer, principalmente com a crise econômica que afeta o Brasil, o que pode trazer prejuízos para quem efetuou a compra.

Atraso na entrega da obra 

Quando a construtora perde os prazos de entrega da obra, a opção de desistência também é completamente válida. Por decisão judicial, as organizações têm seis meses além do prazo inicial prometido para entregar o imóvel concluído.

Contudo, quando esse tempo é extrapolado, o cliente pode receber um valor de multa por desistência de contrato de compra e venda de imóvel, além do ressarcimento do valor já pago, após a desistência. Vale lembrar que o pagamento dos valores deve ser feito em até dois meses.

Problemas no financiamento 

Infelizmente, muitas pessoas acabam não conseguindo cumprir com o pagamento do financiamento, seja por mau planejamento e imprevistos, como perda de renda, ou aumento expressivo das taxas de juros. Dessa forma, os compradores desistem do negócio.

Distrato: entenda melhor

Quando há a divergência entre uma negociação e um processo de venda, que ocasiona a desistência e, consequentemente, o rompimento de contrato, é dado início ao processo de distrato.

O distrato imobiliário pode acontecer por diversos motivos, além dos citados no tópico anterior, como pelo não cumprimento de cláusulas contratuais ou simplesmente pela perda de interesse na negociação.

Se a sua desistência em relação à compra de um apartamento na planta acontecer devido à dificuldade de financiamento, a melhor forma de evitar esse problema é buscar diferentes instituições e encontrar o tipo de obtenção de crédito que melhor se adequa ao seu perfil e ao seu orçamento.

Certifique-se de fazer uma série de simulações prévias ao seu financiamento e um bom planejamento financeiro. Nessa etapa, contar com uma consultoria pode ser de grande ajuda, deixando você mais tranquilo e seguro durante todo o processo.

O que a lei diz sobre a desistência da compra de imóvel?

A desistência pode ocorrer até a entrega das chaves do apartamento. Em 2018, o Congresso Nacional aprovou uma lei que permite a desistência de compra de imóvel na planta. Porém, isso implica multa contratual.

O texto garante que o comprador receba metade do valor pago na negociação, sendo que ainda podem ser cobrados valores referentes a impostos e cotas de condomínio. Caso o desistente apresente um novo comprador, que seja aprovado pela construtora, o cliente fica isento de multas referentes às penas contratuais.

Vale lembrar que, em construtoras que não adotam o regime de afetação, a pena máxima aplicada na multa de quebra de contrato pode ser de, no máximo, 25% do valor já pago pela compra do imóvel.

Conte com a AML ADVOGADOS para tirar suas dúvidas

A desistência da compra de um apartamento na planta é uma situação bastante delicada. Dessa forma, é importante conhecer os motivos que podem levar ao rompimento de contrato e entender como a lei regula cada caso.

Fonte: Melhor Taxa

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O dever maior do inquilino, além de honrar com a contraprestação do aluguel, acolhendo os deveres anexos da cooperação e da lealdade contratual, é zelar pelo bem locado.

A locação de imóveis envolve uma série de obrigações e particularidades, em razão da qual, para harmonizar os interesses e, de fato, resolver as suas questões, estabeleceu-se a lei 8.245, de 18 de outubro de 1991, nela determinados os deveres às partes, nos artigos 22 e 23, o que deve ser observado, do começo ao fim da locação, como, no caso do locador: “I – entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina; [..]”; e para o locatário: “II – servir – se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá – lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;[…]”. São regras basilares, indispensáveis para a regularidade da locação. Inclusive, cabe acentuar que tal relação é regida pela cláusula geral da boa-fé objetiva, e seus deveres anexos, a cooperação, a lealdade e a confiança, seja na fase das tratativas como na pós-contratual.  

No caso em análise, da responsabilização decorrente de vícios ocultos no imóvel locado, porventura deixados pelo inquilino anterior, é preciso compreender, também, os conceitos e as normas jurídicos que levam à responsabilização civil.

Entende-se que o agente que realizar a obra, estando caracterizado o vício provocado por este, o que se pode definir como ato ilícito danoso, deverá repará-lo. E a reparação, portanto, em âmbito cível, se dá por indenização, com o montante adequado a restaurar o bem ao status quo ante, e, por conseguinte, tentar atenuar os prejuízos psicofísicos causados ao lesado, compreendendo-se aí a esfera extrapatrimonial. Poderá haver, se for a hipótese, reparação por danos moral e material. São estes os artigos respectivos, do Código Civil brasileiro:

“Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito”.

“Art. 187. Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes”.

“Art. 927. Aquele que, por ato ilícito ( arts. 186 e 187 ), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.

Parágrafo único. Haverá obrigação de reparar o dano, independentemente de culpa, nos casos especificados em lei, ou quando a atividade normalmente desenvolvida pelo autor do dano implicar, por sua natureza, risco para os direitos de outrem”.

A jurisprudência e a doutrina pátria convergem nesse sentido, de certificar que, exposto o vício à lume, haverá responsabilização do agente que provocou o dano ou deixou de ter o cuidado necessário. Há, pois, de modo análogo, entendimentos atinentes a isso, como no artigo jurídico “Construtora e Caixa respondem por vícios ocultos em imóvel, decide TRF-3”. Vejamos:

“Construtora tem responsabilidade por vícios ocultos no imóvel quando comete erros de projeto ou usa materiais inadequados. Da mesma forma, a Caixa Econômica Federal responde por não vistoriar o imóvel.

Assim entendeu a 1ª Turma do Tribunal Regional Federal da 3ª Região (SP e MS) ao condenar a construtora Calio e Rossi Engenharia e a Caixa Econômica Federal a indenizarem, em R$ 24 mil, cada morador do loteamento Jardim Bom Retiro, em Monte Alto (SP).

Por unanimidade, a turma entendeu que não seria razoável ‘que os riscos do empreendimento e os prejuízos pelos danos apontados, oriundos de vícios de construção, fossem suportados exclusivamente pelos consumidores, notadamente quando, ademais, não deram causa, por qualquer ação ou omissão, à deterioração do imóvel'”.

“Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL DE LOCAÇÃO CUMULADA COM AFASTAMENTO DE MULTA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CORRÉ IMOBILIÁRIA, POR AUSÊNCIA DE QUALQUER ADMINÍCULO DE PROVA ACERCA DE EVENTUAL NEGLIGÊNCIA E POR SER MERA MANDATÁRIA DO LOCADOR. SENTENÇA MANTIDA NO PONTO ESPECÍFICO. VÍCIOS OCULTOS DO IMÓVEL COMPROVADOS, DE MODO A AFASTAR A MULTA CONTRATUAL PACTUADA. PLEITO INDENIZATÓRIO MATERIAL CARENTE DE PROVA. INDENIZAÇÃO EXTRAPATRIMONIAL DEVIDA, ANTE À SITUAÇÃO VIVENCIADA. SENTENÇA PARCIALMENTE MODIFICADA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.(Apelação Cível, 70080628894, décima sexta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Deborah Coleto Assumpção de Moraes, Julgado em: 16/5/19)”.

Diz-se, deste modo, que o locador deve entregar o imóvel apto à sua finalidade precípua, a locação, não podendo embaraçá-la¹. Se, de uma locação anterior, não sabe da existência de um vício, porque mal feito pelo inquilino anterior, aí poderá conter os danos, para evitar a progressão e pelo dever de mitigar o próprio prejuízo, coadunando com o princípio da boa-fé objetiva², e depois, regressivamente, cobrar do seu causador, com a devida comprovação. E isso não exime o locatário atual de providenciar, também, qualquer reparo emergencial e passar os custos, devidamente combinados, ao locador, justamente para evitar a sua progressão.  

O dever maior do inquilino, além de honrar com a contraprestação do aluguel, acolhendo os deveres anexos da cooperação e da lealdade contratual, é zelar pelo bem locado, de maneira que precisa informar ao locador sobre provável dano iminente ou existente. Em contrapartida, é dever do locador providenciar, antes de uma nova locação, vistoria e os reparos respectivos, e, se possível, ao constatá-los, realizar de imediato os ajustes e buscar ser indenizado pelo causador do dano.

___________ 

1 “Ementa: LOCAÇÃO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. INCÊNDIO NO IMÓVEL ALUGADO. VÍCIO-OCULTO. RESPONSABILIDADE DO LOCADOR. ART. 22 DA LEI 8.245/91. Constatado pelo Laudo Pericial que a causa do incêndio foi à fiação elétrica situada no desvão do telhado sobre o forro de madeira do imóvel, vício-oculto de difícil verificação no momento da locação e ocorrido no seu curso, a responsabilidade pelos danos sofridos no mesmo e bens móveis da autora é da locadora-requerida que não entregou o imóvel em condições de uso, na forma do art. 22 da lei 8.245/91. RECURSO DESPROVIDO.(Apelação Cível, 70011474061, décima quinta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Ricardo Raupp Ruschel, Julgado em: 18/5/05)”. 

2 “Portanto, compreendido que o art. 422 do Código Civil impõe aos contratantes o dever de agir em conformidade com a boa-fé, implicando não apenas a observância de certos deveres de conduta, dentre eles os da cooperação e de proteção ao outro contratante, mas mesmo a limitação no exercício de seus direitos individuais, bem como que esses deveres anexos de conduta produzem efeitos mesmo após o encerramento do contrato, seja pelo seu adimplemento, seja pela resolução decorrente de inadimplemento, passa a ser possível examinar se a mitigação de danos, enquanto um ônus imposto ao credor da indenização decorrente do inadimplemento do contrato, seria uma leitura possível do princípio da boa-fé objetiva. A resposta, acredita-se, é positiva: a mitigação de danos é em tudo compatível com o princípio da boa-fé”. (CARVALHO, 2014, p. 159).

Fonte: Migalhas

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Assinar um contrato de locação normalmente impõe um compromisso mínimo de 30 meses envolvendo inquilino, proprietário e imobiliária. Se tudo corre bem, perfeito! Mas a verdade é que imprevistos sempre podem acontecer, não é mesmo?

Nesse contexto, pode ser preciso encerrar o contrato antecipadamente. E é para saber lidar com esse tipo de situação que você deve acompanhar agora mesmo nosso post!

Sabia que a rescisão do contrato de locação merece uma atenção especial por envolver diversos trâmites burocráticos e legais? Veja aqui todos os cuidados que você precisa tomar!

Multa por quebra de contrato

Se locador ou locatário decide cancelar o contrato antes do vencimento, normalmente paga à outra parte um valor previamente estabelecido em contrato. No caso de o inquilino deixar o imóvel de maneira antecipada, o pagamento é feito proporcionalmente ao tempo de contrato restante, sem cobrança abusiva — explicaremos em detalhes, mais adiante.

Caso o contrato de locação tenha validade indeterminada, ambos podem rompê-lo a qualquer tempo, sem aplicação de multa. Se o acordo feito entre imobiliária e proprietário prevê essa multa, a cessão do contrato de aluguel por vontade do proprietário também pode gerar uma cobrança por quebra.

Cálculo da multa

De acordo com o Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo (Ibedec), a multa deve ser calculada proporcionalmente, baseando-se pelos meses restantes para o encerramento do contrato.

Esse cálculo também é amparado pelo artigo 4º da Lei do Inquilinato, que consta no Código Civil Brasileiro, e pelo artigo 413 do Código Civil.

Na prática, normalmente, a multa é estipulada em 3 meses de aluguel. Como exemplo, vamos imaginar um contrato de locação de 30 meses em que foi estipulada essa multa convencional de 3 meses para a parte que descumprir o acordo.

Assim, se ao final de 20 meses o locatário decide deixar o imóvel, a rescisão se dará com a aplicação da multa proporcional aos 10 meses faltantes. Logo, o valor pago pela multa será de 1 mês de aluguel.

Cálculo em valores

Para converter os meses estipulados para a multa em valores, o cálculo pode ser feito da seguinte forma: suponhamos que seja acordada uma multa de 3 aluguéis com o preço de R$1.000,00 cada, totalizando R$3.000,00.

Assim, passados os mesmos 20 meses do exemplo anterior, o inquilino decide deixar o imóvel. Para esse caso, o cálculo ocorrerá da seguinte maneira:

Obtenha o seu equivalente mensal dividindo o valor total da multa pelo prazo firmado:

R$3.000,00 / 30 meses = R$100,00

Agora, basta multiplicar a multa mensal pela quantidade de meses restantes para o cumprimento do contrato. Assim:

R$100,00 x 10 meses = R$1.000,00

Ou seja, o inquilino deverá pagar R$1.000,00 ao locador do imóvel.

Cabe ressaltar que, caso a saída do locatário não ocorra na data exata do fechamento do mês, o raciocínio é o mesmo: basta transformar a conta para valores em dias. Assim, a multa precisa ser dividida por 365 e, na sequência, multiplicada pelos dias restantes de contrato.

Para evitar confusão, tenha em mente que o cálculo sempre será proporcional ao tempo restante do contrato — e não ao seu período de vigência em meses.

Caso a imobiliária ou o proprietário se recuse a fazer o cálculo dessa forma, o inquilino poderá devolver as chaves e, posteriormente, questionar judicialmente o contrato de aluguel.

Além disso, se o inquilino já tiver pago essa multa calculada de forma errada, ainda assim ele poderá reaver a diferença por meio de ação judicial de repetição de indébito. Para tanto, ele terá que apresentar os comprovantes de pagamento ou o desconto feito sobre a caução.

Dependendo do valor da causa, essa ação nem precisa de advogado e pode ser proposta nos Juizados Especiais Cíveis.

Portanto, evite fazer o cálculo errado para não ter dores de cabeça futuras com o inquilino.

Motivos para rescisão do contrato de locação

O proprietário do imóvel só pode rescindir o contrato em 2 situações específicas: caso ele precise do imóvel para uso próprio e não tenha outro bem do tipo ou caso o inquilino cometa algum tipo de ato ilegal ou que descumpra as regras do contrato — como uma reforma não permitida. Fora isso, ele sempre deve esperar a finalização do contrato para solicitar o imóvel de volta.

O inquilino, por sua vez, não precisa apresentar motivos específicos para deixar o imóvel, desde que pague a multa estabelecida em contrato. No entanto, existe a exceção para casos em que o inquilino é transferido por seu empregador privado ou público para prestar serviços em outras localidades que não aquela do início do contrato.

Assim, ele fica desobrigado a pagar a multa, desde que notifique o locador por escrito e apresente documento comprobatório da transferência (com endereço completo do futuro local de trabalho). Essa notificação deve ocorrer com um prazo de, pelo menos, 30 dias de antecedência.

Fonte: Ingaia

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A lei 9.020/20, do Estado do RJ, suspende mandados de reintegração de posse, imissão na posse, despejos e remoções judiciais ou extrajudiciais no Estado durante o estado de calamidade pública por conta do coronavírus

Nesta terça-feira, 29, o ministro Ricardo Lewandowski, de STF, restabeleceu dispositivos da lei do Estado do RJ 9.020/20 que suspendem mandados de reintegração de posse, imissão na posse, despejos e remoções judiciais ou extrajudiciais no Estado durante o estado de calamidade pública por conta do coronavírus. 

“Defiro o pedido liminar para suspender os efeitos da decisão reclamada, suspendendo-se, outrossim, a tramitação da Representação de Inconstitucionalidade 0079151-15.2020.8.19.0000, restabelecendo o dispositivo questionado na Lei Estadual 9.020/2020, até o julgamento de mérito desta reclamação.”

Art. 1º – Ficam suspensos todos os mandados de reintegração de posse, imissão na posse, despejos e remoções judiciais ou extrajudiciais no Estado do Rio de Janeiro em ações distribuídas durante o estado de calamidade pública em virtude da situação de emergência decorrente do novo coronavírus (COVID-2019), declarado pelo DECRETO nº 46.973, de 16 de março de 2020.

Art. 2º Ficam suspensas a aplicação e cobrança de multas contratuais e juros de mora em casos de não pagamento de aluguel ou das prestações de quitação dos imóveis residenciais, havendo comprovada pela parte devedora o seu absoluto estado de necessidade durante o estado de calamidade pública ou em virtude da situação de calamidade.

Em novembro de 2020, o desembargador Ferdinaldo Nascimento deferiu medida liminar suspender a vigência do diploma impugnado até o julgamento definitivo da representação. Naquela análise, para o magistrado, a norma viola o princípio da separação de poderes e a regra de competência legislativa em afronta ao disposto na Constituição Estadual e na Constituição da República. Veja a decisão do desembargador.

Processo: Rcl 45.319m

Fonte: Sindiconet

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Juíza considera que proibição não pode ser considerada uma vez que não houve alteração da Convenção Condominial

A juíza de Direito em exercício Ana Lucia Soares Pereira Mazza, do RJ, deferiu tutela de urgência permitindo a locação de imóvel em condomínio pela plataforma do Airbnb.

A autora alega nos autos que foi realizada uma assembleia, sem o quórum mínimo, na qual foi proibida a locação por temporada. Ao analisar o pedido de tutela, a magistrada ponderou que a locação por temporada não está expressamente vedada pela Convenção de Condomínio.

“Ressalve-se que a decisão da assembleia contra a qual se insurge a requerente, que proibiu as locações por temporada, não pode ser considerada, uma vez que não houve alteração da Convenção Condominial, sendo certo que, para tanto, é necessário o quórum de aprovação de 2/3 dos votos dos condôminos, na forma do artigo 1.351 do CC, o que não ocorreu no caso vertente.”

Além disso, a julgadora asseverou que não houve indicação na ata de assembleia de condutas concretas dos locatários que tenham gerado transtornos aos condôminos.  

Por isso, determinou que o condomínio se abstenha (i) de proibir a locação por temporada pela autora, inclusive pela plataforma Airbnb; (ii) de aplicar multas em decorrência das locações por temporada; (iii) de proibir a entrada, saída, gozo e fruição de todo e qualquer locatário do imóvel da autora, em razão de vínculo decorrente de locação por temporada, inclusive pela plataforma Airbnb. 

Processo: 0287295-88.2020.8.19.0001

Veja a decisão.

Fonte: Sindiconet

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Built to suit, numa tradução livre, seria “construído para servir”, ou “construído para ajustar”. Juridicamente, a expressão é utilizada em referência a contratos de locação (antes considerados atípicos por alguns) de bens imóveis urbanos, em que o locador investe dinheiro no imóvel, nele edificando ou por meio de reformas substanciais, sempre com vistas a atender às necessidades previamente identificadas pelo locatário.

Exemplificando, se uma rede de varejo precisa locar um imóvel que tenha determinadas características, qualquer investidor pode providenciar a compra e construção, ou reforma, com a finalidade única de atender aos interesses desse inquilino especificamente. Para tanto, antes do investimento, o locador celebra o contrato built to suit, contemplando um prazo de vigência que lhe permita ter a segurança de recuperar o capital investido, além de perceber rendimentos da locação.

Locações dessa natureza são interessantes para a indústria e comércio. São, portanto, locações para fins não residenciais. Há benefícios de diversas naturezas para o locatário, porque não há imobilização de capital para o exercício de sua atividade (costuma ser melhor aplicar o capital na atividade desenvolvida do que no imóvel), além de possíveis vantagens financeiras e tributárias, dependendo do regime de tributação adotado pela pessoa jurídica. O locador, por sua vez, deve investir para atender às particularidades do inquilino, mas, como recompensa, tem a segurança de um contrato firme, com pessoas jurídicas geralmente estabelecidas no mercado. O prazo contratual fixado é suficientemente extenso para permitir ao locador-investidor recuperar todo o capital investido, além de perceber os rendimentos compatíveis (aluguéis propriamente ditos).

Sobre essa espécie atípica de locação, nunca houve em nosso ordenamento um único artigo de lei que a disciplinasse. A aplicação integral da lei 8.245/91, que regula as locações de imóveis urbanos, é inconciliável com a natureza do built to suit quanto a alguns aspectos.

O mais importante deles diz respeito ao valor locatício. Enquanto na locação convencional, o aluguel remunera o uso do imóvel destinado ao locatário, no built to suit o aluguel deve remunerar, além do uso, também o investimento feito para personalizar o imóvel, ou construí-lo, exclusivamente para atender às necessidades de um inquilino específico. O locador pode até depender de recursos de terceiros para efetivar a construção, sendo comuns operações de financiamento para tal fim.

O contrato, é fácil notar, apresenta complexidade significativamente maior que a locação convencional de imóvel urbano.

Fonte: Migalhas

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Saiba o que determina a lei e quem tem direito aos bens deixados pelo falecido.

É muito comum o desentendimento de herdeiros de imóveis com relação ao futuro do bem, e um dos mais comuns é a discussão sobre a venda, quando um ou mais herdeiros não querem se desfazer do (s) imóvel (is). Outra situação corriqueira é quando um dos herdeiros morava no imóvel com o falecido e depois da morte se nega a sair.

Primeiro, é preciso entender como funciona a sistemática da sucessão e conhecer alguns termos usados nesse processo. Com a morte de uma pessoa, todos os seus bens formam o que se chama de monte mor (reunião dos bens deixados pelo falecido) e se tornam uma única coisa também chamada de herança.

As pessoas que têm direito de dividir os bens deixados, em regra, são os herdeiros, cuja própria lei estabelece quem são de acordo com a cadeia de sucessão ou aqueles informados em inventário. Existem outras pessoas que têm direito aos bens deixados, que são os legatários e recebem um bem específico e determinado indicado pelo falecido, que se chama autor da herança.

Para dividir os bens deixados, é preciso que se faça o inventário, sendo ilícito a divisão dos bens pelos herdeiros sem realização desse procedimento. Algumas transações, inclusive, se mostram impossíveis, como saques de valores depositados em instituições financeiras, venda de carros ou imóveis. Enquanto não for terminado o processo de inventário, nada pode ser dividido ou vendido, exceto em situações especiais e previamente autorizadas pelo juiz.

É por isso que, quando uma pessoa morre, nenhum dos herdeiros tem direito sobre os imóveis deixados. Não pode alguém que morava com o falecido, por exemplo, continuar ocupando o imóvel se os demais herdeiros não concordarem, mesmo que esta pessoa morasse junto com a que morreu a seu convite ou para cuidar dele enquanto vivo.

Por exemplo, um filho que morou durante anos com um pai ou mãe doente, cuidando dessa pessoa e dedicando-se exclusivamente a esta função, depois da morte da pessoa não pode permanecer no imóvel sem pagar aluguel caso os demais herdeiros não concordem com isso.

Nesses casos, os herdeiros que não concordam com a permanência daquele único no imóvel sem pagamento de aluguéis podem exigir judicialmente essa cobrança ou ainda a imissão na posse do imóvel, com a retirada forçada do morador.

Existe apenas uma exceção a esta regra: quando um dos herdeiros for cônjuge do falecido. Isso porque, independente do regime do casamento, o cônjuge sobrevivente tem direito real de habitação no imóvel destinado à residência da família, de forma gratuita, sem que os demais herdeiros possam vendê-lo ou alugá-lo a terceiros. Se houver mais de um imóvel a inventariar, somente o de moradia não poderá ser objeto de negociações.

Quando há discordância quanto a venda do imóvel, caso um ou mais herdeiros se recusem a vendê-lo, a lei estabelece que os interessados na venda poderão fazê-lo por meio de decisão judicial.

Neste caso, o (s) interessado (s) na venda devem notificar o herdeiro que se recusa a vendê-lo sobre a intenção de venda. Caso este não se manifeste no prazo concedido, então será necessário ingressar com uma ação judicial na qual o juiz determinará a avaliação e venda do imóvel.

Por força de lei, os herdeiros têm preferência para comprar as partes dos demais, pelo preço da avaliação. Caso nenhum se interesse, pode haver um leilão para a venda. Alienado o imóvel, será feita a divisão do valor da venda entre os herdeiros.

É importante ter em mente que o ideal é um acordo entre os envolvidos, pois processos judiciais sempre têm custo e costumam demorar e, ao final, independente da resistência oferecida, o imóvel será vendido se essa for a vontade de um ou mais herdeiros.

Fonte: Infomoney

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