A nova tese do Tema 809 do Supremo Tribunal Federal considera inconstitucional a distinção de regimes sucessórios entre cônjuges e companheiros, ainda mais quando há falta de citação de uma companheira no processo. Seguindo esse entendimento, a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça anulou uma decisão homologatória de partilha e declarou a companheira do falecido como a única herdeira, excluindo os irmãos dele da linha sucessória.

Segundo o processo, o irmão do falecido entrou com ação de inventário e indicou os demais irmãos como herdeiros. Diante do consenso das partes até então citadas no processo, o juiz homologou a partilha e atribuiu aos herdeiros os respectivos quinhões.

Porém, a companheira do falecido solicitou sua habilitação nos autos, o que o juiz aderiu e declarou insubsistente a sentença homologatória anteriormente proferida. O magistrado tomou a decisão sob a justificativa de que o artigo 1.829 do Código Civil, torna a convivente herdeira e exclui os irmãos do falecido da linha sucessória.

O Tribunal de Justiça de São Paulo, entretanto, reformou a sentença ao considerar que o Tema 809, como definido pelo próprio STF, só seria aplicável aos inventários cuja sentença de partilha ainda não houvesse transitado em julgado. Assim, o TJSP anulou todos os atos produzidos após a sentença homologatória e deixou tudo para os irmãos. 

No Supremo Tribunal de Justiça, a ministra Nancy Andrighi apontou que o juízo do inventário, ao declarar a insubsistência da sentença homologatória da partilha, nada mais fez do que reconhecer a sua inexistência jurídica em razão da ausência de citação da companheira do autor da herança. Com base na jurisprudência do STJ, a ministra ressaltou que não é possível falar em coisa julgada de sentença proferida em processo no qual não se formou a relação jurídica necessária ao seu desenvolvimento.

Assim, a magistrada reconheceu a companheira como única herdeira. “Ainda que se pudesse cogitar da formação de coisa julgada material a partir de sentença homologatória de acordo de partilha e consequente possibilidade de execução do formal de partilha – que, na hipótese, sequer foi expedido –, não se pode olvidar que a execução seria ineficaz em relação à recorrente, que, relembre-se, apenas ingressou na ação de inventário após a prolação da sentença homologatória de acordo entre os colaterais”, concluiu. Com informações da assessoria de imprensa do STJ.

Clique aqui para ler a decisão
REsp 1.857.852

Fonte: Conjur

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Tribunal analisou caso específico, mas decisão pode ser seguida por outras instâncias. Mulher alegou que locações temporárias não tiram característica residencial do condomínio

A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu na terça-feira (20) que um condomínio em Porto Alegre (RS) pode proibir uma moradora de locar o apartamento dela por meio do aplicativo Airbnb.

O tribunal analisou esse caso específico, mas a decisão pode ser seguida pelas demais instâncias da Justiça.

No entendimento da maioria dos ministros da Quarta Turma, a destinação desse tipo de locação não é residencial e pode ser proibida pelo condomínio.

O julgamentocomeçou em 2019 com o voto do relator, Luís Felipe Salomão, que se posicionou pela derrubada da proibição. Na ocasião, o ministro Raul Araújo pediu vista, isto é, mais tempo para analisar o caso. Nesta terça, o julgamento foi retomado com o voto de Araújo.

O Airbnb afirmou que os ministros destacaram que, no caso específico do julgamento, a conduta da proprietária do imóvel, que transformou sua casa em um hostel, não estimulada pela plataforma, descaracteriza a atividade da comunidade de anfitriões.

Além disso, informou a empresa, os ministros ressaltaram que a locação via Airbnb é legal e não configura atividade hoteleira, e afirmaram que esta decisão não determina a proibição da atividade em condomínios de maneira geral. Proibir ou restringir a locação por temporada viola o direito de propriedade de quem aluga seu imóvel regularmente, diz o Airbnb.

Entenda o caso

O caso analisado aconteceu em Porto Alegre (RS). Uma mulher foi proibida pelo condomínio de sublocar o imóvel para temporadas porque isso feria as normas internas impostas aos moradores. A justiça local deu razão ao condomínio, e ela recorreu ao STJ.

A mulher argumentou que a ocupação do imóvel por pessoas distintas em curtos espaços de tempo não tira a característica residencial do condomínio.

O aplicativo Airbnb, embora não tivesse nenhuma ligação com o caso, pediu ao STJ para participar do julgamento e defendeu que proibir sublocações é ilegal.

O julgamento

Quando o caso começou a ser julgado, o ministro relator considerou que proibir a exploração econômica do próprio imóvel afronta o direito de propriedade garantido na Constituição.

Na retomada do julgamento, nesta terça, o ministro Raul Araújo divergiu do relator, defendendo a autonomia do condomínio para definir as regras e proibir as locações.

“Essas movimentações que afetam a segurança devem respeitar as normas condominiais”, disse.

Segundo o ministro, nos condomínios, a locação não é apenas da unidade, mas de “toda parte comum do condomínio”, causando inquietação nos condôminos. Para Araújo, a melhor solução seria que os próprios condomínios inserissem essa proibição em suas convenções.

“Os condomínios não têm permissão para comercializar suas unidades”, frisou.

A ministra Isabel Gallotti também entendeu que não se trata de mera relação residencial e foge às regras dos condomínios. “Não há nenhum obstáculo em casas, em que o proprietário terá liberdade bem mais ampla”, afirmou.

A divergência também foi acompanhada pelo ministro Antonio Carlos Ferreira, para quem há uma “modalidade atípica de hospedagem”. “A meu ver, a convenção tem poder de regrar essa utilização não residencial do imóvel.”

O ministro Marco Buzzi estava ausente da sessão e não apresentou voto no julgamento.

Fonte: G1

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O recurso trata da locação de imóvel em condomínio por meio de plataformas digitais de hospedagem. Julgamento na 4ª turma teve pedido de vista em 2019.

Reconhecer que a mancomunhão gera um comodato gratuito é chancelar o enriquecimento injustificado. Assim, depois da separação de fato, mesmo antes do divórcio e independentemente da propositura da ação de partilha, cabe impor o pagamento pelo uso exclusivo de bem comum.

Assim entendeu a 3ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo ao determinar que uma mulher que permanece em imóvel comum após a separação pague aluguel ao ex-marido.

Para o relator, desembargador Carlos Alberto de Salles, apesar de ainda não ter havido partilha dos bens do casal, o que configuraria a condição de mancomunhão, o arbitramento do aluguel deve ser admitido (mantendo a proporção de 50% do imóvel para cada um) para se evitar o enriquecimento ilícito de uma das partes e o prejuízo injusto de outra, com base no artigo 1.319 do Código Civil.

“Segundo alegado pela ré, não haveria como exigir o pagamento de aluguel da pessoa que permaneceu no uso exclusivo do imóvel após a separação de fato, sendo necessária a extinção dessa condição de mancomunhão. Esta somente se daria com a partilha, momento a partir do qual o instituto passa a ser de verdadeiro condomínio. No entanto, julgados recentes do Superior Tribunal de Justiça e deste tribunal passaram a interpretar a situação por um viés prático”, disse.

Segundo o magistrado, a aplicação da tese defensiva da ex-mulher poderia ocasionar verdadeiro enriquecimento ilícito daquele que usufrui do imóvel por longos anos, até que haja a decisão de partilha e divórcio ou dissolução de união estável. Salles afirmou que o valor dos aluguéis deverá ser apurado em liquidação de sentença diante da ausência de acordo das partes. 

“Como ainda não houve partilha do imóvel, inviável que seja reconheça a propriedade exclusiva do apelante sobre o percentual de 40% do imóvel, em razão de sub-rogação a bens particulares dele antes do casamento. Trata-se de questão que deve primeiro ser equacionada na definição da partilha do divórcio. Antes disso, a propriedade do imóvel é de metade para cada ex-cônjuge, em razão do regime da comunhão parcial de bens”, finalizou. A decisão foi unânime. 

Processo 1014013-17.2019.8.26.0003

Fonte: Conjour

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Se o empresário locar um imóvel por 5, 10, 15 ou 20 anos, não é aceitável que seja obrigado a desocupá-lo antecipadamente por questões que poderiam ter sido previstas quando da assinatura do seu contrato.

O objetivo deste artigo é ressaltar a importância de se conhecer a real situação jurídica do imóvel (e do seu proprietário) antes de locá-lo, com intuito de obter maior segurança para investir (benfeitorias) e utilizá-lo como base física da empresa, sem desconsiderar a relevância da análise econômica e comercial da operação que ali se instalará (localização; acesso ao cliente; logística; prazo de retorno de eventual investimento que tenha que ser realizado para o início da atividade). Ambos os enfoques, por certo, contribuirão para o sucesso da empresa.
Fazendo um paralelo entre a locação e a compra e venda de imóveis, os cuidados que o empresário deve ter para locar se aproximam muito daqueles levantados quando se vai comprar.

Seja o imóvel locado ou próprio, a adequação da sua atividade empresarial em determinado local poderá demandar vultosos investimentos, que por vezes poderão até superar o valor do próprio imóvel (construção; valorização do ponto comercial; licenças; dentre outros investimentos necessários para a operação da empresa).

Logo, comprando ou locando, um dos objetivos primordiais é poder se manter no imóvel sem que terceiros (de boa-fé ou não) reivindiquem a propriedade e/ou peçam a desocupação antecipada, obrigando o empresário a “desmontar” toda a sua atividade empresarial (benfeitorias; maquinários; pessoal; licenças; clientela; empregados etc) num prazo de 90 dias (artigo 8° da lei de Locações); prazo esse considerado irrisório se estivermos diante de uma indústria, de um supermercado ou de qualquer outro tipo de empresa que não se “desmonta num piscar de olhos” como um brinquedo de criança.

E quais são esses cuidados prévios essenciais para a segurança jurídica e operacional da empresa?

Sem pretendermos exaurir todas as discussões jurídicas atinentes ao assunto, enumeraremos alguns que a prática rotineira com nossos clientes nos faz crer serem premissas maiores para se locar comercialmente um imóvel com segurança. São eles:

1) A análise da situação jurídica (e financeira) do locador (proprietário do imóvel):

• Há riscos deste imóvel ser penhorado durante a vigência da locação para garantir dívida do locador?
• A propriedade do locador (ou locadores) sobre o imóvel é legítima? Está indicada regularmente na matrícula? Há necessidade da outorga do cônjuge do locador especialmente para as locações a longo prazo?

2) Análise da situação jurídica/legal do imóvel a ser locado:

• O imóvel é objeto de garantia de contratos (exemplos: bancos; mútuos etc) celebrados pelo locador? Ele é objeto de alienação fiduciária?
• Existe alguma restrição indicada na certidão de matrícula que possa comprometer a manutenção da vigência contratual?
• Há dívidas fiscais relacionadas ao imóvel?
• Este imóvel está apto a receber a atividade empresarial que se propõe a exercer no local? Existem restrições ambientais impeditivas?

O levantamento das informações acima representa o que mercado jurídico convencionou chamar de DUE DILIGENCE IMOBILIÁRIA ou ESTUDO IMOBILIÁRIO. Ou seja, o conhecimento prévio da situação do imóvel e do seu proprietário, para que o empresário possa, com maior segurança, iniciar a sua operação empresarial, sem, contudo, ser surpreendido com um mandado de penhora ou até um pedido de desocupação do imóvel (comum acontecer quando o imóvel está alienado fiduciariamente).

O fato de existirem restrições sobre o imóvel não significa que a locação não possa ser realizada, mas sim que devemos “desenhar” um contrato de acordo com os riscos existentes (alocação de riscos), trazendo à realidade contratual das partes mais segurança jurídica, seja com garantias contratuais internas ou apartadas (exemplos: hipoteca; alienação fiduciária; carência de aluguel etc), sem prejuízo da averbação/registro do contrato à margem da matrícula do imóvel após a sua assinatura.

Em outras palavras, conhecendo os riscos, estes poderão ser alocados dentro do próprio contrato, que é um importante instrumento mitigador de riscos, desde que esteja em consonância com os demais interesses envolvidos.

Além dos cuidados acima, não podemos deixar de mencionar que é de suma importância que a contratação seja realizada com no mínimo 5 anos de vigência contratual. Este prazo dará direito ao locatário, cumpridos alguns requisitos legais, de ajuizar ação renovatória ao final do seu contrato se acaso houver negativa de renovação amigável.

E por fim, se o empresário locar um imóvel por 5, 10, 15 ou 20 anos, não é aceitável que seja obrigado a desocupá-lo antecipadamente por questões que poderiam ter sido previstas quando da assinatura do seu contrato.

Fonte: Karen Ebaid – Migalhas

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Ainda que o Código Civil exija a anuência da maioria absoluta dos coproprietários para dar posse de imóvel a terceiros, eventual inexistência desse consentimento não gera a nulidade do contrato de locação, tornando-o incapaz de produzir efeitos jurídicos. Os vícios que podem levar à anulação do contrato são aqueles previstos nos artigos 166 e 167 do Código Civil, e a legislação não impõe a obrigatoriedade da presença de todos os proprietários no instrumento locatício.

O entendimento foi fixado pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao manter acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) que declarou a rescisão de contrato de aluguel e determinou o despejo do locatário – o qual firmou o contrato com apenas um dos proprietários do imóvel.

O autor da ação de despejo – que posteriormente faleceu e foi sucedido pelos herdeiros – entrou com o pedido em nome próprio e como representante legal dos demais proprietários. Entretanto, duas das coproprietárias alegaram que não fizeram parte do contrato de locação nem autorizaram a sua celebração.

Em primeiro grau, o juiz acolheu a tese das coproprietárias e declarou a nulidade do contrato, julgando improcedente a ação. Entretanto, o TJSP reformou a sentença por entender que a falta de concordância dos coproprietários não gera nulidade.

 Ausência de ví​​cios

Relator do recurso das coproprietárias, o ministro Villas Bôas Cueva explicou que, nos termos do artigo 1.314 do Código Civil, admite-se que qualquer um dos condôminos reivindique a coisa de terceiro e defenda a sua posse. No entanto, ponderou, para que seja alterada a destinação do bem, ou para dar a posse a alguém, é necessário o consenso dos condôminos.

Por outro lado, no caso dos autos, o ministro apontou que não foi demonstrada a ocorrência de nenhum dos vícios capazes de gerar a nulidade do negócio jurídico, como aqueles descritos no Código Civil. “Ademais, é incontroverso nos autos que o contrato foi celebrado entre pessoas capazes e houve a transmissão da posse do imóvel para o réu”, afirmou.

“A respeito da capacidade do autor para firmar contrato de locação, oportuno observar que a lei nem sequer exige a condição de proprietário para sua celebração”, complementou o ministro.

Situação inu​​sitada

Por esses motivos, Villas Bôas Cueva entendeu que não poderia ser acolhida a tese de nulidade do contrato, de modo a exonerar o locatário de qualquer obrigação, especialmente em virtude do princípio da vedação do enriquecimento sem causa, previsto no artigo 884 do Código Civil.

Ao manter o acórdão do TJSP, o relator também considerou “inusitado” que a tese de nulidade do contrato de locação tenha sido levantada pelas coproprietárias, pois elas, em tese, teriam interesse no recebimento dos aluguéis.

“Conforme concluiu o tribunal de origem, mostra-se irrelevante, no presente caso, a demonstração de consentimento dos coproprietários para que o autor firmasse o contrato de locação, sendo devidos os aluguéis vencidos e inadimplidos até a desocupação do imóvel”, finalizou o ministro.

Leia o acórdão.

Veja também:

Ação de despejo não precisa de todos os proprietários do imóvel no polo ativo​

Esta notícia refere-se ao(s) processo(s):REsp 1861062

Fonte: STJ

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Com o aumento expressivo das locações desse tipo, nesses tempos de pandemia, se faz necessário conhecer alguns riscos envolvidos. Dentre esses, prazos, recebimento, garantia e lavagem de dinheiro.

A realidade do mercado imobiliário nesses tempos de pandemia tem gerado algumas surpresas positivas, felizmente! Dentre essas, um aumento acentuado nas locações por temporada de casas de alto padrão, sobretudo, de maio de 2020 para cá, após seu início.
Esse evento encontra uma explicação muito simples quando se analisa o perfil dos locatários, famílias, que por conta da situação pandêmica, se viram obrigadas a ficar restritas em seus apartamentos e, com isso, decidiram por uma melhor qualidade de vida, ainda que durante um curto período, fora dos grandes centros, alugando imóveis em regiões próximas com espaços abertos para o “ar livre”.

Nasce, daí, o aquecimento da procura, e, com esse, o alerta dos cuidados que devem ter os locadores. De pronto, surgem perguntas do tipo: posso alugar meu imóvel por um ano e receber o valor integral antecipadamente? Para responder é preciso traçar algumas linhas explicativas.
Inicia-se dizendo que a modalidade “temporada” se caracteriza por dois fatores: destinação do bem e limitação do tempo. Isso mesmo! O imóvel deve ser destinado para residência temporária do locatário e o prazo do aluguel não deve exceder 90 (noventa) dias.
Permanecendo o locatário, após os 90 (noventa) dias, por mais de 30 (trinta) dias sem oposição do locador, este somente poderá denunciar (encerrar unilateralmente) o contrato após 30 (trinta) meses do seu início ou, motivadamente, nas hipóteses do artigo 47, da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991.

Assim, a primeira resposta é no sentido de que optando o locador em alugar seu bem imóvel, a exemplo sua bela casa de praia, por um ano, não restará caracterizada temporada e sim uma locação convencional residencial, sujeitando-se a ter que aguardar ultrapassar 5 (cinco) anos para poder retomá-la, exceto existindo um dos outros motivos referidos no artigo supracitado.

Quanto ao recebimento integral antecipadamente em locação por temporada, não só pode como deve ser feito dessa forma. Basta projetar um cenário fictício desse tipo de negócio e perceber que não seria seguro receber após a saída do locatário. O legislador foi muito feliz quando na já referenciada Lei estabeleceu as 2 (duas) hipóteses permitidas para cobrança antecipada do aluguel: locações por temporada e contratos desprovidos de qualquer das modalidades de garantia.
Aqui, abrindo-se um parêntese, comumente, surge outra indagação acerca da possibilidade de ser exigida uma das garantias nesse tipo de aluguel. Segue-se no mesmo trilho, ou seja, permite-se e recomenda-se. Vejamos!
Nessa modalidade, embora não obrigatório, predomina os bens serem locados com móveis. Estes, juntamente com todos os utensílios que guarnecem o imóvel, devem ser relacionados constando o estado em que se encontram. Daí, a necessidade natural de estabelecer alguma garantia, sendo a mais usual para essa natureza a caução em dinheiro.

Outro ponto que também é perguntado se existe alguma irregularidade em oferecer um “plus”, isto é, uma espécie de serviço agregado, especificado pela maioria dos locadores de alto padrão como sendo a disponibilização da secretária “full time” e do abastecimento por esses de gêneros alimentícios selecionados pelo locatário. A resposta é não. Contudo, tal(tais) serviço(s) não está(estão) materializado(s) na Lei do Inquilinato. Trata(m)-se de outra(s) avença(s)! Dessa forma, cabe ao locador prevenir-se de possível responsabilidade, devendo contemplar, minuciosamente, todo o detalhamento do negócio firmado no contrato.

Caminhando-se para o final, restando muitos outros riscos não esgotados com este trabalho, cabe alertar para lavagem de dinheiro. Sim, esta, em algumas situações, costuma ocorrer despercebida pelos locadores. Ressalte-se que o cerne do presente artigo foram casas de alto padrão. Fácil fica o entendimento quando exemplificado. Tomando-se por base a Bahia, estado deste autor, numa diária média, por exemplo, em Praia do Forte, de R$4.000,00 (quatro mil reais), chega-se, ao longo de 30 (trinta) dias, a R$120.000,00 (cento e vinte mil reais), totalizando em 90 (noventa), reforce-se, prazo máximo para configurar temporada, R$360.000,00 (trezentos e sessenta mil reais). Valor este expressivo e visado pelos conhecidos “criminosos de elite” para a prática da ilicitude do tipo. Dispensa-se frisar a necessidade de redobrar a cautela, contemplando-se no contrato qualificação ampla dos locatários, com base nos documentos solicitados, mecanismos utilizados para análise cadastral desses e declaração expressa de que não possuem envolvimento com terrorismo e que os valores utilizados para pagamento se originam do ingresso de receitas legais, devidamente comprovadas e declaradas perante os órgãos competentes.

Encerra-se, com breves linhas, na expectativa de ter transmitido um conteúdo esclarecedor do que foi ora abordado, objetivando contribuir de maneira muito singela com o fantástico universo que é o mercado imobiliário, desafiador em todas suas vertentes, incluindo-se, tamanha a grandeza, as relações locatícias.

Fonte: Migalhas

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Confira a matéria a seguir como se prevenir de eventuais problemas e entenda tudo sobre o assunto.

A permuta é uma modalidade que pode ser aplicada a qualquer tipo de imóvel, seja ele casa, apartamento ou até mesmo terreno. Essa prática consiste basicamente na troca de um bem com valor equivalente em um imóvel, não exigindo que o pagamento seja feito em dinheiro. Ainda assim, é possível que seja feita a complementação dos valores, caso o bem a ser trocado tenha valor inferior ao pedido no imóvel.

Mas afinal, quais são os bens válidos para permuta? Em que casos vale a pena utilizar esse recurso? Tenho como fazer contrato desta transação? Essas questões acerca de permuta imobiliária são bastante comuns e vamos ajudá-lo a esclarecer suas dúvidas e entender se é aplicável o uso deste tipo de modalidade para seus imóveis.

A permuta tem se popularizado devido a dificuldade de alguns proprietários em vender, muitas vezes em virtude da crise. A modalidade ainda é um desafio no mercado, mas pode se tornar uma boa moeda de troca se for interessante para ambas as partes. Com a exigência de empréstimos e financiamentos para a grande maioria das compras de imóveis realizadas no país, esse tipo de negociação pode ser uma oportunidade para quem quer ter o seu imóvel, mas deseja fugir de dívidas a longo prazo.

Os bens válidos neste tipo de transação são imóveis em geral, como: casas, apartamentos, terrenos e unidades que ainda serão construídas. É permitido, por exemplo, que se faça a permuta de um terreno para construção de um prédio em troca de unidades após a finalização do empreendimento. Esse é um dos casos onde há maior vantagem para quem fazer esse tipo de acordo.

A principal condição para fazer negócio neste formato é que tudo seja acordado entre as partes envolvidas e a transação tenha um contrato que formalize o negócio, pois se trata de um acordo legal e que deve ser escriturado. A escritura custa entre 4% e 6% do valor total do bem.

Uma das vantagens desse tipo de negociação é a isenção do tributo de Imposto de Renda, visto que o mesmo se aplica apenas em caso de complementação do valor em dinheiro. O que acontece é que a Receita Federal enxerga o imóvel como o mesmo declarado pelo antigo dono, tornando desnecessário o pagamento do tributo. Nos casos de torna, quando o cliente complementa verba, o Imposto deverá ser pago por quem recebeu o valor, que será proporcional.

Outra vantagem é a fuga das parcelas de empréstimos e financiamentos com juros, além de menor burocracia. Após a troca do imóvel, o novo responsável poderá fazer com o bem o que desejar, seja aluguel, revenda, moradia ou até mesmo construção de um novo empreendimento.

Para não ter prejuízos nesse tipo de “compra”, é muito importante que você saiba quanto vale o bem que você está ofertando para troca. Para isso, você pode chamar um corretor ou imobiliária para analisar os valores de acordo com a estrutura da casa/apartamento, região onde está localizado, conservação, entre outros.

Com essa informação em mãos, você terá noção de até quanto poderá investir, caso precisa complementar, ou até mesmo o patamar do imóvel que conseguirá na permuta.

Com certeza esta é uma modalidade que vale mais pesquisa dos proprietários de imóveis e uma boa conversa com seu corretor de confiança para tirar eventuais dúvidas. Caso você enxergue uma oportunidade de trabalhar com essa demanda, não hesite e invista no que mais te agrada no mercado imobiliário.

Fonte: Imóvelweb

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Segundo a lei vigente, pessoas casadas precisam da assinatura do respectivo cônjuge para poderem comprar ou vender imóveis. Isto é o que consta no art. 108 do Código Civil, que estabelece a necessidade de escritura pública para compra e venda de imóveis.

É uma exigência tão importante que, casais em um relacionamento sólido, que não vêem a hora de começar e construir uma vida juntos em um lugar só seu, não dão atenção a essa e outras decisões quanto aos direitos e deveres de cada uma das partes na compra de um imóvel. 

Pensando nisso, nesse texto iremos explicar como funciona a compra de imóvel de acordo com cada regime de comunhão civil.

Acompanhe a seguir.

Regime de comunhão civil: entenda!

Os casais costumam deixar para última hora os detalhes sobre bens, testamentos e outros assuntos relacionados a negócios jurídicos. Mas não deveria ser assim, essas decisões devem ser tomadas conjuntamente no inicio da relação, antes do sentimento estar intenso, à flor da pele.

Isso evitaria disputas judiciais desnecessárias e prejuízos financeiros para o par, pois as brigas judiciais exigem a presença de advogados, e se o processo for longo os custos só se ampliam.

Ademais, essa mesma falta de comunicação no início pode acarretar em separação do casal com um imóvel pertencente ao dois e alugado a terceiros. Com isso, o objeto da disputa continuará gerando gastos, pagos com recurso próprio, e lucros, tendo o valor congelado na conta bancaria até o fim do processo de partilha.

Pensando nisso, vamos explicar a diferença entre os regimes para, assim, você conversar com seu cônjuge e evitar esses riscos financeiros e desgastes emocionais.

Regime de comunhão universal de bens

Esse regime é o pacto firmado entre o casal de que todos os bens constituídos antes e durante o casamento pertencem aos dois igualmente. É assinada uma escritura pública entre o casal estabelecendo que, no fim do casamento, serão divididos entre os dois todos os bens.

Portanto, cada um tem o direito a metade dos bens adquiridos tanto antes quando durante o casamento, ou seja, as propriedades serão compartilhadas, as heranças e as doações também, independentemente da data da aquisição.

É aconselhado que, antes da compra ou do financiamento de um imóvel, exista um planejamento financeiro familiar, pois os dois cônjuges são responsáveis por administrar, juntos, os lucros ou dividendos.

Dessa forma, ambos assinam e se comprometem, em termos jurídicos, que os dois equivalem a uma pessoa, e todos os bens e dívidas serão registrados em nome dos dois.  

Regime de comunhão parcial de bens

Esse é o regime de casamento mais utilizado atualmente. O contrato é assinado para firmar que qualquer coisa construída durante o matrimônio deverá ser repartida em partes iguais, caso ocorra o divórcio.

Nesse caso, não é como o regime universal, os bens anteriores ao pacto matrimonial não farão parte da partilha, portanto as heranças ou as doações exclusivas são direcionadas a um dos membros da relação, o outro não terá acesso.

O regime parcial de bens é a divisão de tudo, ou seja, se o casal for requisitar um financiamento para comprar um bem, o valor do imóvel comprado ou financiado é dividido entre os dois, 50% para um e 50% para outro. Tanto para o pagamento das parcelas quanto para o lucro que será gerado. É um trabalho de equipe entre o casal!

Regime de união estável

O regime de união estável não ocorre com a assinatura do contrato, mas é um acordo presumido pelos envolvidos. Ou seja, o par não celebra o casamento, mas passa a morar junto. Essa atitude para o meio jurídico é a formalização da relação do casal.

Nesse momento, o casal passa a viver sobre a mesma teoria do regime de comunhão parcial de bens, todos os imóveis adquiridos após a convivência juntos serão divididos igualmente.

Regime de separação total de bens

Se o par formaliza a união e opta pela separação total de bens, então, nada que for consistido antes, durante ou depois da união pelas partes será partilhado em caso de divórcio ou separação.

Nesse tipo de regime, cada um da relação terá livre administração sobre seus bens, ou seja, poderá realizar compras ou vendas sem a anuência de seu cônjuge.

Portanto, se o casal optar por esse regime e um dos membros comprar sozinho um apartamento, por exemplo, a outra parte não poderá alegar, por vias judiciais, que foi aquisição da propriedade em conjunto. Assim, a justiça não concordará e respeitará o que foi lavrado na escritura nupcial inicialmente.

No caso de compra de imóvel, o integrante poderá fazer sozinho, sem o consentimento ou assinatura do parceiro. Os direitos e as obrigações serão unilaterais.

Por fim, a compra de uma casa ou apartamento é cheia de cuidados e cálculos para evitar problemas futuros e só ter felicidade no momento que pegar a chave da nova moradia.

Fonte:Credihome

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As locações por temporada em condomínios têm trazido muita dúvida aos condôminos, sejam por questões de segurança ou por um possível desvio de finalidade da unidade habitacional.

No decorrer dos anos temos constatado um crescimento no número de locações por temporada através de meios digitais e aplicativos de internet, sendo o mais conhecido atualmente é o sistema Airbnb.

Por exemplo, no sistema Airbnb, os proprietários cadastram seus imóveis em um site, informando as características deste imóvel e as condições da locação, sendo que as negociações ocorrem diretamente entre os chamados “hospedes” e o “anfitrião”.

Ocorre que com o aumento desta modalidade de locação por temporada, síndicos e condôminos ainda têm demonstrado muita preocupação, principalmente no tocante a segurança pelo grande fluxo de pessoas desconhecidas (e muitas vezes estranhas) dentro das dependências do condomínio, como também por supostamente existir um desvio de finalidade no uso das unidades, o que (em tese) é vedado de acordo com o Código Civil.

Hoje as locações por temporada são regidas pela lei 8.245/91, conhecida como Lei do Inquilinato, que dispõe em seu artigo 48 que as locações por temporada são aquelas que não excedam a 90 (noventa) dias e são destinadas a residência temporária do locador.

Artigo 48. Considera-se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel. 

Porém, observamos que as locações por temporada através destes sistemas digitais podem se assemelhar com a prática hoteleira, pois geralmente são locações que ocorrem por curtíssimo espaço de tempo, porém não há nenhuma decisão judicial ou jurisprudência pacífica sobre o assunto, havendo os mais diversos tipos de decisões, tanto favoráveis quando contrárias a esta prática.

Neste sentido existem fatores que podem ser considerados contrários essa prática de locação.

O primeiro fator contrário a estes sistemas seria o desvio de finalidade. O artigo 1336, IV do Código Civil estabelece que todas as unidades do condomínio devem ser destinadas para ao mesmo fim, ou seja, se o condomínio for exclusivamente residencial essa espécie de locação em tese seria vedada por ter características comerciais, havendo assim o desvio de finalidade no uso da unidade.

Artigo 1336. São deveres do condômino:

(…)

IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação (…). 

Um segundo fator contido neste mesmo artigo é que nenhum condômino pode utilizar a sua unidade de maneira prejudicial ao sossego, a salubridade e a segurança dos outros condôminos.

Dessa forma, ao realizar a locação da sua unidade para um desconhecido, o locador estaria colocando em risco o sossego e a segurança de seus vizinhos, atrapalhando assim, a harmonia de viver em condomínio.

Artigo 1336.

(…)

IV – (…) não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes. 

O terceiro fator seria uma possível vedação dessa prática em condomínios por conta da Lei nº 11771/2008, que trata sobre hospedagens de turismo, pois para que essa espécie de prática em condomínios fosse válida seria necessário que a residência estivesse cadastrada junto ao Ministério do Turismo e atendesse certas exigências.

Alguns juristas entendem que a falta de lei específica sobre assunto pode coibir este tipo de locação, pois tal prática não se assemelharia a locação por temporada e necessitaria de regulamentação própria para sua operação.

Paralelo a isto, existem fatores favoráveis a essa espécie de prática locatícia.

De acordo com o artigo 1335, I do Código Civil, o condômino pode usar, gozar e livremente dispor de sua unidade. Como por princípio do direito privado, tudo que não é proibido, é permitido, o proprietário da unidade poderá realizar esse tipo de locação, cabendo a ele fazer com que o locatário do seu imóvel cumpra todas as regras existentes no condomínio.

Outro aspecto é que a Lei do Inquilinato não dispôs de um período mínimo para a locação por temporada, determinando apenas um prazo máximo, qual seja, 90 dias, assim como, por se tratar de lei federal, as normas dos condôminos não poderiam sobrepor seus dispositivos, de forma a vedar essa espécie de locação.

No final de 2019, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça – STJ iniciou o julgamento que vai definir se um condomínio residencial pode proibir a oferta de imóveis para aluguel por meio de plataformas digitais como o Airbnb com o voto favorável do Relator, Ministro Luis Felipe Salomão.

De acordo com o voto do Ministro, as locações por temporada, via Airbnb e/ou através de outras plataformas virtuais, não se assemelham ao conceito de hospedagem, fato este que impossibilita a sua vedação pelo condomínio, assim como não pode ser enquadrada como atividade comercial passível de proibição, uma vez que, em tese, a referida prática está aparada pela Lei do Inquilinato, violando assim, o direito de propriedade, caso a locação seja proibida.

Fonte: Migalhas

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