Author: AML Advogados

Para o colegiado, liberação deve ocorrer desde que atendidos os requisitos inscritos na lei 8.036/90.

Para 4ª turma Cível do TJ/DF, é possível que trabalhador utilize o saldo de seu FGTS para pagamento de parte das prestações, liquidação ou amortização do saldo devedor, bem como para pagamento parcial ou total do preço de aquisição de imóvel destinado à moradia própria, mesmo à margem do SFH – Sistema Financeiro da Habitação, desde que atendidos os requisitos inscritos na lei 8.036/90.

No caso em questão, as partes celebraram contrato de financiamento imobiliário e a Previ – Caixa de Previdência dos Funcionários do Banco do Brasil negou a quitação parcial com o saldo do FGTS, sob a justificativa que somente poderia ser possível em caso de liquidação integral.

Os autores, então, requereram autorização para permitir o abatimento da dívida mediante a utilização dos depósitos fundiários. A sentença julgou os pedidos parcialmente procedentes em favor dos impetrantes e a Previ interpôs recurso, alegando ausência de previsão normativa e contratual.

Ao analisar o caso, o relator do recurso, desembargador Luís Gustavo B. de Oliveira, citou a lei 8.036/90, segundo a qual a movimentação do saldo do FGTS deve obedecer às condições:

“Art. 20. A conta vinculada do trabalhador no FGTS poderá ser movimentada nas seguintes situações:

(…)

VII – pagamento total ou parcial do preço da aquisição de moradia própria, observadas as seguintes condições:

a) o mutuário deverá contar com o mínimo de 3 (três) anos de trabalho sob o regime do FGTS, na mesma empresa ou empresas diferentes;

b) seja a operação financiável nas condições vigentes para o SFH.”

Para o magistrado, os autores cumpriram os requisitos legais, não havendo empecilho para a utilização do FGTS em caso de quitação parcial.

“De mais a mais, a Caixa Econômica Federal, na condição de agente operador do FGTS, é quem deverá analisar o cumprimento das condições para liberação do saldo em favor da PREVI, não podendo a demandada obstar o requerimento.”

Ante o exposto, o colegiado decidiu pelo provimento parcial do recurso.

A banca Rodrigo Fagundes Advocacia representou os autores.

• Processo: 0716432-20.2019.8.07.0001

Fonte: Migalhas

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Inicialmente é imprescindível o registro da Carta de Arrematação ou Escritura Pública de Compra e Venda, para que a transferência da propriedade se efetive.

Os procedimentos de desocupação vão depender da modalidade do leilão. Veremos a seguir as possibilidades:

Leilão judicial

São os que decorrem de um processo, e acontecem, em regra, quando uma pessoa é condenada a pagar certa quantia em dinheiro, e não o faz, então seu imóvel é leiloado para que a dívida judicial seja quitada com o valor da venda.

Aqui, como já existe um processo em curso, a desocupação será determinada pelo próprio juiz que autorizou a realização do leilão.

O arrematante faz o pedido, e o juiz expede a ordem de desocupação, que será cumprida pelo Oficial de Justiça por meio do mandado de imissão na posse.

Leilão extrajudicial

Podem ocorrer por diversas razões, mas a principal surge do contrato de alienação fiduciária. São os chamados leilões de Bancos, e acontecem quando o devedor deixa de pagar as parcelas do financiamento, e a instituição financeira realiza o leilão do imóvel para quitar a dívida existente.

Nesta hipótese, não existe processo judicial prévio, então a medida mais recomendada é a realização de um acordo com o ocupante para resolver de forma mais rápida, e econômica.

O direito do arrematante de ingressar na posse do imóvel é indiscutível, mas em todo caso, a composição é considerada extremamente vantajosa para evitar transtornos com eventual demanda judicial.

Para tanto, pode ser encaminhada uma notificação extrajudicial solicitando a desocupação do imóvel, e informando dados de contato para iniciar uma possível negociação com o morador.

Por vezes a concessão de um prazo para o ocupante deixar o imóvel, pagamento da mudança, ajuda no primeiro aluguel de um novo local, entre outros tipos de “facilidades”, que devem ser analisadas de acordo com a situação, são suficientes para acordar uma desocupação pacífica e amigável.

Lembrando que é recomendado o auxílio de um profissional habilitado nas negociações. Realizada a tentativa acima, e o resultado for negativo, restará ao arrematante adotar providências judiciais, com a propositura de uma Ação de Imissão na Posse, acompanhada do pedido de antecipação de tutela, observados os requisitos legais. O artigo 30 da Lei nº 9514/97 autoriza a concessão de liminar para desocupação voluntária no prazo de 60 dias, e caso não seja cumprida, o juiz poderá determinar a desocupação forçada, que será cumprida por um Oficial de Justiça.

Não existe um prazo definido para ingresso do arrematante no imóvel, pois tudo dependerá do caso concreto, justamente por isso, o acordo se mostra mais eficiente e célere.

Por fim, é importante ressaltar que a compra de imóvel em leilão deve ser previamente analisada, pois nem todas as possibilidades são boas.

A leitura detalhada do edital, verificação dos documentos, levantamento de eventuais débitos que recaem sobre o imóvel, análise do processo e atos que antecedem a realização do leilão, entre outras medidas preventivas, são fatores determinantes para diminuir os riscos, evitar futuras surpresas, e realizar um excelente negócio.

Os condomínios residenciais e comerciais estão dispensados da obrigatoriedade da realização de autovistoria, enquanto perdurar o estado de calamidade pública decretado devido à pandemia de coronavírus.

É o que determina a Lei 9.029/20, de autoria dos deputados Luiz Paulo (Sem partido) e Lucinha (PSDB), que foi sancionada pelo governador em exercício, Cláudio Castro, e publicada pelo Diário Oficial do Estado, nesta quinta-feira (01/10).

A autovistoria é uma inspeção técnica realizada por engenheiro ou arquiteto legalmente habilitado, com objetivo de verificar as condições de conservação, estabilidade e segurança das edificações, e detectar problemas nas suas condições que necessitem de obras de reparo.

A suspensão não se aplica às obras de natureza emergenciais. Os condomínios que já começaram a autovistoria deverão suspendê-la e os que ainda não iniciaram deverão realizá-la somente após o fim do estado de calamidade pública.

“Os graves impactos econômicos gerados pela pandemia no novo coronavírus causou aumento da inadimplência nos condomínios residenciais e comerciais. Medidas são necessárias para a saída da crise”, declarou Luiz Paulo.

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O ministro Luis Felipe Salomão é o relator do processo. Seu voto, foi extenso e teve como base o fato de que esse tipo de atividade não é caracterizada como comercial e que, na ausência de lei que limite essa prática, o condômino não pode ser impedido de locar imóvel ou parte dele.

 

O recurso analisado (REsp nº 1819075 / RS (2019/0060633-3)) trata de um caso ocorrido em Porto Alegre/RS onde mãe e filho foram proibidos de praticar a atividade de hospedagem em dois imóveis que os recorrentes detêm, atendendo ao pleito do condomínio.

 

Essa é uma questão que vem ganhando destaque nos últimos anos e por não ter uma legislação específica acaba gerando uma série de conflitos e isso não só no Brasil. Outros países passam por problemas semelhantes, pois se por uma lado a era digital em que vivemos nos traz uma série de facilidades, e os aplicativos de hospedagem são um claro exemplo, por outro, por serem “novidades”, muitas vezes a legislação não conseguiu acompanhar esse quesito, fazendo com que tenhamos decisões diversas sobre esse assunto, o que faz com que se acirre o debate e as visões, muitas vezes, antagônicas.

 

Esse caso é o primeiro a chegar ao Superior Tribunal de Justiça. Até então os casos acabavam em primeira ou segunda estância. Por exemplo, esse ano, tivemos uma decisão que foi de extrema importância sobre esse tema: a 42ª Vara Cível de São Paulo decidiu que um condomínio não pode impedir que seus moradores utilizem os apartamentos para locação do aplicativo Airbnb senão por alteração na convenção.

 

Como comentado, por não haver uma legislação específica há opiniões divergentes. Porém, saliento que a lei de hospedagem não regula locações acima de 90 dias (Art. 24, § 2º, Lei Federal nº 11.771 de 2008)

 

Se por um lado o proprietário pode dispor da sua unidade conforme melhor lhe convier, o que é um direito que lhe assiste por força do Art. 1.335 do Código Civil e em função do exercício regular do direito de propriedade descrito na Constituição Federal. Por outro lado, existem limitações ao exercício desse direito, e o limite é a perturbação ao sossego, saúde, segurança e aos bons costumes daqueles que compartilham a coproprierade, além das limitações impostas pelo direito de vizinhança (Art. 1.277 e 1.336, IV do CC) e pela lei que regula o funcionamento de meios de hospedagem.

 

A hospedagem não é regulada pela lei de locações, e sim por leis que tratam da hospedagem conforme acima mencionado.  Sendo  dever de todo condômino dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação ( Art.1.335, II e 1.336,IV, do CC), e locar o bem por dia, é característica dos meios de hospedagem e depende de enquadramento específico, e fazê-lo  desvia a finalidade de um edifício restritamente residencial,  além de não cumprir os requisitos descritos na lei.

 

Nesse sentido a Lei Federal nº 11.771 de 2008, dispõem sobre a Política Nacional de Turismo de forma clara, apontando que os meios de hospedagem para obter o cadastramento devem preencher alguns requisitos específicos.

 

Na prática, a grande maioria dos casos realizados pelo sistema de diárias perturbam a vida dos prédios residências e desviam a finalidade das edificações que é estritamente residencial.

 

Para o síndico e administradores cabe a análise do caso concreto, sendo fato notório que empregar o apartamento em sites com locações por diárias, como se fossem aparts hotéis, interfere na finalidade residencial de um condomínio, porém, utilizar o mesmo site e firmar locações mais longínquas pode se enquadrar ao esperado pelo condomínio, que deve prontamente se reunir a fim de regrar as condições necessárias para o funcionamento do condomínio.

 

Importante que o condomínio não proíba a locação por temporada, que não cobre taxa extra na locação por temporada, mas sim que o prédio regule a relação, estabelecendo limites de pessoas por unidades, advirta locadores que estão locando com constância a unidade em curtos espaços de tempo, procurando entender cada situação. E por fim, emita comunicados aos condôminos e regule a relação por meio de assembleia.

 

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Síndicos e administradores de condomínio devem encaminhar à polícia, imediatamente, ocorrências ou indícios de casos de violência doméstica e familiar durante o período de isolamento social.

A determinação é da Lei 9.014/20 (antigo PL 2.709/20), que foi sancionada pelo governador em exercício, Cláudio Castro, e publicada pelo Diário Oficial do Estado, nesta segunda-feira (21/09).

A norma inclui violência familiar contra mulheres, crianças, adolescentes, pessoas com deficiência ou pessoas idosas. No caso das crianças e adolescentes, a comunicação também deverá ser encaminhada ao respectivo conselho tutelar.

A comunicação deverá ser feita por telefone ou pessoalmente, nos casos de ocorrência em andamento, e por escrito, nas demais hipóteses, no prazo de 24 horas após o ocorrido.

A medida também autoriza a criação de meios de comunicação interna pelos condomínios, com vistas ao recebimento de denúncias sobre violência doméstica ocorrida nas dependências de suas unidades ou de suas áreas coletivas, garantido, quando necessário ou solicitado, o anonimato do condômino que fizer a notificação do fato à autoridade condominial.

“Dados divulgados pelo Plantão Judiciário do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro comprovam um aumento de cerca de 50% de atos de violência doméstica e familiar contra mulheres, crianças, adolescentes, pessoas com deficiência e idosos, ocorridos durante o período de isolamento social, adotado em razão do atual estado de calamidade pública”, afirmou Waldeck Carneiro (PT), autor original da medida com o deputado Marcus Vinicius (PTB).

Fonte: Sindico.net

Com quase 6 meses de pandemia, tem condômino que não pode mais esperar para fazer a sua obra. Veja quais cuidados na liberação e como gerenciar direitos

Condôminos podem fazer reformas em unidades privativas na pandemia?

Não é de hoje que obras e reformas em unidades privativas do condomínios geram reclamações dos vizinhos mais afetados. Sujeira, entra e sai de gente, interdição de elevador para transporte de entulho ou materiais e, o principal: o barulho.

Segundo pesquisa do SíndicoNet realizada em julho com mais de 2 mil síndicos e gestores condominiais de todo Brasil (com exceção do Acre), a maior reclamação apontada pelos participantes foi o barulho, com 59,33%. Inclua-se aí barulho de criança, de som alto e de reformas.

“Sim, os condôminos podem realizar reformas. O artigo 1.228 do Código Civil diz que ele, como proprietário, tem direito de usar, gozar e dispor do seu imóvel. E como condômino, também: artigo 1.335. Isso significa que ele pode fazer o que quiser no imóvel. Mas há limites“, explica o advogado Jaques Bushatsky.

Segundo ele, os limites são conforme a finalidade social e econômica, às normas locais (atenção às regras do condomínio e leis) e aos atos que não tragam utilidade nem ao dono e nem aos outros, no caso do condomínio, os vizinhos.

Riscos que o síndico corre ao simplesmente proibir uma reforma

Algo que precisa ser relembrado é que síndico é um representante da coletividade eleito em assembleia – ele não toma decisões sozinho. 

“Síndico tem que fazer as regras do condomínio serem cumpridas, prestar contas, preservar os serviços do condomínio funcionando, deixar o empreendimento organizado. No caso das reformas em unidades, é organizando-as”, explica Bushatsky.

E como isso pode ser feito?

• estipular limite de entrada de pessoas por unidade
• escalonar os dias para cada unidade em reforma, se forem várias simultaneamente 
• reduzir movimentação/trânsito de pessoas devido à pandemia
• etc (veja mais abaixo)

Vai ter quem aceite e vai ter quem leve o caso para a Justiça. “Ganha quem mostrar mais razoabilidade de comportamento. A lei manda o síndico cuidar da operação do condomínio, levando em consideração os 3 S”, reforça o advogado.

Se o síndico exagerar e proibir uma obra que poderia ter sido feita, causando dano ao condômino – que precisou pagar mais aluguel, não pode colocar o imóvel para alugar e comprometeu sua renda etc -, pode haver constatação de ilegalidade e o condomínio deverá indenizar o condômino em questão.

“Quem vai indenizar o condômino prejudicado é o condomínio e o se o condomínio achar que houve excesso do síndico, poderá cobrar do síndico”, explica Jaques Bushatsky.

Como síndicos podem lidar com as reformas nas unidades

A síndica profissional Debora Battaglini Ravani, da Curae Gestão, conta que, no início da pandemia, foi mais tranquilo gerenciar as obras, mas agora os pedidos de autorização para realização de reformas vem aumentando significativamente.

Aquela preocupação de não deixar entrar ninguém estranho já passou. E ela relata que nem sempre a obra é do tipo necessária ou útil, mas sim estética, que poderia ser adiada, mas não dá mais para dizer “não”.

“No começo da pandemia, havia o questionamento se a obra era emergencial ou necessária, mas agora estamos em um momento de flexibilização. Se a pessoa pode ir ao shopping e academia, é incoerente restringir as reformas”, pondera Gabriel Karpat, diretor da GK Administração de Bens. 

Debora Ravani explica que estabelece um diálogo saudável com o condômino para conduzir tudo de forma tranquila.

“Peço para a unidade que vai entrar em reforma elaborar cronograma da obra com o engenheiro ou arquiteto responsável, com dias de ruídos intenso/médios/leves e divulgo com antecedência para os vizinhos“, relata Debora.

Como estabelecer regras transitórias de forma segura e participativa

E para este momento excepcional, vale estabelecer um conjunto de regras transitórias para que se assegure ordem, manutenção da saúde, sossego e harmonia entre os vizinhos. E elaboração das regras não deve ficar apenas a cargo do síndico.

Gabriel Karpat lembra que o que está determinado em lei não há nem o que discutir. “Mas o que diz respeito ao coletivo, a decisão tem que ser coletiva, Cada condomínio tem um modo de pensar, uma necessidade. Usa-se as ferramentas de que se dispõe”, diz. Bushatsky concorda.

“Quem decide as regras é o condomínio. O ideal é fazer Assembleia Geral Extraordinária para definir tudo. Se não der, o síndico pode deliberar com conselho consultivo ou até o conselho fiscal, para compartilhar a decisão”, orienta o advogado Jaques Bushatsky.

Na impossibilidade de se fazer uma assembleia virtual ou presencial (deve haver condições para manter distanciamento, por exemplo) e as outras alternativas não forem viáveis por alguma razão, o advogado informa que aplicar enquetes junto aos condôminos é saudável e ajuda a dar uma base ao síndico.

Há condomínios que estão fazendo uso de outros recursos tecnológicos, como whatsapp e ferramentas de videoconferência, como zoom, hangouts, meets, webex.

Em último caso, em que o síndico terá de tomar as decisões sozinho, o empenho dele deve ser em fazer o melhor possível para manter os serviços no condomínio. “Se ele errar, pode ser destituído, responsabilizado. Contra ele, há o eventual excesso. A favor dele, tem a emergência da pandemia”, explica Bushatsky.

No que diz respeito à saúde pública, Karpat diz que o síndico não deve titubear. “O síndico é o guardião, não tem que ter medo de tomar decisões que protejam a comunidade.”

Uma vez definidas das regras transitórias, Gabriel Karpat orienta quanto à ampla divulgação em todos os meios disponíveis: portal, e-mail, circular, whatsapp etc.

Que regras os condomínios podem estabelecer para reformas na pandemia? 

Confira abaixo algumas regras listadas pelos especialistas consultados que podem ser estabelecidas em condomínios para este período da pandemia:

• Limitação do número de prestadores na unidade de acordo com o tamanho do imóvel
• Permanência de prestadores de serviço dentro da unidade durante todo período, inclusive para refeições
• Uso de máscara obrigatório ao circular em áreas comuns
• Ventiladores nos elevadores para ter circulação do ar
• Pré-cadastramento de prestadores pelo site, e-mail ou por ficha impressa: na hora do controle de acesso, basta confirma dados, documento, fotografar e liberar
• Adoção de pulverizador nas rotinas de limpeza, com desinfetante diluído de forma adequada
• Unidades mais próximas da obra: nos dias de barulho mais intenso, autorizar moradores a usar área comum desativada na pandemia, como salão de festas, brinquedoteca, sala de descanso, churrasqueira etc
• Fiscalização da obra com acompanhamento de quantidade de pessoas que entram, se estão respeitando o horário, controle de acesso (entrada e baixa dos prestadores)

“Cada condomínio é único, tem seu perfil e necessidades. O que funciona em um pode não funcionar em outro”, diz Debora.

Por exemplo, em um condomínio administrado pela síndica profissional em que há muitas pessoas em home office e assistindo aulas online, optou-se em concentrar as etapas de barulho das obras nos sábados, quando, em geral, a maioria das pessoas não está trabalhando.

Os síndicos devem reforçar algumas orientações aos funcionários do condomínio, como atenção redobrada ao controle de acesso mediante uma lista de prestadores de serviço autorizados, registrando horário de entrada e de saída também, já que muitos reduziram horário permitido.

“Esse funcionário não tem prerrogativa de chamar a atenção dos prestadores, mas, sim, de avisar para o síndico, gerente predial ou a administradora sobre qualquer ocorrência para que estes tomem as providências. Se é um porteiro, por exemplo, ele não pode se ausentar da posto de trabalho para verificar os problemas, nem se indispor com os prestadores”, orienta Gabriel Karpat.

Administradoras: como podem apoiar e orientar condomínios e moradores

As administradoras têm recursos e sistemas para que tudo seja feito de forma planejada nos condomínios no que diz respeito a obras e reformas nas unidades privativas. O check-list pode conter:

• preenchimento de requisição de reforma
• recebimento do projeto de reforma elaborado por engenheiro ou arquiteto responsável que deve atender à norma ABNT NBR 16.280:2015
• observação ao recolhimento de ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica)
• apoio na análise e aprovação de documentação. *Há seguradoras especializadas em condomínios que oferecem o serviço se análise por departamento de engenharia  
• agendamento prévio das obras
• pré-cadastro de prestadores de serviço via sistema
• controle de acesso de prestadores via sistema
• orientação da equipe do condomínio para preparar os espaços, elevador, garagem
• divulgação aos demais moradores: política da boa vizinhança é essencial para evitar atritos
• etc

“As administradoras têm uma forte atuação devido à experiência de dezenas ou centenas de condomínios sob seus cuidados, por meio da qual é possível traçar tendências. O nosso papel é orientar e fornecer ferramentas de controle. Dá para fazer tudo até por aplicativo”, explica Gabriel Karpat, da administradora GK.

Como conciliar home office x barulho?

A pandemia fez aflorar algumas coisas. O home office, que já era tendência, foi uma delas.

“É uma nova circunstância da vida em coletividade. Os condomínios inteligentes devem se aprimorar para abarcá-la. Essa realidade tem que ser respeitada e faz parte de viver em condomínio”, diz o advogado Jaques Bushatsky.

Na vida moderna, “residir” inclui trabalhar, além de dormir, comer, descansar. “Para trabalhar bem é preciso de silêncio, assim como para dormir. É um novo combinado que os condomínios vão ter que enfrentar.”

Dentre as providências a que os condomínios devem se atentar para não ficar para trás estão:

• combinar horários de barulho
• incentivar vedação acústica
• destacar espaços no prédio para atividades silenciosas

O advogado relembra mudanças pelas quais condomínios antigos passaram. “O que fizeram com as salas de cinema e as pistas de skate? Ganharam novos propósitos hoje porque não interessam mais. Tem que se respeitar a evolução dos costumes”, alerta Jaques Bushatsky.  

 

Fonte: Sindico.net

O juiz de Direito Rodrigo Sette Carvalho, da 4ª vara Cível de Bragança Paulista/SP, autorizou a rescisão do contrato firmado entre um casal e uma empresa de empreendimento que atrasou a entrega de imóveis.

A empresa, que alegou que a pandemia foi a causa do atraso, terá, ainda, que restituir o valor pago pelos requerentes. Para o magistrado, a construção civil não sofreu paralisação, sendo uma das poucas atividades autorizadas a dar continuidade às atividades, não sendo justificado, portanto, o atraso.

O casal ajuizou ação objetivando rescindir o contrato de compromisso de compra e venda firmado entre eles e a empresa de empreendimentos, com a devolução das quantias pagas. Em síntese, os requerentes aduziram ter adquirido três cotas de multipropriedade dos apartamentos do empreendimento, já tendo quitado 44 parcelas do financiamento de cada uma das unidades.

De acordo com cláusula do contrato, contado do início da obra, a requerida comprometeu-se a entregar as unidades no prazo de 48 meses. Entretanto, superado inclusive o prazo de tolerância de 180 dias em maio de 2020, a requerida ainda não entregou as unidades.

Consta nos autos que foi concedida a tutela antecipada para determinar a suspensão da exigibilidade das parcelas vincendas de cada uma das unidades, condicionadas à entrega das chaves dos imóveis, bem a proibição da inclusão dos nomes dos requerentes nos órgãos de proteção ao crédito.

Ao se pronunciar, a empresa admitiu o atraso na entrega da obra, justifica-o pela ocorrência da pandemia.

Na análise do magistrado, não prospera a justificativa da requerida pelo atraso na entrega em razão de caso fortuito decorrente de crise financeira influenciada pela pandemia da covid-19.

“Primeiro porque o atraso se configurou antes mesmo dos impactos financeiros decorrentes da quarentena. A obra era para ter sido entregue em novembro de 2019. A tolerância de 180 dias corrido encerrou-se em maio de 2020. Ademais, a despeito da notória crise causada pelo vírus, a construção civil não sofreu paralisação, sendo uma das poucas atividades autorizadas a dar continuidade às atividades.”

Para o magistrado, questões macroeconômicas, como a crise financeira do país, não podem servir de justificativa para o atraso do término do empreendimento. Assim, segundo o juiz, em razão do descumprimento injustificado da obrigação de entregar as unidades nos prazos estipulados, a requerida deu causa à pretensão dos requerentes de rescindir unilateralmente o contrato.

“Diante deste quadro, é justificável a rescisão do negócio jurídico firmado entre as partes por culpa exclusiva da requerida, restando completamente descabida a retenção do sinal, a título de arras penintenciais, e a incidência da cláusula penal.”

• Processo: 1004587-47.2020.8.26.0099

Fonte: Migalhas

 

Diante da atual situação de pandemia, diversas relações contratuais foram impactadas, dentre elas, a relação locatícia comercial, a depender da atividade desempenhada pelo locatário. A crise causada pelo coronavírus não permite automaticamente a revisão do contrato de locação para redução do aluguel, até porque a pandemia afeta de forma diferente cada contrato. É necessário que existam elementos concretos que justifiquem o afastamento excepcional dos termos acordados entre locador e locatário.

 

Ao analisar os pedidos judiciais de revisão de aluguel, o Judiciário tem agido com cautela no enfrentamento dessas questões, tendente a postergar a análise de pedido liminar – quando formulado -, ou até mesmo negar o pedido de suspensão ou redução de aluguel formulado pelo locatário, sugerindo que as partes busquem extrajudicialmente a negociação para a preservação do contrato.

Isso significa que a redução ou suspensão temporária do aluguel deve ocorrer por ato negocial entre as partes. Diante disso, apenas com a concordância do credor caberia alteração dos termos contratuais neste momento transitório, pois a legislação tem como regra a não intervenção nos contratos civis.

Além disso, falta ao magistrado, principalmente ao analisar o pedido de uma liminar, o conhecimento aprofundado e técnico para decidir sobre o pedido de revisão do contrato de locação neste momento da crise do coronavírus, pois somente as partes detêm o conhecimento dos detalhes do contrato, das suas atividades empresariais e de quais alterações contratuais podem suportar.

Aliás, sobre a possibilidade de revisão, a lei de locações possui alguns requisitos específicos para que se possa decidir com o mínimo de segurança e, dentre eles, prevê a realização de perícia, se necessária, e audiência de instrução para apuração dos fatos.

Há que se reconhecer a delicadeza da tarefa do magistrado decidir sobre a pretensão de revisão do contrato de aluguel enquanto perdurar a crise causada pelo coronavírus, por se tratar de um momento sensível em vários aspectos (saúde, política, economia) e que traz fragilidades tanto para o locatário como para o locador.

O momento é de solidariedade e também é de interesse dos locadores a manutenção dos contratos. Por isso, a construção de uma solução pelas partes é a melhor alternativa para a resolução das atuais dificuldades.

Necessário lembrar que para qualquer negociação ou pedido judicial – caso não seja possível alcançar acordo prévio -, o momento pede que as partes registrem todas as dificuldades que vêm tendo, em decorrência  da crise, desde notícias veiculadas por fontes seguras, do mercado que o empresário atua, dados internos que demonstrem significativa alteração da empresa, e-mails de cobranças, etc. Com esses documentos a parte pode registrar em cartório ata notarial, montando um dossiê de tudo o que está acontecendo.

Por fim, a dica para obtenção da melhor renegociação dos termos do contrato de locação é – tanto o locatário como o locador -, estar munido de informações e de documentos, para que, com base no cenário construído, se alcance solução que atenda ambas as partes e garanta a continuidade da relação contratual.

Referida negociação pode ser realizada via mediação, na qual as partes escolhem um mediador (terceiro imparcial), que não tem poder decisório, mas que auxilia as partes a enfrentarem a situação e encontrar a solução para a controvérsia.

Fonte: Migalhas

Em 13 de agosto de 2020, o Sócio do AML advogados, participará do evento “Mercado, Direito e Negócios Imobiliários
Atualidades do Mercado: Compra & Venda, Locação, Corretagem e Direito Imobiliário”

Abaixo, os dados para quem se interessar pelo tema.

Videoconferência – ZOOM

🗓 13/agosto/2020
⏰ 18h30-21h

ORGANIZAÇÃO: Francisco Egito
ABERTURA: Marcelo Funes Netto

DEBATEDORES:
Diovano Rosetti
Luís Arechavala

PALESTRAS:

Perspectivas do mercado de locação pós-isolamento
Luiz Moreira

O papel do advogado nos negócios imobiliários e a necessidade de preparação específica
Aldo Di Leta

Financiamento imobiliário: portabilidade e empréstimo com garantia
Laila Lameira

Liminar nas ações de despejo: hipóteses e soluções
Sérgio Herrera

Marketing digital imobiliário: por onde começar?
Sidenir Arruda

REALIZAÇÃO: Comissão de Direito Imobiliário da OAB-Niterói

APOIO:
• Comissão de Direito Imobiliário da ABA-RJ
• Comissão de Direito Urbanístico e Direito Imobiliário da OAB-RJ
• OAB-ES

📲 INSCRIÇÕES GRATUITAS no link:
https://www.sympla.com.br/mercado-direito-e-negocios-imobiliarios__918812

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