Assinar um contrato de locação normalmente impõe um compromisso mínimo de 30 meses envolvendo inquilino, proprietário e imobiliária. Se tudo corre bem, perfeito! Mas a verdade é que imprevistos sempre podem acontecer, não é mesmo?
Nesse contexto, pode ser preciso encerrar o contrato antecipadamente. E é para saber lidar com esse tipo de situação que você deve acompanhar agora mesmo nosso post!
Sabia que a rescisão do contrato de locação merece uma atenção especial por envolver diversos trâmites burocráticos e legais? Veja aqui todos os cuidados que você precisa tomar!
Multa por quebra de contrato
Se locador ou locatário decide cancelar o contrato antes do vencimento, normalmente paga à outra parte um valor previamente estabelecido em contrato. No caso de o inquilino deixar o imóvel de maneira antecipada, o pagamento é feito proporcionalmente ao tempo de contrato restante, sem cobrança abusiva — explicaremos em detalhes, mais adiante.
Caso o contrato de locação tenha validade indeterminada, ambos podem rompê-lo a qualquer tempo, sem aplicação de multa. Se o acordo feito entre imobiliária e proprietário prevê essa multa, a cessão do contrato de aluguel por vontade do proprietário também pode gerar uma cobrança por quebra.
Cálculo da multa
De acordo com o Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo (Ibedec), a multa deve ser calculada proporcionalmente, baseando-se pelos meses restantes para o encerramento do contrato.
Esse cálculo também é amparado pelo artigo 4º da Lei do Inquilinato, que consta no Código Civil Brasileiro, e pelo artigo 413 do Código Civil.
Na prática, normalmente, a multa é estipulada em 3 meses de aluguel. Como exemplo, vamos imaginar um contrato de locação de 30 meses em que foi estipulada essa multa convencional de 3 meses para a parte que descumprir o acordo.
Assim, se ao final de 20 meses o locatário decide deixar o imóvel, a rescisão se dará com a aplicação da multa proporcional aos 10 meses faltantes. Logo, o valor pago pela multa será de 1 mês de aluguel.
Cálculo em valores
Para converter os meses estipulados para a multa em valores, o cálculo pode ser feito da seguinte forma: suponhamos que seja acordada uma multa de 3 aluguéis com o preço de R$1.000,00 cada, totalizando R$3.000,00.
Assim, passados os mesmos 20 meses do exemplo anterior, o inquilino decide deixar o imóvel. Para esse caso, o cálculo ocorrerá da seguinte maneira:
Obtenha o seu equivalente mensal dividindo o valor total da multa pelo prazo firmado:
R$3.000,00 / 30 meses = R$100,00
Agora, basta multiplicar a multa mensal pela quantidade de meses restantes para o cumprimento do contrato. Assim:
R$100,00 x 10 meses = R$1.000,00
Ou seja, o inquilino deverá pagar R$1.000,00 ao locador do imóvel.
Cabe ressaltar que, caso a saída do locatário não ocorra na data exata do fechamento do mês, o raciocínio é o mesmo: basta transformar a conta para valores em dias. Assim, a multa precisa ser dividida por 365 e, na sequência, multiplicada pelos dias restantes de contrato.
Para evitar confusão, tenha em mente que o cálculo sempre será proporcional ao tempo restante do contrato — e não ao seu período de vigência em meses.
Caso a imobiliária ou o proprietário se recuse a fazer o cálculo dessa forma, o inquilino poderá devolver as chaves e, posteriormente, questionar judicialmente o contrato de aluguel.
Além disso, se o inquilino já tiver pago essa multa calculada de forma errada, ainda assim ele poderá reaver a diferença por meio de ação judicial de repetição de indébito. Para tanto, ele terá que apresentar os comprovantes de pagamento ou o desconto feito sobre a caução.
Dependendo do valor da causa, essa ação nem precisa de advogado e pode ser proposta nos Juizados Especiais Cíveis.
Portanto, evite fazer o cálculo errado para não ter dores de cabeça futuras com o inquilino.
Motivos para rescisão do contrato de locação
O proprietário do imóvel só pode rescindir o contrato em 2 situações específicas: caso ele precise do imóvel para uso próprio e não tenha outro bem do tipo ou caso o inquilino cometa algum tipo de ato ilegal ou que descumpra as regras do contrato — como uma reforma não permitida. Fora isso, ele sempre deve esperar a finalização do contrato para solicitar o imóvel de volta.
O inquilino, por sua vez, não precisa apresentar motivos específicos para deixar o imóvel, desde que pague a multa estabelecida em contrato. No entanto, existe a exceção para casos em que o inquilino é transferido por seu empregador privado ou público para prestar serviços em outras localidades que não aquela do início do contrato.
Assim, ele fica desobrigado a pagar a multa, desde que notifique o locador por escrito e apresente documento comprobatório da transferência (com endereço completo do futuro local de trabalho). Essa notificação deve ocorrer com um prazo de, pelo menos, 30 dias de antecedência.
Fonte: Ingaia