A lei do inquilinato é uma lei especial que tem por objetivo tratar das locações de imóveis urbanos.
Nada mais é quando, alguém a qual chamamos de Locador se obrigada a ceder a outrem, a quem denominamos Locatário ou Inquilino, o uso e gozo do imóvel urbano, por certo tempo determinado ou não, mas sempre mediante remuneração, caso contrário, se não há a cobrança do aluguel estaríamos falando em comodato, o que não se enquadraria na lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato).
O que é imóvel urbano pela Lei de locações?
Para entendermos a Lei do Inquilinato é necessário sabermos para quais tipos de situações ela foi elaborada, e logo no artigo 1º o legislador já definiu que, somente as locações de imóveis urbanos serão abarcadas pela sua proteção.
Desta forma, precisamos entender o conceito de imóvel urbano; Tal definição para a Lei do Inquilinato não decorre necessariamente da sua localização, estando ou não na cidade ou em área rural, se o fim a que se destina a utilização do imóvel seja para moradia ou mesmo a exploração de atividade comercial, industrial, prestação de serviços, independentemente da sua localização, o contrato será regido pela Lei do Inquilinato.
Quando a ocupação do imóvel tiver por objetivo desenvolver a exploração da terra ou da pecuária, mesmo que a sua localização seja no centro comercial da cidade, quem cuidará desta relação é o estatuto da terra e não a Lei 8.245/91.
Há situações em que é possível a mesma família locar o espaço tanto para exploração da terra, quanto para moradia sua e de sua família, e nestes casos caberá uma análise mais minuciosa quanto a predominância de cada atividade para entender se será regido pela Lei do Inquilinato ou não.
Quais outras situações não estão amparadas pela Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato)?
Assim como o artigo 1º da Lei definiu que somente os imóveis urbanos são regidos pela Lei do Inquilinato, no caput do mesmo artigo foram excluídas algumas situações em que, mesmo se enquadrando em imóvel urbano, não será regido pela Lei de Locações, tais como:
Os imóveis de propriedade da união, dos Estados e dos Municípios, de suas Autarquias e Fundações Públicas, vez que nestes casos por serem propriedades de entidades públicas devem ser regidas por Lei especial com regime diferenciado.
As vagas autônomas de garagem ou espaços para estacionamento de veículos também foram excluídas desta Lei, e neste ponto é necessário ressaltar que somente as vagas autônomas não são contempladas. Caso o empresário que presta serviços de estacionamentos alugar um espaço para exploração de sua atividade, ai sim, podemos dizer que a Lei do Inquilinato protegerá esta relação.
Os espaços destinados à publicidade também possuem regime diferenciado e não sendo contemplados pela Lei do Inquilinato, seguindo as regras do Código Civil.
E por fim, a Lei também excluiu os apart-hotéis ou equiparados, que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar regido pela legislação disciplinadora das atividades turísticas, ou seja, que possuem lavanderia, arrumação de quartos, restaurantes, central de recados, sala de jogos, reunião etc.
O imóvel precisa estar reformado para ser alugado?
O locador do imóvel não precisa necessariamente reformar o imóvel para então disponibilizá-lo para locação, mas conforme a própria lei dispõe, é sua obrigação entregar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina, de manter a sua forma e de fazer as reparações dos danos decorrentes do uso normal.
Nas situações em que o imóvel não esteja em boas condições, é possível negociar livremente com o locatário que faça os ajustes necessários sendo descontados os valores despendidos dos aluguéis.
A lei diz que é obrigatório elaborar um contrato de locação?
O contrato de locação é informal, ou seja, basta as partes acertarem entre si, em comum acordo, e o locatários pagarem os aluguéis mensalmente, que a locação já se configura, mas ainda que não seja obrigatório um contrato de locação, é altamente recomendado que se formalize, assinando um contrato escrito. Desta forma, fica clara a relação entre locador e locatário.
A única exceção que tornará o contrato obrigatório, é quando houver um fiador como garantia ao contrato, nestes casos, é necessário elaborar um contrato formal escrito.
Fonte: https://beatrizfcorazza.jusbrasil.com.br/