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Julgamento na 4ª turma do STJ teve pedido de vista.

A 4ª turma do STJ começou nesta quinta-feira, 10, o julgamento de recurso que trata da locação de imóvel em condomínio por meio de plataformas digitais de hospedagem, como o Airbnb.

O processo é relatado pelo ministro Luis Felipe Salomão, que proferiu extenso voto no qual assentou que tal atividade não é caracterizada como comercial e que, na ausência de lei que limita tal comportamento, não pode condômino ser proibido de locar imóvel ou parte dele por curto período.

O recurso analisado é de mãe e filho que recorreram contra acórdão do TJ/RS. O Tribunal gaúcho manteve a ordem de abstenção da atividade de hospedagem nos dois imóveis que os recorrentes detêm, atendendo a pleito do condomínio.

Em sustentação oral, a defesa dos recorrentes afirmou que a prática de locação de dormitórios já era recorrente no condomínio: “Até hoje a locação é desenvolvida em outras unidades autônomas que integram o condomínio, sem que a administração tenha adotado iniciativa semelhante para vedar a locação.” Além disso, destacou que “o eixo principal é a defesa do direito de propriedade” desde que respeitas as regras do condomínio, o sossego e a saúde dos demais condôminos, “sempre respeitados pelos recorrentes”.  

O Airbnb também se manifestou da tribuna, após o relator Salomão deferir o pedido da plataforma de integrar o processo como assistente. Da tribuna, o Airbnb lembrou que a plataforma só faz a aproximação entre locador e locatário: “O contrato não tem participação do Airbnb, as partes negociam entre elas as condições do contrato de locação, e o locador pode esclarecer as normas de condomínio, as regras a serem seguidas.”

Conforme a defesa, o Airbnb “é a antítese da hospedagem”, que carrega serviços. “Sem serviços, não há hospedagem.” Por fim, destacou a importância econômica da plataforma, que girou ano passado quase R$ 8 bilhões – além disso, 23% da renda familiar dos que alugam (os anfitriões) resultam do Airbnb.

Economia compartilhada

O ministro Luis Felipe Salomão inaugurou o voto apresentado à turma destacando a importância do julgamento: “Esses temas que são palpitantes, que dizem respeito à evolução da sociedade, aportam primeiro aqui. A palavra do STJ é muito importante para definição da jurisprudência, fundamentar as decisões que começam a pipocar aqui e ali.”

O ministro explicou que a solução da controvérsia passa pela análise acerca de eventual destinação comercial conferida aos imóveis. S. Exa. mencionou dispositivos da lei 11.771/08, que traz normas sobre a política nacional de turismo (art. 23º, §3º e 4º).

Conforme Salomão, a jurisprudência delimita de maneira clara o contrato de hospedagem – que tem como atividade preponderante nesse tipo de serviço o complexo de prestações.

“O contrato de hospedagem compreende a prestação de múltiplos serviços, sendo essa se não a tônica do contrato”, disse o ministro, destacando ser “elemento inerente à sua configuração” serviços como portaria, segurança, limpeza e arrumação dos cômodos.

Assim, entende não ser possível caracterizar a atividade realizada pelos proprietários como comercial.

“A alegação de alta rotatividade de pessoas, ausência de vínculo dos ocupantes e suposto incremento patrimonial dos recorrentes, não demonstrado, não servem para configuração da exploração comercial dos imóveis, sob pena de desvirtuar a própria caracterização da atividade.”

Luis Felipe Salomão ressaltou que a questão nova, de fato, é a potencialização do aluguel por curto ou curtíssimo prazo decorrente da transformação econômica pelo uso da internet. O ministro lembrou o incremento da realização de negócios entre as partes, que se vinculam por meio de plataformas digitais, e citou outros exemplos da economia de compartilhamento, como o Uber e Booking.

S. Exa. leu trecho do voto do ministro Luís Roberto Barroso proferido em julgamento do STF, que concluiu pela constitucionalidade dos aplicativos de transporte individual de passageiros.

Necessidade de regulação

O relator citou dados econômicos que “retratam o impacto da atividade e seus efeitos em relação a novos empregos”, com incremento de riqueza inclusive em atividades indiretas, bem como doutrinadores de Direito Civil que estudaram a economia compartilhada por plataformas virtuais como o Airbnb.

O ministro analisou as proposições legislativas que tratam do tema, e chamou a atenção para o fato de que o legislador entende que é questão locativa, e não de hospedagem, “porque busca inserir as alterações, nas diversas proposições que existem, no âmbito da regulação de locação”.

Ao mencionar o tratamento da matéria no exterior (Berlim, São Francisco, Barcelona, Amsterdã e outras), Salomão afirmou: “Há uma pulverização de regulamentação dessa atividade, mas tem um ponto comum – a busca pela regulação. Há necessidade de regulação.”

De acordo com S. Exa., no atual estágio, não há como enquadrar a atividade “em uma das rígidas formas contratuais existentes no tratamento jurídico existente”.

“Afastei a atividade comercial, mas não consegui colocá-la como atividade de locação”, disse, ao salientar a multiplicidade de modalidades negociais, que variam caso a caso.

No caso concreto, Salomão considerou que há evidência de locação por temporada – seja no imóvel em que os recorrentes alugam cômodos ou no imóvel que alugam em sua totalidade, por prazos de curta duração: “As relações negociais mais se aproximam aos contratos de locação por temporada.”

Direito de propriedade

Em seguida, o relator tratou dos limites da restrição ao direito de propriedade. De início, recordou que o direito à propriedade tem assento constitucional.

Salomão elencou dois precedentes da Corte, da 3ª e 4ª turmas, nos quais afastadas restrições de condomínio (de proibição de animal e de condômino inadimplente frequentar área de uso comum).

“Nos dois casos afastou-se a restrição por falta de razoabilidade frente ao direito de propriedade. Os critérios foram pensados sob o prisma da legalidade, razoabilidade, legitimidade, da proporcionalidade da medida de restrição frente ao direito de propriedade.”

O ministro assentou a ausência de qualquer lei que limite tal comportamento dos requeridos, e que os recorrentes realizam as atividades desde 2011 sem que tenha havido oposição de insurgência dos demais condôminos.

“Tampouco há qualquer prova de quebra ou vulneração de segurança no convívio do condomínio. É ilícita a prática de privar o condômino do regular exercício de direito de propriedade em sua vertente de exploração econômica. O uso regular da propriedade em inseparável análise da função social permite concluir pela possibilidade de exploração econômica do imóvel.”

Por fim, lembrou, nos limites da lei, o condomínio poderá adotar outras medidas adequadas, mas não poderá impedir a propriedade como se pretendeu. Assim, deu provimento ao recurso para julgar improcedente o pedido do condomínio.

Pedido de vista

Primeiro a votar, o ministro Raul Araújo sustentou que sendo atividade ainda não regulada, não há lei que proíba, a locação é atividade lícita. Mas prosseguiu levantando dúvida sobre a possibilidade de a convenção de condomínio fazer essa limitação, superando o interesse geral dos condôminos sobre o interesse particular, individual de alguns: 

“Me parece o ponto mais importante. Nesses prédios de conotação residencial familiar típica pode ter na convenção do condomínio essa proibição.”

Salomão esclareceu que, no caso concreto, a convenção do condômino não veda a locação por temporada: “Analisei os diversos aspectos, porque afastei a ideia de atividade comercial.” Diante do debate, pediu vista dos autos o ministro Raul Araújo.

• Processo: REsp 1.819.075

Fonte: Migalhas

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Um casal que adquiriu um imóvel em leilão da Caixa Econômica em Goiânia, mas que estava com dificuldade para tomar posse do bem, conseguiu na Justiça que o antigo proprietário desocupe o local. O ex-dono se recusa a sair do imóvel sob a alegação de que o mesmo está quitado. Porém, ele não tem mais direitos sobre o bem desde 2014, devido à inadimplência junto à instituição bancária.

Por determinação do juiz Éder Jorge, em substituição automática na 19ª Vara Cível e Ambiental de Goiânia, ele tem cinco dias para deixar a casa. O magistrado concedeu tutela de urgência e mandado de imissão na posse do imóvel em favor dos atuais proprietários.

Os atuais donos alegam que, no último mês de junho, adquiriu a propriedade do imóvel por meio de leilão extrajudicial, pelo valor de R$120 mil. Sendo, posteriormente, firmada escritura pública de compra e venda do bem, lavrada pelo Cartório de Registro de Imóveis da 3ª Circunscrição de Goiânia. O casal aduz que, apesar de ter comprado o imóvel, ainda não conseguiu utilizar o bem, uma vez que o mesmo está ocupado antigo proprietário do imóvel.

Acrescenta que notificou-o extrajudicialmente, porém este se recusa a desocupar o imóvel. Ao receber a notificação, o antigo dono do imóvel não demonstrou interesse em deixar o local e alegou que o bem está quitado, não possuindo nenhuma dívida. Porém, o imóvel não pertence a ele desde 2014, sendo averbado em janeiro de 2018 e transferido para uma agência de ativos.

Ao analisar o pedido, o magistrado explicou que a tutela de urgência pleiteada tem nítido caráter antecipatório, porquanto visa trazer para este momento processual providência que, ordinariamente, seria adotada apenas na sentença. Assim, a sua concessão, segundo o artigo 300 do CPC/15, está ligada à demonstração da probabilidade do direito alegado e o perigo de dano ao direito da parte.

No caso, o magistrado ressaltou que, após analisar sumariamente a documentação acostada, a pretensão da parte autora merece prosperar. É que ela demonstrou, por meio da escritura pública de compra e venda, bem como pela certidão de matrícula atualizada do imóvel, que adquiriu a sua propriedade de forma regular, não havendo, a princípio, nenhuma irregularidade no procedimento mencionado.

O perigo de dano, conforme o juiz, reside na impossibilidade de a parte autora usufruir do imóvel que lhe pertence. “Concedo, todavia, o prazo de 05 dias para desocupação voluntária por parte do réu, o que deverá constar expressamente do mandado de imissão na posse”, completou.

Fonte: Rota Jurídica

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Com base no artigo 373, inciso I do Código de Processo Civil, a 10ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo reformou sentença de primeiro grau e isentou uma construtora de realizar reparos em apartamentos que apresentaram problemas de infiltração. O condomínio moveu ação contra a construtora, mas, como não fez prova pericial, o TJ-SP entendeu que a empresa não poderia ser responsabilizada.

Para o relator, desembargador Elcio Trujillo, não houve comprovação pelo condomínio de que os vícios construtivos eram de responsabilidade da construtora. Como a causa dos problemas nos apartamentos é desconhecida, Trujillo afastou a culpa da construtora. “Ausente demonstração de nexo causal entre os danos apresentados e eventual falta de solidez da obra ou da má qualidade do material empregado”, afirmou.

Segundo o relator, o condomínio deveria ter ingressado com ação cautelar na época em que constatou os danos, de produção antecipada de provas. “Com essa omissão, não é possível a conclusão de que a causa preponderante tenha sido a falta de solidez da obra, com emprego de materiais inadequados ou de má qualidade e que tivessem culminado nos defeitos apresentados.”

A conclusão do desembargador, corroborada pelos demais integrantes da turma julgadora, é de que não é possível, a esta altura, afirmar taxativamente que a ocorrência dos danos se deu por culpa da construtora “e, consequentemente, não se desincumbiu a parte autora de seu ônus de provar os fatos constitutivos de seu direito (artigo 373, inciso I do CPC)”.

1000900-95.2017.8.26.0510

Fonte: Conjur

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O contrato foi celebrado em junho de 2014, contudo, em 2018, quando a reclamante buscou a Justiça, a entrega do loteamento continuava sem data definida.

O Juízo da 4ª Vara Cível da Comarca de Rio Branco autorizou a rescisão de contrato entre uma mulher e as empresas responsáveis por um empreendimento urbano. A decisão foi publicada na edição nº 6.432 do Diário da Justiça Eletrônico (fl. 28), da última quarta-feira, 11.

O juiz de Direito Marcelo Carvalho, titular da unidade judiciária, estabeleceu ainda que as demandadas devem restituir os valores pagos pela compradora, integralmente, com a incidência de juros de mora e correção monetária a partir do efetivo desembolso, mais comissão de corretagem, além da convencional, no valor de 10% sobre o valor atualizado do preço de aquisição do lote.

Entenda o caso

De acordo com os autos, as empresas descumpriram o que estava previsto no contrato. A conclusão das obras deveria ocorrer em 30 meses após o lançamento do empreendimento. Desta forma, a parte autora afirmou que não tem mais interesse na manutenção do contrato.

Em contestação, a parte requerida justificou que o atraso na entrega do imóvel decorreu de instabilidades encontradas no solo, que poderiam gerar risco a integridade da infraestrutura. Afirmou ainda que promoveu notificação adequada aos proprietários de terras.

Decisão

Ao analisar o mérito, o magistrado verificou que o prazo estimado para execução tinha possibilidade de prorrogação em até seis meses, período que já havia sido superado. Contudo, concluiu por não ser aceitável a justificativa apresentada. “A instabilidade no solo não constitui caso fortuito ou força maior, ou seja, a situação local deveria ter sido verificada no planejamento do condomínio em seu estudo de viabilidade”, apontou.

No seu entendimento, restou demonstrado o descaso com o cumprimento das obrigações. Desta forma, foi reconhecida a inadimplência contratual e por meio do disposto no artigo 475 do Código Civil foi declarado rescindido o referido contrato.

Fonte: TJAC

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FGTS– Os trabalhadores ganharam desde setembro do ano passado, uma ação contra a Caixa Econômica Federal. E o Supremo Tribunal Federal (STF), por sua vez, determinou que fosse feita uma correção quanto índice aplicado no saldo do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), no período de 1999 a 2013. Entenda melhor.

A correção da conta vinculada do FGTS

O FGTS é um valor constituído mês a mês através de depósitos realizados pelo empregador, na conta vinculada do empregado junto à Caixa. Essa conta só é movimentada em situações especiais definidas pela legislação.

Dessa maneira, existem dentre as possibilidades de saque desses valores, algumas situações específicas, como por exemplo: demissão sem justa causa, aposentadoria ou aquisição de imóveis.

Vale ressaltar que, enquanto o valor fica na conta do FGTS, ele recebe correções para não ficar defasado.

No entanto, nas décadas de 1980 e 1990 o Brasil sofreu muito com a inflação. Com efeito, para tentar combater o problema, seguidos governos federais apresentaram planos econômicos para derrotar a crise.

Os expurgos inflacionários

Para manter as contas do governo controladas, alguns índices de correção de valores na economia, portanto, não foram devidamente aplicados ou repassados. A esse fenômeno dá-se o nome de expurgo inflacionário .

Mas agora, com essa decisão, a Caixa terá de substituir a Taxa Referencial (TR), que era usada, pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor (INPC). E, assim, repôr corretamente as perdas com a inflação daquele período. Isso aumentará o rendimento do saldo das contas do FGTS de 1999 a 2013.

A ação judicial e a correção dos valores junto à Caixa

Diante desse quadro, vários trabalhadores moveram uma ação judicial de revisão perante a Justiça Federal, contra a Caixa Econômica Federal(operadora do FGTS).

Depois de muita discussão o processo chegou ao STF, portanto, para resolver definitivamente a demanda; através de um Recurso Extraordinário.

A corte suprema do país decidiu, assim, favoravelmente aos trabalhadores em setembro de 2018. Reconhecendo, portanto, o prejuízo que tiveram pelos planos econômicos do governo, implementados à época.

E ato contínuo determinou, assim, a correção dos valores do FGTS pelos índices corretos.

Como consequência, todos os trabalhadores que tiverem ações semelhantes, buscando o reconhecimento do mesmo direito, também poderão ter as devidas correções em suas contas de FGTS.

Os índices de correção podem, desse modo, variar de 48% a 88% sobre os valores depositados à época em cada conta vinculada do FGTS.

Prazo para entrar com a ação

Para poder usufruir desse direito, o trabalhador precisa ficar atento e não deixar haver a chamada prescrição (perda do direito de ação).

Portanto o prazo para entrar com a ação judicial pedindo a correção pelo índice correto e recuperar, assim, os valores perdidos pela inflação daquele período, vai somente até novembro deste ano de 2019. O ideal é agir antes do mês de novembro.

Dessa maneira, o trabalhador deve buscar logo um advogado e apresentar o extrato do FGTS dos períodos de 1999 a 2013. Lembrando que, se for aposentado, deve apresentar uma cópia da carta de concessão da aposentadoria. Além, é claro, dos documentos pessoais como identidade, carteira de trabalho e comprovante de residência.

Também não importa se já houve o saque dos valores do FGTS, em algum tempo depois dessas datas. A restituição da diferença dos cálculos, portanto, ainda será possível do mesmo jeito.

Fonte: Juri Descomplica

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Em sua decisão, o juiz acatou a alegação de que não houve citação válida para audiência entre as partes

O juiz Rodrigo Silveira, da 24ª Vara Cível e Arbitragem de Goiânia, decidiu anular a sentença e extinguir a ação de execução por uma imobiliária contra um casal.

Em sua decisão, o juiz acatou a alegação de que não houve citação válida para audiência entre as partes. Ele também ponderou que as declarações do mensageiro arbitral não possuem fé pública – como ocorre com Oficiais de Justiça –, já que ele é colaborador de empresa privada.

“E nem se pode forçar a interpretação para acreditar que eles são equiparados. Todas as vezes que a Lei de Arbitragem pretendeu equiparar os atos da justiça pública com os da justiça privada, ela o fez de forma expressa (arts. 31 e 36)”, escreveu o magistrado na decisão.

Além de anular a sentença arbitral, o juiz determinou que a imobiliária pague as custas das despesas processuais e dos honorários advocatícios no valor de 10% da causa.

Diante disso, Rodrigo de Silveira declarou nula a sentença arbitral proferida e também condenou a empresa de loteamento ao pagamento das custas e despesas processuais e dos honorários advocatícios, os quais fixou em 10% sobre o valor atualizado da causa.

Fonte: Conjur

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Decisão é da 2ª câmara Civil do TJ/SC.

Corretor que não perfectibilizou negociação de imóvel entre construtora e órgão público não consegue comissão milionária. Decisão é da 2ª câmara Civil do TJ/SC, que negou provimento a recurso e manteve sentença.

O corretor alegou que em 2011 intermediou a compra de um prédio pelo órgão público, mas, ao tomar ciência de que o órgão estava em busca de outro prédio, contatou o sócio proprietário da construtora para encontrar um local onde um edifício com aquelas características pudesse ser construído. Ficou acordada comissão de corretagem de 6% ao autor.

Segundo o autor, em agosto de 2012, contudo, soube que a proposta apresentada ao órgão foi recusada e a construtora apresentou nova proposta, sem, contudo, mencionar os nomes dos corretores, e essa venda, no valor de R$ 123,4 milhões foi perfectibilizada. Em virtude disso, o corretor requereu comissão no valor de R$ 7,4 milhões.

O juízo de 1º grau negou os pedidos, por entender que o negócio entre a construtora ré e o órgão não contou com a intermediação do autor, tampouco foi fruto da aproximação promovida por ele.

Relator na 2ª câmara Civil do TJ/SC, o desembargador Jorge Luis Costa Beber pontuou que a proposta aceita pelo órgão difere em muito daquela apresentada com intermediação do corretor.

“Há algum ilícito nisso? Algum abuso de direito? Alguma conduta escusa ou dolosa, por parte do pretenso vendedor em ver-se livre do pagamento da comissão de corretagem ao autor? Penso que não, quanto mais se o valor foi efetivamente pago em favor de quem atuou na aproximação e intermediação do negócio, obtendo resultado útil, diferentemente do demandante, que, data máxima venia, literalmente ‘rifou’ a oportunidade de negócio entre diversas construtoras e, por um sem número de motivos, não logrou intermediar a sua celebração por quaisquer delas, embora fervorosamente o desejasse.”

O relator levou em conta entendimento de que o corretor, para fazer jus ao recebimento da comissão, deve comprovar concomitantemente que foi autorizado a trabalhar como medianeiro, que foi convencionada a remuneração, que aproximou as partes e que, em razão de seu trabalho, foi obtido o acordo de vontades.

Nesse sentido, ponderou que a venda do imóvel se realizou “não em razão da intermediação do autor, mas daquela empreendida por corretores diversos, que, inclusive, detinham exclusividade para a venda do terreno objeto do negócio efetivamente concretizado”.

À unanimidade o colegiado seguiu o voto do relator, negando provimento ao recurso.

• Processo: 0325287-86.2014.8.24.0023

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Consumidora teve nome negativado indevidamente. Indenização foi fixada em R$ 5 mil.

A turma Recursal do TJ/SE condenou uma administradora de imóveis a indenizar, a título de danos morais, ex-locatória que, por má administração da imobiliária, teve nome negativado por companhia de energia elétrica. 

Em 2015, ao deixar o imóvel que alugava, a consumidora solicitou a troca da titularidade da conta de energia junto à companhia elétrica. Porém, seu pedido foi negado por não ser a proprietária do imóvel, fato que a fez contactar a imobiliária e pedir para que fosse retirado seu nome da titularidade da conta.  

Tempos depois, em 2018, a ex-locatória, ao tentar financiar um automóvel, descobriu que estava com seus dados restritos nos órgãos de proteção ao crédito por não ter pagado a fatura da companhia elétrica. 

Ao se defender, a imobiliária alegou que a autora não solicitou o encerramento do contrato e por isso seu nome continuava cadastrado.

O juízo do 5º JEC da Comarca de Aracaju/SE, com base no artigo 70 da resolução 414/10 da Aneel, entendeu que era da consumidora, autora do processo, a obrigação de solicitar à companhia de eletricidade o encerramento do contrato, e não da administradora do imóvel. 

A consumidora recorreu alegando que as provas carreadas nos autos demonstravam que o pedido de troca de titularidade havia sido realizado, mas sem sucesso. 

Na turma Recursal, o relator, juiz de Direito Pablo Moreno Carvalho da Luz, avaliou que a autora comprovou que, findo o contrato de locação do imóvel, ela solicitou seu desligamento com a titularidade da conta de energia. De acordo com o magistrado, “ao não promover a alteração cadastral solicitada desde o ano de 2015 e, tampouco, comunicar a decisão de não promovê-la à consumidora, a recorrida findou por descumprir os deveres anexos de cuidado, cooperação e lealdade, emanados da boa-fé objetiva”. 

Desta forma, a turma reformou a sentença e, por unanimidade, condenou a imobiliária a indenizara consumidora por danos morais, em R$5 mil. 

O advogado Marcel de Araújo Guimarães, do escritório Alessandro Guimarães Advogados, atuou na causa pela ex-locatória.

• Processo: 0011495-77.2018.8.25.9010

Fonte: Migalhas

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Moradora de condomínio conseguiu junto ao Juízo da 5ª Vara Cível da Comarca de Rio Branco o direito de ser indenizada pelos danos materiais e morais que sofreu, quando o muro do residencial caiu e águas da chuva invadiram o lugar, deteriorando a habitação e outros bens.

A empresa reclamada foi sentenciada a duas condenações por danos materiais: o de ressarcir as avarias causadas na residência, com o pagamento de R$ 38 mil pela desvalorização do imóvel, e ainda, R$ 10 mil de danos morais.

A partir da análise dos documentos, laudos e depoimentos, a juíza de Direito Zenice Cardozo, responsável pela sentença, publicada na edição nº 6.417 do Diário da Justiça Eletrônico do último dia 20, considerou a responsabilidade da construtora por fazer um sistema de drenagem insuficiente.

“Nesse contexto, há uma verdadeira coerência entre as provas produzidas nos autos, as quais apontam, como responsável pela ocorrência do evento danoso, a conduta da ré, ao construir o sistema de drenagem, sem as cautelas exigidas para o local, além de não considerar a previsibilidade de construção no terreno vizinho”, escreveu a magistrada.

A magistrada reconheceu que houve modificação do terreno vizinho e isso ocasionou a sobrecarga no muro, mas “cabia a ré, ao elaborar o projeto de drenagem do condomínio, prevendo as alterações na área superior do terreno vizinho”, observou a juíza.

(Fonte: TJ-AC)

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