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A 2ª seção do STJ concluiu o julgamento de repetitivo acerca do termo inicial dos juros de mora incidentes sobre os valores a serem restituídos pelo promitente-vendedor de imóvel, em caso de extinção do contrato por iniciativa do promitente-comprador – a partir da citação ou do trânsito em julgado da sentença – nos contratos anteriores à lei do distrato.

O colegiado acompanhou o voto-vista divergente apresentado nesta quarta-feira, 14, pela ministra Isabel Gallotti. A tese fixada por maioria de votos foi:

“Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à lei 13.786/18, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente-comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.”

A ministra Gallotti expôs toda a evolução da jurisprudência da Corte acerca do tema, que reconheceu excepcionalmente o direito potestativo do promissário-comprador de exigir a revisão do contrato com a devolução das parcelas pagas, de forma imediata, em parcela única. 

“Em razão de tal direcionamento jurisprudencial as incorporadoras passaram a inserir cláusulas nos contratos permitindo a desistência do comprador e comumente fixando percentual de retenção dos valores.“

Gallotti explicou que não há como reconhecer como pré-existente o dever de restituir valores em desconformidade com o que fora pactuado: “A pretensão é exatamente alterar a situação jurídica com a mudança da cláusula; não se trata meramente de liquidar uma obrigação existente, mas de alterar a cláusula contratual que define a obrigação.” Assim, concluiu que inexiste mora do promitente-vendedor, de modo que somente a partir do trânsito em julgado da sentença poderiam incidir os juros de mora.

S. Exa. ainda refutou o argumento de que o entendimento jurisprudencial poderia levar à protelação das ações: “A imobilização da unidade imobiliária em litígio não é vantajosa para o incorporador.” Para Gallotti, “o desfazimento do contrato não deve se tornar artificialmente mais interessante”, e lembrou ainda que com a nova lei do distrato, os contratos regidos pela lei nova não serão atingidos pela tese da Corte.

“O que há é uma intenção de quem desiste unilateralmente por vontade própria de que seja alterada uma cláusula do contrato e substituída por cláusula diversa, que será forjada pelo Judiciário, por isso constitutiva a decisão.”

O relator original do recurso, ministro Moura Ribeiro, havia proposto a mudança da jurisprudência do Tribunal, fixando o termo inicial a partir da citação válida do promitente-vendedor, pois entende que a sentença condenatória, em verdade, não cria uma obrigação nova, sendo uma sentença “condenatória e declaratória”. O ministro ficou vencido no julgamento e a ministra Nancy Andrighi não votou.

O escritório Caputo, Barbosa e Zveiter Advogados foi responsável pela defesa da recorrente, e o advogado Caio Caputo ressalta que a fixação da tese “é uma grande vitória para as incorporadoras, que até então se viam desprotegidas frente a judicialização em massa de rescisões contratuais imotivadas“: 

“A aplicação dos juros de mora a partir da citação incentivava a busca do Judiciário pelo consumidor, que via a possibilidade de rescisão como verdadeiro investimento. Praticamente se anulava a perda com a cláusula penal somente com os juros de mora percebidos no curso do processo. Agora a realidade é outra. Há que se respeitar o contrato de promessa de compra e venda e, caso se busque sua alteração, somente perceberá juros a partir do trânsito em julgado da sentença.”

O advogado Luis Serra, que sustentou oralmente no caso, defendeu que “enquanto não definida a eventual alteração de cláusula contratual, não há mora da incorporadora, em razão da natureza constitutiva da sentença“, na linha do voto proposto pela ministra Gallotti, que prevaleceu no julgamento.

• Processo: REsp 1.740.911  

Fonte: Migalhas

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Uma moradora de Florianópolis não poderá ser impedida de alugar o próprio apartamento por meio de um aplicativo de hospedagem na internet. Em ação movida na 4ª Vara Cível da Capital, a autora relata ter sido notificada pelo síndico de que, conforme supostas regras do condomínio, somente seria permitida a locação do imóvel por períodos superiores a 90 dias.

A alegação foi de que aluguéis por tempo inferior caracterizariam hospedagem, o que poderia gerar multa condominial. Sem conseguir resolver a situação de forma amigável, a moradora manifestou na ação que não existe disposição na convenção condominial ou regimento interno contrária à locação de temporada. Assim, ela requereu que o condomínio fosse compelido a se abster de praticar qualquer ato que a impeça de exercer o direito de alugar o imóvel.

Em sua defesa, a administração do condomínio sustentou que a moradora desvirtuava a finalidade residencial do prédio com sua atividade comercial, ao argumento de não se tratar de atividade de locação, nem mesmo por temporada. Acrescentou ainda que a situação traz como consequência a vulnerabilidade aos demais condôminos.

Na sentença, a juíza Ana Paula Amaro da Silveira destaca que a convenção do condomínio não proíbe de maneira expressa a locação por temporada, mas somente alusão ao uso residencial das unidades, vedado o uso comercial, industrial ou profissional, além de atividades que coloquem em risco a segurança e a privacidade dos moradores e do edifício.

Para a magistrada, as locações realizadas pela autora se configuram como aluguel de temporada, visto que o tempo pelo qual ocorre a ocupação, seja um ou 90 dias (prazo máximo previsto na legislação) não descaracteriza locação quando respeitadas as práticas previstas, ou seja, se não há atividade comercial.

“O argumento trazido pelo réu de que a situação deixa o condomínio em situação vulnerável tampouco merece guarida. Isso porque a autora toma todas as cautelas de segurança necessárias, inclusive informa por escrito ao condomínio o ingresso de novos locatários, cabendo assim à administração e zeladoria do condomínio a verificação dos documentos desses”, anotou a juíza.

A sentença também observa que a moradora e seus locatários estão sujeitos às demais regras e determinações do condomínio, de forma que a proprietária é responsável por eventuais danos gerados pelos ocupantes de sua unidade. Assim, diante da inexistência de cláusula expressa que impeça a locação dos apartamentos na modalidade temporária, ou mesmo que preveja sanção para casos dessa natureza, a Justiça proibiu o condomínio de aplicar qualquer penalidade ou sanção à moradora pelas locações temporárias.

Por outro lado, a juíza acrescentou que a mesma garantia não inclui eventuais decisões de assembleia condominial, uma vez que o direito à propriedade da unidade autônoma não é irrestrito. Cabe recurso ao Tribunal de Justiça (Autos n. 0314015-90.2017.8.24.0023).

(Fonte: TJ-SC)

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A juíza substituta da 4ª Vara Cível de Brasília determinou que a imobiliária Brisas do Parque Empreendimentos Imobiliários Ltda. devolva todos os valores pagos por um proprietário que não recebeu seu imóvel. O apartamento deveria ter sido entregue em 2014, mas, até a data do ajuizamento da ação, o requerente ainda não havia recebido o bem.

Diante do descumprimento do contrato, o proprietário procurou a imobiliária para desfazer o negócio, mas foi informado de que, em caso de rescisão, não seriam devolvidos os valores pagos. Contou que parou de pagar as parcelas restantes e tentou resolver o problema administrativamente, mas não obteve êxito.

Os representantes legais da empresa foram convocados a apresentar defesa, mas não foram localizados, mesmo após diversas tentativas.

Para a magistrada, os documentos apresentados não deixam dúvidas de que o imóvel não foi entregue na data convencionada. Ela explicou que imprevistos ocorridos durante uma obra não justificam a quebra de contrato. “Esses são riscos inerentes à atividade da empresa do ramo da construção civil e não podem ser repassados ao consumidor”.

Evidenciado o descumprimento do contrato por parte da imobiliária, a juíza condenou a empresa a rescindir o contrato de compra e venda do imóvel e restituir ao autor, em uma única parcela, todos os valores desembolsados.

Cabe recurso da sentença.

PJe: 0704817-67.2018.8.07.0001

(Fonte: TJDFT)

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Por unanimidade, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) confirmou decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) que isentou um casal de pagar comissão aos corretores responsáveis pela intermediação da venda de uma casa, por terem omitido dos compradores informações importantes durante a negociação.

Os compradores pagaram R$ 400 mil de sinal e assinaram instrumento particular de compra e venda, mas pediram o distrato ao saber, posteriormente, da existência de várias demandas judiciais contra empresas das quais os vendedores eram sócios – o que poderia resultar na perda do imóvel. O valor do sinal foi devolvido.

Os corretores ajuizaram ação de cobrança contra os vendedores para receber a comissão de corretagem, alegando que a taxa é devida mesmo no caso de arrependimento das partes, conforme previsto no artigo 725 do Código Civil.

A primeira instância julgou o pedido improcedente, pois entendeu não ser devida a comissão se o negócio não foi concluído. A decisão foi mantida no tribunal de segunda instância, o qual ressaltou que a motivação para o desfazimento do negócio justificava o não pagamento da comissão.

Contra essa decisão, os corretores recorreram ao STJ, argumentando que, como fora assinado o compromisso de compra e venda, e pago o sinal, ocorreu o resultado útil do negócio, ensejando direito à taxa de corretagem.

Diligência e pr​udência

Em seu voto, a relatora do caso no STJ, ministra Nancy Andrighi, destacou que, de acordo com a jurisprudência mais recente sobre o tema, “é devida a comissão de corretagem por intermediação imobiliária se os trabalhos de aproximação realizados pelo corretor resultarem, efetivamente, no consenso das partes quanto aos elementos essenciais do negócio”.

Contudo, a ministra ressaltou que o artigo 723 do Código Civil obriga o profissional de corretagem a se pautar na diligência e na prudência ao mediar um negócio, propiciando aos futuros compradores todas as informações necessárias à segura realização do contrato – o que não teria ocorrido no caso.

A ministra entendeu que os corretores não atuaram com diligência nem prudência, pois lhes cabia conferir previamente a existência de eventuais ações judiciais pendentes em desfavor dos vendedores, ou das pessoas jurídicas de que eram sócios.

“Ainda que tenha havido a concreta aproximação das partes, com a assinatura da promessa de compra e venda, e, inclusive, o pagamento do sinal, o posterior arrependimento por parte dos promissários compradores deu-se por fato atribuível aos próprios corretores, que poderiam ter evitado as subsequentes tratativas e formalizações entre os contratantes, acaso buscadas certidões negativas em nome das pessoas jurídicas das quais os vendedores são sócios. Mostra-se indevido, portanto, o pagamento da comissão de corretagem”, concluiu a ministra.

Fonte: STJ

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A perda de emprego do mutuário durante o pagamento de parcelas do financiamento habitacional não é suficiente para determinar a renegociação da dívida. O Tribunal Regional Federal da 4ª Região (TRF4) manteve a negativa de revisão do contrato entre a Caixa Econômica Federal e um casal de Canoas (RS) que requeria judicialmente o recálculo dos juros. A decisão foi tomada pela 4ª Turma, por unanimidade, em julgamento no dia 26 de junho.

A dificuldade financeira do casal ocorreu após três anos do contrato pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH). Eles ajuizaram ação contra a Caixa, depois de terem a cobrança de juros modificada pelo banco, ao deixarem de pagar as parcelas em débito em conta. Na solicitação, o casal argumentava estar sendo atingido por práticas de abuso de poder econômico, através de uma suposta aplicação excessiva de cobranças de juros, que estariam sendo incorporados no cálculo das parcelas seguintes.

A 24ª Vara Federal de Porto Alegre (RS) negou o pedido, destacando que o contrato não prevê o comprometimento da renda dos financiados. O casal recorreu ao tribunal pela reforma da sentença, alegando haver um desequilíbrio na relação de crédito.

O relator do caso, desembargador federal Luís Alberto d’Azevedo Aurvalle, reconheceu que não há ilegalidade nas cláusulas do contrato, não havendo razões para que haja alteração na aplicação de juros, que foram estabelecidos a partir da adoção do Sistema de Amortização Constante (SAC). O magistrado considerou que o enfrentamento de dificuldades financeiras pela parte financiada não é condição geradora de desequilíbrio entre os contratantes.

“Importante referir que eventual perda do emprego ou redução da renda do mutuário são situações que, embora extremamente indesejáveis, não são de todo imprevisíveis ou extraordinárias, razão pela qual não autorizam a revisão das condições originariamente pactuadas”, concluiu o relator.

(Fonte: TRF4)

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Por Frederico Pereira Rodrigues da Cunha e Tayla Born Alves

A Justiça Federal do Paraná julgou favoravelmente aos contribuintes um dos primeiros processos do país em que se discute a aplicação do Regime Especial de Tributação (RET) para as receitas decorrentes das vendas de unidades imobiliárias feitas após a conclusão da respectiva edificação.

Desde 2004, as incorporadoras podem se beneficiar do RET instituído pela Lei 10.931, que consiste no pagamento unificado de tributos federais (IRPJ, CSL, PIS e Cofins), por meio da aplicação de uma alíquota única incidente sobre a receita mensal recebida pelas incorporadoras com a venda das unidades imobiliárias que compõem as incorporações. A referida alíquota única do RET atualmente é de 1% para projetos do programa Minha Casa, Minha vida e de 4% para os demais empreendimentos.

O referido regime foi instituído em um momento de grave crise de credibilidade do setor, despertada pelo emblemático “caso Encol”, oportunidade em que o governo federal se viu obrigado a buscar alternativas para proteger os consumidores e evitar que outros adquirentes de imóveis sofressem os mesmos prejuízos que sofreram os clientes com a falência da gigante do setor de construção.

Neste contexto, decidiu-se estimular a utilização de um instituto que já estava há muito previsto na legislação brasileira, mas que não era usualmente utilizado pelas empresas de incorporação, e que seria capaz de trazer de volta a confiabilidade pretendida pelo governo federal: o chamado patrimônio de afetação.

Assim, para poder fruir dos benefícios do RET, as incorporadoras são obrigadas a constituir um patrimônio de afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação imobiliária. Esse instituto está previsto na Lei 4.591/64, em seu artigo 31-A e seguintes, e consiste, basicamente, em manter o objeto da incorporação imobiliária apartado, sem que se comunique com o restante do patrimônio do incorporador.

A concessão do regime especial de tributação, inclusive com a redução da alíquota geral de 6% para 4% ocorrida em 2013, objetivava aumentar o volume de empreendimentos, gerando uma série de empregos e auxiliando no crescimento do setor que ainda sente fortemente os efeitos da grave crise financeira que assola o Brasil.

Por muitos anos, as incorporadoras permaneceram utilizando o benefício do RET até que finalizadas as vendas de todas as unidades imobiliárias decorrentes da incorporação objeto do regime de afetação. Tal conduta baseou-se em manifestações que foram apresentadas pela própria Receita Federal, em especial a Solução de Consulta DISIT/SRRF07 7.045/15.

Contudo, as empresas foram surpreendidas com o teor da Solução de Consulta Cosit 99.001/18, de caráter vinculante para todos os contribuintes, que revogou a Solução de Consulta 7.045/2015, fixando o entendimento de que: “Não se submetem ao RET as receitas decorrentes das vendas de unidades imobiliárias realizadas após a conclusão da respectiva edificação”.

O reflexo do posicionamento da Receita Federal é o imediato e inesperado aumento da carga tributária das incorporações, na medida em que a receitas das vendas realizadas após a construção passaram a se sujeitar ao regime de tributação normal, muito superior ao previsto no RET.

Após a alteração do entendimento da Receita, duas empresas incorporadoras localizadas no Paraná, inconformadas com a mudança repentina de entendimento, propuseram ação judicial demonstrando que a essência do RET é beneficiar todos os lados da relação obrigacional: (i) os consumidores, com a efetiva redução do preço dos imóveis e o acesso à tão desejada moradia, além da segurança da entrega do imóvel ao final da construção; (ii) as incorporadoras, com a simplificação da tributação e a redução da carga tributária válida para todas as unidades construídas, independente do momento de alienação; e (iii) o próprio país, com a movimentação da economia decorrente da venda dos imóveis e da geração de milhares de empregos.

Além disso, demonstraram que é equivocada a premissa da Receita Federal de que, com o término da construção, o patrimônio de afetação estaria extinto e não estariam mais preenchidos os requisitos para fruição do RET, pelo fato de que, na maioria esmagadora dos casos, o patrimônio de afetação permanece ativo após a obtenção do Certificado de Vistoria de Conclusão de Obras (CVCO).

Analisando o caso, a Justiça Federal do Paraná acaba de proferir sentença favorável garantindo o direito das empresas de permanecer no RET até a venda das unidades do empreendimento imobiliário — e não somente até a conclusão da obra, afastando o entendimento ilegal adotado na Solução de Consulta Cosit 99.001/18.

Segundo entendimento do juiz de primeiro grau, “não se extingue, portanto, a afetação com a extinção da incorporação, isto é, com a criação das unidades autônomas do empreendimento imobiliário, mas com a efetiva venda das unidades autônomas aos adquirentes”.

Trata-se de importante precedente, sendo que a expectativa é que tal entendimento se mantenha nas instâncias superiores, uma vez que a interpretação mais adequada da legislação sobre o tema é aplicar o RET desde o início da construção até a conclusão das vendas de todas as unidades imobiliárias.

Fonte: ADEMI

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Advogados alertam para inconstitucionalidade da lei que obriga condomínios a manterem profissional de educação física

O trabalho em feriado deve ser remunerado em dobro, mesmo que haja grande período de descanso para compensação. Com este entendimento, a 8ª Turma do Tribunal Superior do Trabalho condenou um hospital de Nova Lima (MG) ao pagamento em dobro dos feriados em que uma técnica de enfermagem havia trabalhado.

Na reclamação trabalhista, a empregada, contratada em 2009, afirmou ter trabalhado em vários feriados nacionais sem ter recebido o devido pagamento em dobro.

Em defesa, o hospital sustentou que os feriados em que a técnica esteve de plantão haviam sido pagos ou compensados e que os acordos coletivos contemplavam tanto o repouso semanal quanto a compensação da jornada, em razão das 36 horas de descanso.

O juízo da 2ª Vara do Trabalho de Nova Lima (MG) afastou a argumentação da empresa e a condenou ao pagamento em dobro dos feriados em que a técnica havia trabalhado e que não tinham sido pagos. A sentença, no entanto, foi reformada pelo Tribunal Regional do Trabalho da 3ª Região (MG), que deu provimento ao recurso interposto pelo hospital, para excluir os pagamentos.

No Tribunal Superior do Trabalho, a relatora do recurso de revista da empregada, ministra Maria Cristina Peduzzi, destacou que, de acordo com a jurisprudência do TST (Súmula 444), a validação do regime de compensação 12X36 depende, necessariamente, da previsão em lei ou de ajuste por meio de norma coletiva, desde que seja assegurado o pagamento em dobro do trabalho prestado em feriados.

“Não é válida, assim, a negociação coletiva, no ponto em que afastou a remuneração em dobro dos feriados trabalhados”, concluiu. (RR-11511-20.2016.5.03.0165)

Fonte: Revista Consultor Jurídico.

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STJ reconhece em julgamento de tema repetitivo a possibilidade de aplicação inversa de multa em razão de inadimplemento contratual.

Em julgamento realizado na data de 08/05/2019, o Superior Tribunal de Justiça deu parcial provimento ao Recurso Especial interposto por um consumidor adquirente de imóvel na planta em que houve atraso na entrega pela construtora/incorporadora.

A discussão, incluída como Tema Repetitivo n.º 971, levava em consideração a possibilidade ou não de aplicação inversa da multa contratualmente prevista face ao inadimplemento contratual pelo consumidor adquirente.

Restou consignado no Acórdão que “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial”.

Referida decisão, embora ainda passível de recurso, representa grande avanço na esfera do Direito do Consumidor, especialmente no que se refere aos contratos de adesão.

Processo para consulta: REsp nº 1631485 / DF

Fonte: Jus Brasil

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Os membros da 2ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Acre (TJAC) mantiveram condenação de distribuidora de energia elétrica a pagar R$ 3 mil de indenização por danos morais para moradora da zona rural de Xapuri, pois a concessionária demorou um ano e seis meses em fornecer eletricidade à residência da consumidora.

De acordo com autos, a concessionária seguindo determinação de um programa federal deveria ter prestado o serviço, mas demorou em fazê-lo. Por isso, o Juízo da Vara Única da Comarca Xapuri sentenciou a empresa a pagar indenização por danos morais. Inicialmente, a autora também pedia que fosse realizada a instalação elétrica, mas no decorrer do processo a distribuidora prestou o serviço.

Contudo, a empresa entrou com Apelação nº 0700326-64.2018.8.01.0007, pedindo a reforma da sentença do 1º Grau. Mas, os desembargadores que participaram do julgamento, Waldirene Cordeiro (relatora), Roberto Barros e Regina Ferrari, negaram o recurso e mantiveram a sentença, como está escrito no Acórdão, publicado na edição nº 6.372 do Diário da Justiça Eletrônico.

Em seu voto a desembargadora-relatora destacou que “o dano moral restou configurado, porque a demora na ‘ligação’ da energia – um ano e seis meses, entre o pedido da apelada e a instalação – ultrapassa o limite do simples desconforto, sendo presumível o dano moral que daí decorre e até mesmo dispensável discorrer-se sobre os transtornos oriundos da falta de energia em uma residência, mesmo que esta esteja localizada em zona rural”.

(Fonte: TJ-AC)

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