Author: AML Advogados

Confira a matéria a seguir como se prevenir de eventuais problemas e entenda tudo sobre o assunto.

A permuta é uma modalidade que pode ser aplicada a qualquer tipo de imóvel, seja ele casa, apartamento ou até mesmo terreno. Essa prática consiste basicamente na troca de um bem com valor equivalente em um imóvel, não exigindo que o pagamento seja feito em dinheiro. Ainda assim, é possível que seja feita a complementação dos valores, caso o bem a ser trocado tenha valor inferior ao pedido no imóvel.

Mas afinal, quais são os bens válidos para permuta? Em que casos vale a pena utilizar esse recurso? Tenho como fazer contrato desta transação? Essas questões acerca de permuta imobiliária são bastante comuns e vamos ajudá-lo a esclarecer suas dúvidas e entender se é aplicável o uso deste tipo de modalidade para seus imóveis.

A permuta tem se popularizado devido a dificuldade de alguns proprietários em vender, muitas vezes em virtude da crise. A modalidade ainda é um desafio no mercado, mas pode se tornar uma boa moeda de troca se for interessante para ambas as partes. Com a exigência de empréstimos e financiamentos para a grande maioria das compras de imóveis realizadas no país, esse tipo de negociação pode ser uma oportunidade para quem quer ter o seu imóvel, mas deseja fugir de dívidas a longo prazo.

Os bens válidos neste tipo de transação são imóveis em geral, como: casas, apartamentos, terrenos e unidades que ainda serão construídas. É permitido, por exemplo, que se faça a permuta de um terreno para construção de um prédio em troca de unidades após a finalização do empreendimento. Esse é um dos casos onde há maior vantagem para quem fazer esse tipo de acordo.

A principal condição para fazer negócio neste formato é que tudo seja acordado entre as partes envolvidas e a transação tenha um contrato que formalize o negócio, pois se trata de um acordo legal e que deve ser escriturado. A escritura custa entre 4% e 6% do valor total do bem.

Uma das vantagens desse tipo de negociação é a isenção do tributo de Imposto de Renda, visto que o mesmo se aplica apenas em caso de complementação do valor em dinheiro. O que acontece é que a Receita Federal enxerga o imóvel como o mesmo declarado pelo antigo dono, tornando desnecessário o pagamento do tributo. Nos casos de torna, quando o cliente complementa verba, o Imposto deverá ser pago por quem recebeu o valor, que será proporcional.

Outra vantagem é a fuga das parcelas de empréstimos e financiamentos com juros, além de menor burocracia. Após a troca do imóvel, o novo responsável poderá fazer com o bem o que desejar, seja aluguel, revenda, moradia ou até mesmo construção de um novo empreendimento.

Para não ter prejuízos nesse tipo de “compra”, é muito importante que você saiba quanto vale o bem que você está ofertando para troca. Para isso, você pode chamar um corretor ou imobiliária para analisar os valores de acordo com a estrutura da casa/apartamento, região onde está localizado, conservação, entre outros.

Com essa informação em mãos, você terá noção de até quanto poderá investir, caso precisa complementar, ou até mesmo o patamar do imóvel que conseguirá na permuta.

Com certeza esta é uma modalidade que vale mais pesquisa dos proprietários de imóveis e uma boa conversa com seu corretor de confiança para tirar eventuais dúvidas. Caso você enxergue uma oportunidade de trabalhar com essa demanda, não hesite e invista no que mais te agrada no mercado imobiliário.

Fonte: Imóvelweb

Está com algum problema e precisa de advogado?
Preencha abaixo os seus dados que podemos te ajudar

Segundo a lei vigente, pessoas casadas precisam da assinatura do respectivo cônjuge para poderem comprar ou vender imóveis. Isto é o que consta no art. 108 do Código Civil, que estabelece a necessidade de escritura pública para compra e venda de imóveis.

É uma exigência tão importante que, casais em um relacionamento sólido, que não vêem a hora de começar e construir uma vida juntos em um lugar só seu, não dão atenção a essa e outras decisões quanto aos direitos e deveres de cada uma das partes na compra de um imóvel. 

Pensando nisso, nesse texto iremos explicar como funciona a compra de imóvel de acordo com cada regime de comunhão civil.

Acompanhe a seguir.

Regime de comunhão civil: entenda!

Os casais costumam deixar para última hora os detalhes sobre bens, testamentos e outros assuntos relacionados a negócios jurídicos. Mas não deveria ser assim, essas decisões devem ser tomadas conjuntamente no inicio da relação, antes do sentimento estar intenso, à flor da pele.

Isso evitaria disputas judiciais desnecessárias e prejuízos financeiros para o par, pois as brigas judiciais exigem a presença de advogados, e se o processo for longo os custos só se ampliam.

Ademais, essa mesma falta de comunicação no início pode acarretar em separação do casal com um imóvel pertencente ao dois e alugado a terceiros. Com isso, o objeto da disputa continuará gerando gastos, pagos com recurso próprio, e lucros, tendo o valor congelado na conta bancaria até o fim do processo de partilha.

Pensando nisso, vamos explicar a diferença entre os regimes para, assim, você conversar com seu cônjuge e evitar esses riscos financeiros e desgastes emocionais.

Regime de comunhão universal de bens

Esse regime é o pacto firmado entre o casal de que todos os bens constituídos antes e durante o casamento pertencem aos dois igualmente. É assinada uma escritura pública entre o casal estabelecendo que, no fim do casamento, serão divididos entre os dois todos os bens.

Portanto, cada um tem o direito a metade dos bens adquiridos tanto antes quando durante o casamento, ou seja, as propriedades serão compartilhadas, as heranças e as doações também, independentemente da data da aquisição.

É aconselhado que, antes da compra ou do financiamento de um imóvel, exista um planejamento financeiro familiar, pois os dois cônjuges são responsáveis por administrar, juntos, os lucros ou dividendos.

Dessa forma, ambos assinam e se comprometem, em termos jurídicos, que os dois equivalem a uma pessoa, e todos os bens e dívidas serão registrados em nome dos dois.  

Regime de comunhão parcial de bens

Esse é o regime de casamento mais utilizado atualmente. O contrato é assinado para firmar que qualquer coisa construída durante o matrimônio deverá ser repartida em partes iguais, caso ocorra o divórcio.

Nesse caso, não é como o regime universal, os bens anteriores ao pacto matrimonial não farão parte da partilha, portanto as heranças ou as doações exclusivas são direcionadas a um dos membros da relação, o outro não terá acesso.

O regime parcial de bens é a divisão de tudo, ou seja, se o casal for requisitar um financiamento para comprar um bem, o valor do imóvel comprado ou financiado é dividido entre os dois, 50% para um e 50% para outro. Tanto para o pagamento das parcelas quanto para o lucro que será gerado. É um trabalho de equipe entre o casal!

Regime de união estável

O regime de união estável não ocorre com a assinatura do contrato, mas é um acordo presumido pelos envolvidos. Ou seja, o par não celebra o casamento, mas passa a morar junto. Essa atitude para o meio jurídico é a formalização da relação do casal.

Nesse momento, o casal passa a viver sobre a mesma teoria do regime de comunhão parcial de bens, todos os imóveis adquiridos após a convivência juntos serão divididos igualmente.

Regime de separação total de bens

Se o par formaliza a união e opta pela separação total de bens, então, nada que for consistido antes, durante ou depois da união pelas partes será partilhado em caso de divórcio ou separação.

Nesse tipo de regime, cada um da relação terá livre administração sobre seus bens, ou seja, poderá realizar compras ou vendas sem a anuência de seu cônjuge.

Portanto, se o casal optar por esse regime e um dos membros comprar sozinho um apartamento, por exemplo, a outra parte não poderá alegar, por vias judiciais, que foi aquisição da propriedade em conjunto. Assim, a justiça não concordará e respeitará o que foi lavrado na escritura nupcial inicialmente.

No caso de compra de imóvel, o integrante poderá fazer sozinho, sem o consentimento ou assinatura do parceiro. Os direitos e as obrigações serão unilaterais.

Por fim, a compra de uma casa ou apartamento é cheia de cuidados e cálculos para evitar problemas futuros e só ter felicidade no momento que pegar a chave da nova moradia.

Fonte:Credihome

Está com algum problema e precisa de advogado?
Preencha abaixo os seus dados que podemos te ajudar

As locações por temporada em condomínios têm trazido muita dúvida aos condôminos, sejam por questões de segurança ou por um possível desvio de finalidade da unidade habitacional.

No decorrer dos anos temos constatado um crescimento no número de locações por temporada através de meios digitais e aplicativos de internet, sendo o mais conhecido atualmente é o sistema Airbnb.

Por exemplo, no sistema Airbnb, os proprietários cadastram seus imóveis em um site, informando as características deste imóvel e as condições da locação, sendo que as negociações ocorrem diretamente entre os chamados “hospedes” e o “anfitrião”.

Ocorre que com o aumento desta modalidade de locação por temporada, síndicos e condôminos ainda têm demonstrado muita preocupação, principalmente no tocante a segurança pelo grande fluxo de pessoas desconhecidas (e muitas vezes estranhas) dentro das dependências do condomínio, como também por supostamente existir um desvio de finalidade no uso das unidades, o que (em tese) é vedado de acordo com o Código Civil.

Hoje as locações por temporada são regidas pela lei 8.245/91, conhecida como Lei do Inquilinato, que dispõe em seu artigo 48 que as locações por temporada são aquelas que não excedam a 90 (noventa) dias e são destinadas a residência temporária do locador.

Artigo 48. Considera-se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel. 

Porém, observamos que as locações por temporada através destes sistemas digitais podem se assemelhar com a prática hoteleira, pois geralmente são locações que ocorrem por curtíssimo espaço de tempo, porém não há nenhuma decisão judicial ou jurisprudência pacífica sobre o assunto, havendo os mais diversos tipos de decisões, tanto favoráveis quando contrárias a esta prática.

Neste sentido existem fatores que podem ser considerados contrários essa prática de locação.

O primeiro fator contrário a estes sistemas seria o desvio de finalidade. O artigo 1336, IV do Código Civil estabelece que todas as unidades do condomínio devem ser destinadas para ao mesmo fim, ou seja, se o condomínio for exclusivamente residencial essa espécie de locação em tese seria vedada por ter características comerciais, havendo assim o desvio de finalidade no uso da unidade.

Artigo 1336. São deveres do condômino:

(…)

IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação (…). 

Um segundo fator contido neste mesmo artigo é que nenhum condômino pode utilizar a sua unidade de maneira prejudicial ao sossego, a salubridade e a segurança dos outros condôminos.

Dessa forma, ao realizar a locação da sua unidade para um desconhecido, o locador estaria colocando em risco o sossego e a segurança de seus vizinhos, atrapalhando assim, a harmonia de viver em condomínio.

Artigo 1336.

(…)

IV – (…) não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes. 

O terceiro fator seria uma possível vedação dessa prática em condomínios por conta da Lei nº 11771/2008, que trata sobre hospedagens de turismo, pois para que essa espécie de prática em condomínios fosse válida seria necessário que a residência estivesse cadastrada junto ao Ministério do Turismo e atendesse certas exigências.

Alguns juristas entendem que a falta de lei específica sobre assunto pode coibir este tipo de locação, pois tal prática não se assemelharia a locação por temporada e necessitaria de regulamentação própria para sua operação.

Paralelo a isto, existem fatores favoráveis a essa espécie de prática locatícia.

De acordo com o artigo 1335, I do Código Civil, o condômino pode usar, gozar e livremente dispor de sua unidade. Como por princípio do direito privado, tudo que não é proibido, é permitido, o proprietário da unidade poderá realizar esse tipo de locação, cabendo a ele fazer com que o locatário do seu imóvel cumpra todas as regras existentes no condomínio.

Outro aspecto é que a Lei do Inquilinato não dispôs de um período mínimo para a locação por temporada, determinando apenas um prazo máximo, qual seja, 90 dias, assim como, por se tratar de lei federal, as normas dos condôminos não poderiam sobrepor seus dispositivos, de forma a vedar essa espécie de locação.

No final de 2019, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça – STJ iniciou o julgamento que vai definir se um condomínio residencial pode proibir a oferta de imóveis para aluguel por meio de plataformas digitais como o Airbnb com o voto favorável do Relator, Ministro Luis Felipe Salomão.

De acordo com o voto do Ministro, as locações por temporada, via Airbnb e/ou através de outras plataformas virtuais, não se assemelham ao conceito de hospedagem, fato este que impossibilita a sua vedação pelo condomínio, assim como não pode ser enquadrada como atividade comercial passível de proibição, uma vez que, em tese, a referida prática está aparada pela Lei do Inquilinato, violando assim, o direito de propriedade, caso a locação seja proibida.

Fonte: Migalhas

Está com algum problema e precisa de advogado?
Preencha abaixo os seus dados que podemos te ajudar

O bem de família de fiador em contrato de locação é penhorável, mas não em caso de contrato de locação comercial. Esse foi o entendimento da ministra Cármen Lúcia, do Supremo Tribunal Federal, ao reverter decisão que determinava a penhora de residência colocada como garantia em uma locação de imóvel comercial. A decisão foi publicada nesta segunda-feira (1º/2).

A ministra lembrou que o STF já reconheceu a constitucionalidade da penhora de bem de família de fiador em contrato de locação no Tema 295 da repercussão geral. Mas o tema não se aplicaria ao processo devido ao caráter comercial da locação.

Ela fundamentou seu voto em decisões anteriores do Supremo. Uma delas, da 2ª Turma, com relatoria do ministro Edson Fachin (RE 127.7481), e outra da 1ª Turma, de relatoria da ministra Rosa Weber (RE 605.709).

O entendimento consolidado na decisão desta segunda é que não deve se exigir sacrifício do bem de moradia do fiador para satisfazer o crédito do locador ou estimular a livre iniciativa. O fiador estaria, portanto, sofrendo consequências desproporcionais em detrimento do real devedor.

RE 1.296.835

Fonte: ConJur

Está com algum problema e precisa de advogado?
Preencha abaixo os seus dados que podemos te ajudar

Veja como evitar problemas

Investir na aquisição de um imóvel é uma tarefa complexa e, às vezes, desconhecida. O mercado imobiliário dispõe de diversos requisitos para que a compra seja firmada, como documentações, taxas, comprovação de renda financeira etc. Para facilitar esse processo de compra e venda, o interessado pode contar com a intermediação de um profissional da área, porém este trabalho exige o acréscimo da comissão.

Apesar desse montante ser de responsabilidade do vendedor do patrimônio, é comum que ele seja acrescido ao preço da propriedade, aumentando consideravelmente o valor final. Diante disso, algumas negociações são realizadas direto com o proprietário, mas tal prática exige uma atenção especial, porque são várias as experiências negativas que ela pode ocasionar: golpe imobiliário, ter que assumir dívidas de água, luz, gás e condomínio que não deveriam ser da responsabilidade do novo dono e outras questões. Por isso, é importante se atentar às particularidades de uma transação como essa.

Documentação do proprietário

Toda parte burocrática que o profissional imobiliário faria será de sua responsabilidade. Uma delas é conferir toda a documentação do proprietário. É fundamental que em uma negociação você tenha acesso às cópias da carteira de identidade, do Cadastro de Pessoas Físicas (CPF) e da certidão de estado civil. E não para por aí: certidões negativas de ações na Justiça Federal; ações cíveis; Interdição, tutela e curatela; ações das Fazendas Estadual e Municipal e protesto de títulos.

Documentação da propriedade em dia

Na negociação direta com o vendedor será de sua responsabilidade também conferir as papeladas da propriedade e se elas estão em dia. Para isso é importante dispor de uma cópia autenticada da escritura, pois por meio dela é possível conferir dados do atual proprietário e da propriedade, e, ainda, a matrícula do imóvel, incluindo uma certidão de ônus reais. Este documento serve para identificar o número próprio da residência, inclusive os registros de todas as mudanças ocorridas nela.

Análise de possíveis dívidas

Outro cuidado importante para o caso de interesse em comprar um bem direto com o proprietário é com relação a possíveis dívidas existentes, sendo fundamental exigir uma declaração de inexistência de débitos condominiais. Esta declaração é retirada com o síndico do condomínio ou com a administradora do imóvel. Mas este não é o único possível débito que o seu futuro patrimônio pode conter. Não esqueça de verificar o status da conta de luz, água e, se existir, de gás, visto que tais dívidas poderão recair sobre você. No próprio site das prestadoras de serviço é possível emitir uma declaração de quitação de débito.

Se na análise dessas documentações, você encontrar algum problema, é importante que recorra a um advogado especialista em Direito Imobiliário, pois ele terá conhecimento para dar o suporte necessário. Caso contrário, os próximos passos devem ser: garantir o desenvolvimento de um contrato detalhado sobre o acordo que fizeram; autenticá-lo em cartório e efetivar a compra e venda do imóvel.

Fonte: Estadão

Está com algum problema e precisa de advogado?
Preencha abaixo os seus dados que podemos te ajudar

Se você tem um imóvel para locação ou mora de aluguel, é provável que nunca enfrente uma situação de conflito. Mas, de qualquer sorte, é aconselhável estar ciente de quais são os seus direitos e obrigações, pois, na prática, os contratos de locação nem sempre terminam como havia sido planejado. Pelo meio do caminho, existe a possibilidade de surgirem diversos tipos de contratempos, o que pode acabar por levar as partes até mesmo a uma rescisão.

Diante dessas situações, é mais que comum executar uma ação de despejo. Mas você sabe direitinho como esse procedimento funciona e, principalmente, como ajudar seus clientes? A recente Lei do Inquilinato (12.112/09) trouxe ferramentas judiciais para que a desocupação dos imóveis seja mais célere e menos burocrática.

Se você ainda tem alguma dúvida sobre o assunto, vale ficar de olho no nosso post de hoje! Então vamos lá!

O que é e como acontece a ação de despejo?

O despejo é uma ação específica realizada pelo proprietário de um imóvel que está alugado. O objetivo principal desse tipo de ação é viabilizar a desocupação do bem em questão, retomando a posse total para o dono.

Esse tipo de ação recebe esse nome porque obriga o inquilino a deixar o imóvel pelas mais diversas razões. Tendo o inquilino saído do imóvel, ele já pode ser alugado novamente.

Quando ela pode ser executada?

Por se tratar de uma medida mais enérgica, a ação de despejo é limitada a alguns casos específicos — especialmente de descumprimento de contrato. Dentre as possibilidades mais corriqueiras, podemos adiantar que a ação pode ser executada quando acontecer:

• Falta de pagamento: o locatário não faz o pagamento do aluguel e de seus encargos, não havendo garantias; a nova lei traz a oportunidade de o locador requerer em juízo a desocupação liminar (em caráter de urgência), que ocorre em 15 dias, sem necessidade de ouvir a parte contrária;
• Morte do locatário: o locatário falece e outras pessoas que não os seus dependentes permanecem no imóvel;
• Descumprimento contratual: o locador pode ajuizar a ação de despejo em caso de descumprimento de qualquer um dos termos do contrato, por parte do locatário — fazer mudanças estruturais no imóvel, por exemplo;
• Sublocação continuada: quando há o encerramento do contrato e o imóvel está sublocado, as obrigações passam a ser cumpridas pelo proprietário, que tem o direito de tomar as providências necessárias de desocupação, se necessário;
• Fim do contrato por temporada: se o contrato de locação por temporada acaba e o inquilino não desocupa o imóvel.

Quais são os direitos e deveres do inquilino?

Outra dúvida muito comum entre corretores diz respeito aos direitos e deveres do inquilino nesse contexto. Começando pelos deveres, que são mais simples: o inquilino é obrigado a cumprir todas as obrigações do contrato celebrado com o locador — valor do aluguel e outras despesas, prazo de pagamento e cuidado com o imóvel.

Quanto aos direitos, o inquilino não pode ser despejado sem que aconteça alguma das condições apresentadas anteriormente e, mesmo se estiver em uma situação do tipo, o prazo de desocupação normalmente é de 30 dias a partir da notificação.

Além disso, o inquilino também tem direito de reverter a ação. No caso da falta de pagamento, por exemplo, se fizer um depósito em juízo do valor devido dentro do prazo para que faça a desocupação, a rescisão do contrato é desfeita.

Esse direito é conhecido como purga ou emenda da mora. Assim, o locatário tem a chance evitar a rescisão da locação e a liminar de desocupação, na hipótese de efetuar o depósito judicial no valor dos débitos atualizados, dentro do período de 30 dias concedido para que desabite o imóvel.

Tal benefício só poderá ser usado uma vez a cada 24 meses, e não mais no período de 12 meses, como era no passado.

A quantia a ser depositada deve englobar os valores referentes a:

• aluguéis e obrigações deles decorrentes (como as despesas com fornecimento de energia e contas de água) que vencerem até a data;
• penalidades por descumprimentos de contrato;
• juros de mora;
• custas e os honorários dos advogados para o locador — em regra fixado em 10% sobre o valor da causa — se no contrato não é determinado outro percentual.

Como executar a ação de despejo?

Observados os direitos e deveres do inquilino, se o despejo é efetivamente a atitude a ser tomada, o primeiro passo consiste em conversar com ele. Sempre vale a pena tentar resolver os problemas com o diálogo, extrajudicialmente.

Caso não seja possível, será necessário procurar o auxílio de um advogado para ingressar com a ação pertinente em juízo; o corretor também precisa estar preparado para assessorar o locador durante o processo.

É a hora de solicitar uma liminar de despejo, apresentando os argumentos para tanto. Para se valer dessa medida, alguns requisitos, por óbvio, devem ser cumpridos:

1. o locador tem que prestar caução, ou seja, garantir o juízo com um depósito no valor equivalente a 3 meses de aluguel;
2. no caso em apreço, o fundamento da ação será a falta do pagamento de aluguel e suas obrigações acessórias;
3. diante da ausência da previsão de garantias legais no contrato de locação, ou que elas, de alguma forma, tenham sido extintas.

A lei estabelece como garantia as seguintes modalidades: a fiança; a caução; a cessão de quotas de fundo de investimentos ou seguro de fiança locatícia.

Sendo a liminar deferida, o locatário é comunicado e o imóvel deve ser desocupado. Lembrando que, para aumentar a segurança do dono, é essencial fazer uma boa vistoria nesse momento. Melhor evitar problemas no futuro, não acha?

Como você pôde ver, a ação de despejo é uma medida tomada a fim de proteger o locador em alguns casos específicos e a nova lei veio para conferir maior segurança aos proprietários. Conhecendo direitos e deveres do inquilino e como dar andamento ao processo, o corretor se torna muito mais preparado para auxiliar seus clientes.

Fonte: Ingaia

Preencha abaixo os seus dados que podemos te ajudar

“Comprei um apartamento na planta e quero desistir”. Este não é um caso tão raro de acontecer, mas o que fazer nessa situação? Como o comprador deve proceder e quais são seus direitos e deveres? O que a lei diz sobre isso? Entenda tudo a seguir.

O que pode ocasionar a desistência?

Existem alguns fatores que podem se repetir quando o assunto é a desistência da compra de imóvel na planta. Alguns dos motivos mais comuns apresentados nas justificativas são:

Desvalorização 

É comum que o comprador do apartamento na planta adquira o imóvel como uma espécie de investimento, na expectativa de valorização rápida. No entanto, isso pode não acontecer, principalmente com a crise econômica que afeta o Brasil, o que pode trazer prejuízos para quem efetuou a compra.

Atraso na entrega da obra 

Quando a construtora perde os prazos de entrega da obra, a opção de desistência também é completamente válida. Por decisão judicial, as organizações têm seis meses além do prazo inicial prometido para entregar o imóvel concluído.

Contudo, quando esse tempo é extrapolado, o cliente pode receber um valor de multa por desistência de contrato de compra e venda de imóvel, além do ressarcimento do valor já pago, após a desistência. Vale lembrar que o pagamento dos valores deve ser feito em até dois meses.

Problemas no financiamento 

Infelizmente, muitas pessoas acabam não conseguindo cumprir com o pagamento do financiamento, seja por mau planejamento e imprevistos, como perda de renda, ou aumento expressivo das taxas de juros. Dessa forma, os compradores desistem do negócio.

Distrato: entenda melhor

Quando há a divergência entre uma negociação e um processo de venda, que ocasiona a desistência e, consequentemente, o rompimento de contrato, é dado início ao processo de distrato.

O distrato imobiliário pode acontecer por diversos motivos, além dos citados no tópico anterior, como pelo não cumprimento de cláusulas contratuais ou simplesmente pela perda de interesse na negociação.

Se a sua desistência em relação à compra de um apartamento na planta acontecer devido à dificuldade de financiamento, a melhor forma de evitar esse problema é buscar diferentes instituições e encontrar o tipo de obtenção de crédito que melhor se adequa ao seu perfil e ao seu orçamento.

Certifique-se de fazer uma série de simulações prévias ao seu financiamento e um bom planejamento financeiro. Nessa etapa, contar com uma consultoria pode ser de grande ajuda, deixando você mais tranquilo e seguro durante todo o processo.

O que a lei diz sobre a desistência da compra de imóvel?

A desistência pode ocorrer até a entrega das chaves do apartamento. Em 2018, o Congresso Nacional aprovou uma lei que permite a desistência de compra de imóvel na planta. Porém, isso implica multa contratual.

O texto garante que o comprador receba metade do valor pago na negociação, sendo que ainda podem ser cobrados valores referentes a impostos e cotas de condomínio. Caso o desistente apresente um novo comprador, que seja aprovado pela construtora, o cliente fica isento de multas referentes às penas contratuais.

Vale lembrar que, em construtoras que não adotam o regime de afetação, a pena máxima aplicada na multa de quebra de contrato pode ser de, no máximo, 25% do valor já pago pela compra do imóvel.

Conte com a AML ADVOGADOS para tirar suas dúvidas

A desistência da compra de um apartamento na planta é uma situação bastante delicada. Dessa forma, é importante conhecer os motivos que podem levar ao rompimento de contrato e entender como a lei regula cada caso.

Fonte: Melhor Taxa

Preencha abaixo os seus dados que podemos te ajudar

O dever maior do inquilino, além de honrar com a contraprestação do aluguel, acolhendo os deveres anexos da cooperação e da lealdade contratual, é zelar pelo bem locado.

A locação de imóveis envolve uma série de obrigações e particularidades, em razão da qual, para harmonizar os interesses e, de fato, resolver as suas questões, estabeleceu-se a lei 8.245, de 18 de outubro de 1991, nela determinados os deveres às partes, nos artigos 22 e 23, o que deve ser observado, do começo ao fim da locação, como, no caso do locador: “I – entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina; [..]”; e para o locatário: “II – servir – se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá – lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;[…]”. São regras basilares, indispensáveis para a regularidade da locação. Inclusive, cabe acentuar que tal relação é regida pela cláusula geral da boa-fé objetiva, e seus deveres anexos, a cooperação, a lealdade e a confiança, seja na fase das tratativas como na pós-contratual.  

No caso em análise, da responsabilização decorrente de vícios ocultos no imóvel locado, porventura deixados pelo inquilino anterior, é preciso compreender, também, os conceitos e as normas jurídicos que levam à responsabilização civil.

Entende-se que o agente que realizar a obra, estando caracterizado o vício provocado por este, o que se pode definir como ato ilícito danoso, deverá repará-lo. E a reparação, portanto, em âmbito cível, se dá por indenização, com o montante adequado a restaurar o bem ao status quo ante, e, por conseguinte, tentar atenuar os prejuízos psicofísicos causados ao lesado, compreendendo-se aí a esfera extrapatrimonial. Poderá haver, se for a hipótese, reparação por danos moral e material. São estes os artigos respectivos, do Código Civil brasileiro:

“Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito”.

“Art. 187. Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes”.

“Art. 927. Aquele que, por ato ilícito ( arts. 186 e 187 ), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.

Parágrafo único. Haverá obrigação de reparar o dano, independentemente de culpa, nos casos especificados em lei, ou quando a atividade normalmente desenvolvida pelo autor do dano implicar, por sua natureza, risco para os direitos de outrem”.

A jurisprudência e a doutrina pátria convergem nesse sentido, de certificar que, exposto o vício à lume, haverá responsabilização do agente que provocou o dano ou deixou de ter o cuidado necessário. Há, pois, de modo análogo, entendimentos atinentes a isso, como no artigo jurídico “Construtora e Caixa respondem por vícios ocultos em imóvel, decide TRF-3”. Vejamos:

“Construtora tem responsabilidade por vícios ocultos no imóvel quando comete erros de projeto ou usa materiais inadequados. Da mesma forma, a Caixa Econômica Federal responde por não vistoriar o imóvel.

Assim entendeu a 1ª Turma do Tribunal Regional Federal da 3ª Região (SP e MS) ao condenar a construtora Calio e Rossi Engenharia e a Caixa Econômica Federal a indenizarem, em R$ 24 mil, cada morador do loteamento Jardim Bom Retiro, em Monte Alto (SP).

Por unanimidade, a turma entendeu que não seria razoável ‘que os riscos do empreendimento e os prejuízos pelos danos apontados, oriundos de vícios de construção, fossem suportados exclusivamente pelos consumidores, notadamente quando, ademais, não deram causa, por qualquer ação ou omissão, à deterioração do imóvel'”.

“Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL DE LOCAÇÃO CUMULADA COM AFASTAMENTO DE MULTA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CORRÉ IMOBILIÁRIA, POR AUSÊNCIA DE QUALQUER ADMINÍCULO DE PROVA ACERCA DE EVENTUAL NEGLIGÊNCIA E POR SER MERA MANDATÁRIA DO LOCADOR. SENTENÇA MANTIDA NO PONTO ESPECÍFICO. VÍCIOS OCULTOS DO IMÓVEL COMPROVADOS, DE MODO A AFASTAR A MULTA CONTRATUAL PACTUADA. PLEITO INDENIZATÓRIO MATERIAL CARENTE DE PROVA. INDENIZAÇÃO EXTRAPATRIMONIAL DEVIDA, ANTE À SITUAÇÃO VIVENCIADA. SENTENÇA PARCIALMENTE MODIFICADA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.(Apelação Cível, 70080628894, décima sexta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Deborah Coleto Assumpção de Moraes, Julgado em: 16/5/19)”.

Diz-se, deste modo, que o locador deve entregar o imóvel apto à sua finalidade precípua, a locação, não podendo embaraçá-la¹. Se, de uma locação anterior, não sabe da existência de um vício, porque mal feito pelo inquilino anterior, aí poderá conter os danos, para evitar a progressão e pelo dever de mitigar o próprio prejuízo, coadunando com o princípio da boa-fé objetiva², e depois, regressivamente, cobrar do seu causador, com a devida comprovação. E isso não exime o locatário atual de providenciar, também, qualquer reparo emergencial e passar os custos, devidamente combinados, ao locador, justamente para evitar a sua progressão.  

O dever maior do inquilino, além de honrar com a contraprestação do aluguel, acolhendo os deveres anexos da cooperação e da lealdade contratual, é zelar pelo bem locado, de maneira que precisa informar ao locador sobre provável dano iminente ou existente. Em contrapartida, é dever do locador providenciar, antes de uma nova locação, vistoria e os reparos respectivos, e, se possível, ao constatá-los, realizar de imediato os ajustes e buscar ser indenizado pelo causador do dano.

___________ 

1 “Ementa: LOCAÇÃO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. INCÊNDIO NO IMÓVEL ALUGADO. VÍCIO-OCULTO. RESPONSABILIDADE DO LOCADOR. ART. 22 DA LEI 8.245/91. Constatado pelo Laudo Pericial que a causa do incêndio foi à fiação elétrica situada no desvão do telhado sobre o forro de madeira do imóvel, vício-oculto de difícil verificação no momento da locação e ocorrido no seu curso, a responsabilidade pelos danos sofridos no mesmo e bens móveis da autora é da locadora-requerida que não entregou o imóvel em condições de uso, na forma do art. 22 da lei 8.245/91. RECURSO DESPROVIDO.(Apelação Cível, 70011474061, décima quinta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Ricardo Raupp Ruschel, Julgado em: 18/5/05)”. 

2 “Portanto, compreendido que o art. 422 do Código Civil impõe aos contratantes o dever de agir em conformidade com a boa-fé, implicando não apenas a observância de certos deveres de conduta, dentre eles os da cooperação e de proteção ao outro contratante, mas mesmo a limitação no exercício de seus direitos individuais, bem como que esses deveres anexos de conduta produzem efeitos mesmo após o encerramento do contrato, seja pelo seu adimplemento, seja pela resolução decorrente de inadimplemento, passa a ser possível examinar se a mitigação de danos, enquanto um ônus imposto ao credor da indenização decorrente do inadimplemento do contrato, seria uma leitura possível do princípio da boa-fé objetiva. A resposta, acredita-se, é positiva: a mitigação de danos é em tudo compatível com o princípio da boa-fé”. (CARVALHO, 2014, p. 159).

Fonte: Migalhas

Está com algum problema e precisa de advogado?
Preencha abaixo os seus dados que podemos te ajudar.

Assinar um contrato de locação normalmente impõe um compromisso mínimo de 30 meses envolvendo inquilino, proprietário e imobiliária. Se tudo corre bem, perfeito! Mas a verdade é que imprevistos sempre podem acontecer, não é mesmo?

Nesse contexto, pode ser preciso encerrar o contrato antecipadamente. E é para saber lidar com esse tipo de situação que você deve acompanhar agora mesmo nosso post!

Sabia que a rescisão do contrato de locação merece uma atenção especial por envolver diversos trâmites burocráticos e legais? Veja aqui todos os cuidados que você precisa tomar!

Multa por quebra de contrato

Se locador ou locatário decide cancelar o contrato antes do vencimento, normalmente paga à outra parte um valor previamente estabelecido em contrato. No caso de o inquilino deixar o imóvel de maneira antecipada, o pagamento é feito proporcionalmente ao tempo de contrato restante, sem cobrança abusiva — explicaremos em detalhes, mais adiante.

Caso o contrato de locação tenha validade indeterminada, ambos podem rompê-lo a qualquer tempo, sem aplicação de multa. Se o acordo feito entre imobiliária e proprietário prevê essa multa, a cessão do contrato de aluguel por vontade do proprietário também pode gerar uma cobrança por quebra.

Cálculo da multa

De acordo com o Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo (Ibedec), a multa deve ser calculada proporcionalmente, baseando-se pelos meses restantes para o encerramento do contrato.

Esse cálculo também é amparado pelo artigo 4º da Lei do Inquilinato, que consta no Código Civil Brasileiro, e pelo artigo 413 do Código Civil.

Na prática, normalmente, a multa é estipulada em 3 meses de aluguel. Como exemplo, vamos imaginar um contrato de locação de 30 meses em que foi estipulada essa multa convencional de 3 meses para a parte que descumprir o acordo.

Assim, se ao final de 20 meses o locatário decide deixar o imóvel, a rescisão se dará com a aplicação da multa proporcional aos 10 meses faltantes. Logo, o valor pago pela multa será de 1 mês de aluguel.

Cálculo em valores

Para converter os meses estipulados para a multa em valores, o cálculo pode ser feito da seguinte forma: suponhamos que seja acordada uma multa de 3 aluguéis com o preço de R$1.000,00 cada, totalizando R$3.000,00.

Assim, passados os mesmos 20 meses do exemplo anterior, o inquilino decide deixar o imóvel. Para esse caso, o cálculo ocorrerá da seguinte maneira:

Obtenha o seu equivalente mensal dividindo o valor total da multa pelo prazo firmado:

R$3.000,00 / 30 meses = R$100,00

Agora, basta multiplicar a multa mensal pela quantidade de meses restantes para o cumprimento do contrato. Assim:

R$100,00 x 10 meses = R$1.000,00

Ou seja, o inquilino deverá pagar R$1.000,00 ao locador do imóvel.

Cabe ressaltar que, caso a saída do locatário não ocorra na data exata do fechamento do mês, o raciocínio é o mesmo: basta transformar a conta para valores em dias. Assim, a multa precisa ser dividida por 365 e, na sequência, multiplicada pelos dias restantes de contrato.

Para evitar confusão, tenha em mente que o cálculo sempre será proporcional ao tempo restante do contrato — e não ao seu período de vigência em meses.

Caso a imobiliária ou o proprietário se recuse a fazer o cálculo dessa forma, o inquilino poderá devolver as chaves e, posteriormente, questionar judicialmente o contrato de aluguel.

Além disso, se o inquilino já tiver pago essa multa calculada de forma errada, ainda assim ele poderá reaver a diferença por meio de ação judicial de repetição de indébito. Para tanto, ele terá que apresentar os comprovantes de pagamento ou o desconto feito sobre a caução.

Dependendo do valor da causa, essa ação nem precisa de advogado e pode ser proposta nos Juizados Especiais Cíveis.

Portanto, evite fazer o cálculo errado para não ter dores de cabeça futuras com o inquilino.

Motivos para rescisão do contrato de locação

O proprietário do imóvel só pode rescindir o contrato em 2 situações específicas: caso ele precise do imóvel para uso próprio e não tenha outro bem do tipo ou caso o inquilino cometa algum tipo de ato ilegal ou que descumpra as regras do contrato — como uma reforma não permitida. Fora isso, ele sempre deve esperar a finalização do contrato para solicitar o imóvel de volta.

O inquilino, por sua vez, não precisa apresentar motivos específicos para deixar o imóvel, desde que pague a multa estabelecida em contrato. No entanto, existe a exceção para casos em que o inquilino é transferido por seu empregador privado ou público para prestar serviços em outras localidades que não aquela do início do contrato.

Assim, ele fica desobrigado a pagar a multa, desde que notifique o locador por escrito e apresente documento comprobatório da transferência (com endereço completo do futuro local de trabalho). Essa notificação deve ocorrer com um prazo de, pelo menos, 30 dias de antecedência.

Fonte: Ingaia

Está com algum problema e precisa de advogado?
Preencha abaixo os seus dados que podemos te ajudar

A lei 9.020/20, do Estado do RJ, suspende mandados de reintegração de posse, imissão na posse, despejos e remoções judiciais ou extrajudiciais no Estado durante o estado de calamidade pública por conta do coronavírus

Nesta terça-feira, 29, o ministro Ricardo Lewandowski, de STF, restabeleceu dispositivos da lei do Estado do RJ 9.020/20 que suspendem mandados de reintegração de posse, imissão na posse, despejos e remoções judiciais ou extrajudiciais no Estado durante o estado de calamidade pública por conta do coronavírus. 

“Defiro o pedido liminar para suspender os efeitos da decisão reclamada, suspendendo-se, outrossim, a tramitação da Representação de Inconstitucionalidade 0079151-15.2020.8.19.0000, restabelecendo o dispositivo questionado na Lei Estadual 9.020/2020, até o julgamento de mérito desta reclamação.”

Art. 1º – Ficam suspensos todos os mandados de reintegração de posse, imissão na posse, despejos e remoções judiciais ou extrajudiciais no Estado do Rio de Janeiro em ações distribuídas durante o estado de calamidade pública em virtude da situação de emergência decorrente do novo coronavírus (COVID-2019), declarado pelo DECRETO nº 46.973, de 16 de março de 2020.

Art. 2º Ficam suspensas a aplicação e cobrança de multas contratuais e juros de mora em casos de não pagamento de aluguel ou das prestações de quitação dos imóveis residenciais, havendo comprovada pela parte devedora o seu absoluto estado de necessidade durante o estado de calamidade pública ou em virtude da situação de calamidade.

Em novembro de 2020, o desembargador Ferdinaldo Nascimento deferiu medida liminar suspender a vigência do diploma impugnado até o julgamento definitivo da representação. Naquela análise, para o magistrado, a norma viola o princípio da separação de poderes e a regra de competência legislativa em afronta ao disposto na Constituição Estadual e na Constituição da República. Veja a decisão do desembargador.

Processo: Rcl 45.319m

Fonte: Sindiconet

Está com algum problema e precisa de advogado?
Preencha abaixo os seus dados que podemos te ajudar