Donos que arremataram imóvel em leilão devem pagar dívidas pré-existentes

A obrigação propter rem faculta ao credor cobrar a dívida de qualquer um que tenha alguma relação jurídica com a unidade autônoma geradora do débito condominial, seja proprietário, promissário comprador, adquirente, arrematante ou cedente.

O entendimento foi adotado pelo juiz Joel Birello Mandelli, da 6ª Vara Cível de Santos (SP), ao condenar os proprietários de um imóvel arrematado em leilão judicial a arcar com dívidas provenientes de despesas condominiais que totalizaram R$ 25 mil em cinco anos. 

Segundo os autos, os réus arremataram o imóvel em um leilão judicial, em que constava no edital a dívida relativa às despesas condominiais em atraso. Durante o período em que a unidade ficou inadimplente, com anuência dos demais moradores e conforme constou em ata, os rateios do apartamento foram incorporados pelo condomínio, que assumiu os pagamentos para não prejudicar a manutenção do local.

Na decisão, o magistrado destacou que os réus devem arcar com a dívida, pois ao adquirir o imóvel tinham ciência da situação. “Prescindível a prévia cobrança do eventual possuidor do bem antes dos réus, como sustentado na defesa, pois o interesse da massa condominial deve prevalecer, a fim de resgatar de maneira mais célere as despesas inadimplidas, embora resguardado o direito de regresso”, disse.

Conforme a decisão, os valores devem ser corrigidos e acrescidos de juros moratórios de 1% ao mês, desde os respectivos vencimentos, e multa de 2%, mais aqueles vencidos no curso da lide, observados os mesmos critérios.

Clique aqui para ler a sentença

1021057-25.2020.8.26.0562

Fonte: Síndiconet

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O Supremo Tribunal Federal (STF) retirou da pauta a revisão do uso da Taxa Referencial (TR) para correção monetária do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) entre os anos de 1999 e 2013.

A decisão poderia fazer com que trabalhadores recebessem valores retroativos referentes ao rendimento do FGTS, com ação judicial de revisão. Isso causaria um impacto aos cofres públicos da ordem de R$ 300 bilhões.

A revisão dos valores recebidos poderia ser solicitada por qualquer trabalhador que tenha tido a carteira assinada no período.

“A ADI 5090 [Ação Direta de Constitucionalidade] foi retirada da pauta do dia 13/5”, informou o STF, em nota. A corte não informou nova data para a realização do julgamento.

Rendimento

Entre 1999 e 2013, o FGTS era corrigido pela TR, mais 3% de juros ao ano, o que não acompanhava a inflação.

Ou seja, o dinheiro estava sendo administrado pelo governo e, quando era devolvido — como no caso de demissões sem justa causa —, tinha-se uma falsa impressão de que havia rendido. Na verdade, os trabalhadores tiveram perdas, porque a inflação da época corroeu o saldo do FGTS.

Em 2014, o partido Solidariedade moveu a ação com a justificativa de que a correção atual com a TR gera perdas ao trabalhador.

TR inadequada

Os ministros do STF, no julgamento em 2020, declararam a TR como inadequada, com oito votos favoráveis. No entanto, a decisão final foi adiada na época.

A ideia é que o indicador seja substituído por algum índice de inflação, como o Índice Nacional de Preços ao Consumidor (INPC) ou pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo Especial (IPCA-E). Se isso ocorrer, os trabalhadores poderão ter as perdas restituídas.

Fonte: Metrópoles

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Não é possível cobrar aluguel do ex-cônjuge que mora em imóvel comprado durante o casamento, e submetido à partilha no divórcio, com um ou mais filhos do ex-casal. Assim entendeu a 5ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, que rejeitou o recurso de uma mulher que buscava o arbitramento de aluguéis contra o ex-marido.

Para o colegiado, que manteve acórdão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios (TJ-DF), o fato de o imóvel servir de moradia também para uma filha dos dois, além de impedir a tese de uso exclusivo do patrimônio comum por um dos ex-cônjuges — o que justificaria os aluguéis em favor da parte que não usa o bem —, tem o potencial para converter a indenização proporcional pelo uso exclusivo em parcela in natura da prestação de alimentos, sob a forma de habitação.

Na ação que deu origem ao recurso, a autora alegou que foi casada com o réu sob o regime de comunhão parcial de bens. Na sentença de divórcio, foi decretada a partilha do imóvel, na proporção de 40% para ela e 60% para o ex-marido. Segundo a mulher, após o divórcio o ex-cônjuge continuou morando no imóvel, por isso ela defendeu que, enquanto não fosse vendida a casa, ele deveria lhe pagar valor equivalente a 40% do aluguel.

O pedido foi julgado procedente em primeira instância, mas o TJ-DFT reformou a sentença por entender que, como o ex-marido vive na casa com a filha, provendo-lhe integralmente o sustento, não há de se falar de enriquecimento ilícito ou recebimento de frutos de imóvel comum, por se tratar de alimentos in natura.

No recurso especial apresentado ao STJ, a mulher alegou que a hipótese da ação não diz respeito à fixação de alimentos, que já teriam sido estabelecidos em outro processo para a filha — agora maior de idade, segundo a mãe. Por deter 40% da propriedade do imóvel, e levando em conta que o bem é indivisível, ela considera que se caracterizaria como enriquecimento ilícito o seu uso exclusivo sem o ressarcimento daquele que não usufrui do patrimônio.

Custeio dos filhos

Segundo o relator do recurso, ministro Luis Felipe Salomão, o uso exclusivo do imóvel por um dos ex-cônjuges autoriza que aquele que for privado de usá-lo reivindique, a título de indenização, a parcela proporcional de sua cota sobre a renda de um aluguel presumido, nos termos dos artigos 1.319 e 1.326 do Código Civil.

Por outro lado, o ministro lembrou que os genitores devem custear as despesas dos filhos menores com moradia, alimentação, educação e saúde, entre outras, dever que não se desfaz com o término do vínculo conjugal ou da união estável.

Segundo Salomão, como previsto no artigo 1.701 do Código Civil, a pensão alimentícia pode ter caráter pecuniário ou corresponder a uma obrigação in natura, hipótese em que o devedor fornece os próprios bens necessários à sobrevivência do alimentando, tais como moradia, saúde e educação.

No caso dos autos, o relator entendeu que não ficou demonstrado o fato gerador do pedido indenizatório da ex-mulher — ou seja, o uso de imóvel comum em benefício exclusivo do ex-marido —, já que há proveito indireto da mãe, cuja filha também mora na residência. Pelos mesmos motivos, para o magistrado, não poderia ser reconhecida a ocorrência de enriquecimento ilícito por parte do ex-marido.

“É certo que a utilização do bem pela descendente dos coproprietários — titulares do poder familiar e, consequentemente, do dever de sustento — beneficia ambos, não se configurando, portanto, o fato gerador da obrigação indenizatória fundada nos artigos 1.319 e 1.326 do Código Civil”, argumentou o ministro. Com informações da assessoria de imprensa do STJ.

REsp 1.699.013

Fonte: Conjur

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A nova tese do Tema 809 do Supremo Tribunal Federal considera inconstitucional a distinção de regimes sucessórios entre cônjuges e companheiros, ainda mais quando há falta de citação de uma companheira no processo. Seguindo esse entendimento, a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça anulou uma decisão homologatória de partilha e declarou a companheira do falecido como a única herdeira, excluindo os irmãos dele da linha sucessória.

Segundo o processo, o irmão do falecido entrou com ação de inventário e indicou os demais irmãos como herdeiros. Diante do consenso das partes até então citadas no processo, o juiz homologou a partilha e atribuiu aos herdeiros os respectivos quinhões.

Porém, a companheira do falecido solicitou sua habilitação nos autos, o que o juiz aderiu e declarou insubsistente a sentença homologatória anteriormente proferida. O magistrado tomou a decisão sob a justificativa de que o artigo 1.829 do Código Civil, torna a convivente herdeira e exclui os irmãos do falecido da linha sucessória.

O Tribunal de Justiça de São Paulo, entretanto, reformou a sentença ao considerar que o Tema 809, como definido pelo próprio STF, só seria aplicável aos inventários cuja sentença de partilha ainda não houvesse transitado em julgado. Assim, o TJSP anulou todos os atos produzidos após a sentença homologatória e deixou tudo para os irmãos. 

No Supremo Tribunal de Justiça, a ministra Nancy Andrighi apontou que o juízo do inventário, ao declarar a insubsistência da sentença homologatória da partilha, nada mais fez do que reconhecer a sua inexistência jurídica em razão da ausência de citação da companheira do autor da herança. Com base na jurisprudência do STJ, a ministra ressaltou que não é possível falar em coisa julgada de sentença proferida em processo no qual não se formou a relação jurídica necessária ao seu desenvolvimento.

Assim, a magistrada reconheceu a companheira como única herdeira. “Ainda que se pudesse cogitar da formação de coisa julgada material a partir de sentença homologatória de acordo de partilha e consequente possibilidade de execução do formal de partilha – que, na hipótese, sequer foi expedido –, não se pode olvidar que a execução seria ineficaz em relação à recorrente, que, relembre-se, apenas ingressou na ação de inventário após a prolação da sentença homologatória de acordo entre os colaterais”, concluiu. Com informações da assessoria de imprensa do STJ.

Clique aqui para ler a decisão
REsp 1.857.852

Fonte: Conjur

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Tribunal analisou caso específico, mas decisão pode ser seguida por outras instâncias. Mulher alegou que locações temporárias não tiram característica residencial do condomínio

A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu na terça-feira (20) que um condomínio em Porto Alegre (RS) pode proibir uma moradora de locar o apartamento dela por meio do aplicativo Airbnb.

O tribunal analisou esse caso específico, mas a decisão pode ser seguida pelas demais instâncias da Justiça.

No entendimento da maioria dos ministros da Quarta Turma, a destinação desse tipo de locação não é residencial e pode ser proibida pelo condomínio.

O julgamentocomeçou em 2019 com o voto do relator, Luís Felipe Salomão, que se posicionou pela derrubada da proibição. Na ocasião, o ministro Raul Araújo pediu vista, isto é, mais tempo para analisar o caso. Nesta terça, o julgamento foi retomado com o voto de Araújo.

O Airbnb afirmou que os ministros destacaram que, no caso específico do julgamento, a conduta da proprietária do imóvel, que transformou sua casa em um hostel, não estimulada pela plataforma, descaracteriza a atividade da comunidade de anfitriões.

Além disso, informou a empresa, os ministros ressaltaram que a locação via Airbnb é legal e não configura atividade hoteleira, e afirmaram que esta decisão não determina a proibição da atividade em condomínios de maneira geral. Proibir ou restringir a locação por temporada viola o direito de propriedade de quem aluga seu imóvel regularmente, diz o Airbnb.

Entenda o caso

O caso analisado aconteceu em Porto Alegre (RS). Uma mulher foi proibida pelo condomínio de sublocar o imóvel para temporadas porque isso feria as normas internas impostas aos moradores. A justiça local deu razão ao condomínio, e ela recorreu ao STJ.

A mulher argumentou que a ocupação do imóvel por pessoas distintas em curtos espaços de tempo não tira a característica residencial do condomínio.

O aplicativo Airbnb, embora não tivesse nenhuma ligação com o caso, pediu ao STJ para participar do julgamento e defendeu que proibir sublocações é ilegal.

O julgamento

Quando o caso começou a ser julgado, o ministro relator considerou que proibir a exploração econômica do próprio imóvel afronta o direito de propriedade garantido na Constituição.

Na retomada do julgamento, nesta terça, o ministro Raul Araújo divergiu do relator, defendendo a autonomia do condomínio para definir as regras e proibir as locações.

“Essas movimentações que afetam a segurança devem respeitar as normas condominiais”, disse.

Segundo o ministro, nos condomínios, a locação não é apenas da unidade, mas de “toda parte comum do condomínio”, causando inquietação nos condôminos. Para Araújo, a melhor solução seria que os próprios condomínios inserissem essa proibição em suas convenções.

“Os condomínios não têm permissão para comercializar suas unidades”, frisou.

A ministra Isabel Gallotti também entendeu que não se trata de mera relação residencial e foge às regras dos condomínios. “Não há nenhum obstáculo em casas, em que o proprietário terá liberdade bem mais ampla”, afirmou.

A divergência também foi acompanhada pelo ministro Antonio Carlos Ferreira, para quem há uma “modalidade atípica de hospedagem”. “A meu ver, a convenção tem poder de regrar essa utilização não residencial do imóvel.”

O ministro Marco Buzzi estava ausente da sessão e não apresentou voto no julgamento.

Fonte: G1

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O recurso trata da locação de imóvel em condomínio por meio de plataformas digitais de hospedagem. Julgamento na 4ª turma teve pedido de vista em 2019.

Reconhecer que a mancomunhão gera um comodato gratuito é chancelar o enriquecimento injustificado. Assim, depois da separação de fato, mesmo antes do divórcio e independentemente da propositura da ação de partilha, cabe impor o pagamento pelo uso exclusivo de bem comum.

Assim entendeu a 3ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo ao determinar que uma mulher que permanece em imóvel comum após a separação pague aluguel ao ex-marido.

Para o relator, desembargador Carlos Alberto de Salles, apesar de ainda não ter havido partilha dos bens do casal, o que configuraria a condição de mancomunhão, o arbitramento do aluguel deve ser admitido (mantendo a proporção de 50% do imóvel para cada um) para se evitar o enriquecimento ilícito de uma das partes e o prejuízo injusto de outra, com base no artigo 1.319 do Código Civil.

“Segundo alegado pela ré, não haveria como exigir o pagamento de aluguel da pessoa que permaneceu no uso exclusivo do imóvel após a separação de fato, sendo necessária a extinção dessa condição de mancomunhão. Esta somente se daria com a partilha, momento a partir do qual o instituto passa a ser de verdadeiro condomínio. No entanto, julgados recentes do Superior Tribunal de Justiça e deste tribunal passaram a interpretar a situação por um viés prático”, disse.

Segundo o magistrado, a aplicação da tese defensiva da ex-mulher poderia ocasionar verdadeiro enriquecimento ilícito daquele que usufrui do imóvel por longos anos, até que haja a decisão de partilha e divórcio ou dissolução de união estável. Salles afirmou que o valor dos aluguéis deverá ser apurado em liquidação de sentença diante da ausência de acordo das partes. 

“Como ainda não houve partilha do imóvel, inviável que seja reconheça a propriedade exclusiva do apelante sobre o percentual de 40% do imóvel, em razão de sub-rogação a bens particulares dele antes do casamento. Trata-se de questão que deve primeiro ser equacionada na definição da partilha do divórcio. Antes disso, a propriedade do imóvel é de metade para cada ex-cônjuge, em razão do regime da comunhão parcial de bens”, finalizou. A decisão foi unânime. 

Processo 1014013-17.2019.8.26.0003

Fonte: Conjour

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Se o empresário locar um imóvel por 5, 10, 15 ou 20 anos, não é aceitável que seja obrigado a desocupá-lo antecipadamente por questões que poderiam ter sido previstas quando da assinatura do seu contrato.

O objetivo deste artigo é ressaltar a importância de se conhecer a real situação jurídica do imóvel (e do seu proprietário) antes de locá-lo, com intuito de obter maior segurança para investir (benfeitorias) e utilizá-lo como base física da empresa, sem desconsiderar a relevância da análise econômica e comercial da operação que ali se instalará (localização; acesso ao cliente; logística; prazo de retorno de eventual investimento que tenha que ser realizado para o início da atividade). Ambos os enfoques, por certo, contribuirão para o sucesso da empresa.
Fazendo um paralelo entre a locação e a compra e venda de imóveis, os cuidados que o empresário deve ter para locar se aproximam muito daqueles levantados quando se vai comprar.

Seja o imóvel locado ou próprio, a adequação da sua atividade empresarial em determinado local poderá demandar vultosos investimentos, que por vezes poderão até superar o valor do próprio imóvel (construção; valorização do ponto comercial; licenças; dentre outros investimentos necessários para a operação da empresa).

Logo, comprando ou locando, um dos objetivos primordiais é poder se manter no imóvel sem que terceiros (de boa-fé ou não) reivindiquem a propriedade e/ou peçam a desocupação antecipada, obrigando o empresário a “desmontar” toda a sua atividade empresarial (benfeitorias; maquinários; pessoal; licenças; clientela; empregados etc) num prazo de 90 dias (artigo 8° da lei de Locações); prazo esse considerado irrisório se estivermos diante de uma indústria, de um supermercado ou de qualquer outro tipo de empresa que não se “desmonta num piscar de olhos” como um brinquedo de criança.

E quais são esses cuidados prévios essenciais para a segurança jurídica e operacional da empresa?

Sem pretendermos exaurir todas as discussões jurídicas atinentes ao assunto, enumeraremos alguns que a prática rotineira com nossos clientes nos faz crer serem premissas maiores para se locar comercialmente um imóvel com segurança. São eles:

1) A análise da situação jurídica (e financeira) do locador (proprietário do imóvel):

• Há riscos deste imóvel ser penhorado durante a vigência da locação para garantir dívida do locador?
• A propriedade do locador (ou locadores) sobre o imóvel é legítima? Está indicada regularmente na matrícula? Há necessidade da outorga do cônjuge do locador especialmente para as locações a longo prazo?

2) Análise da situação jurídica/legal do imóvel a ser locado:

• O imóvel é objeto de garantia de contratos (exemplos: bancos; mútuos etc) celebrados pelo locador? Ele é objeto de alienação fiduciária?
• Existe alguma restrição indicada na certidão de matrícula que possa comprometer a manutenção da vigência contratual?
• Há dívidas fiscais relacionadas ao imóvel?
• Este imóvel está apto a receber a atividade empresarial que se propõe a exercer no local? Existem restrições ambientais impeditivas?

O levantamento das informações acima representa o que mercado jurídico convencionou chamar de DUE DILIGENCE IMOBILIÁRIA ou ESTUDO IMOBILIÁRIO. Ou seja, o conhecimento prévio da situação do imóvel e do seu proprietário, para que o empresário possa, com maior segurança, iniciar a sua operação empresarial, sem, contudo, ser surpreendido com um mandado de penhora ou até um pedido de desocupação do imóvel (comum acontecer quando o imóvel está alienado fiduciariamente).

O fato de existirem restrições sobre o imóvel não significa que a locação não possa ser realizada, mas sim que devemos “desenhar” um contrato de acordo com os riscos existentes (alocação de riscos), trazendo à realidade contratual das partes mais segurança jurídica, seja com garantias contratuais internas ou apartadas (exemplos: hipoteca; alienação fiduciária; carência de aluguel etc), sem prejuízo da averbação/registro do contrato à margem da matrícula do imóvel após a sua assinatura.

Em outras palavras, conhecendo os riscos, estes poderão ser alocados dentro do próprio contrato, que é um importante instrumento mitigador de riscos, desde que esteja em consonância com os demais interesses envolvidos.

Além dos cuidados acima, não podemos deixar de mencionar que é de suma importância que a contratação seja realizada com no mínimo 5 anos de vigência contratual. Este prazo dará direito ao locatário, cumpridos alguns requisitos legais, de ajuizar ação renovatória ao final do seu contrato se acaso houver negativa de renovação amigável.

E por fim, se o empresário locar um imóvel por 5, 10, 15 ou 20 anos, não é aceitável que seja obrigado a desocupá-lo antecipadamente por questões que poderiam ter sido previstas quando da assinatura do seu contrato.

Fonte: Karen Ebaid – Migalhas

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Ainda que o Código Civil exija a anuência da maioria absoluta dos coproprietários para dar posse de imóvel a terceiros, eventual inexistência desse consentimento não gera a nulidade do contrato de locação, tornando-o incapaz de produzir efeitos jurídicos. Os vícios que podem levar à anulação do contrato são aqueles previstos nos artigos 166 e 167 do Código Civil, e a legislação não impõe a obrigatoriedade da presença de todos os proprietários no instrumento locatício.

O entendimento foi fixado pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao manter acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) que declarou a rescisão de contrato de aluguel e determinou o despejo do locatário – o qual firmou o contrato com apenas um dos proprietários do imóvel.

O autor da ação de despejo – que posteriormente faleceu e foi sucedido pelos herdeiros – entrou com o pedido em nome próprio e como representante legal dos demais proprietários. Entretanto, duas das coproprietárias alegaram que não fizeram parte do contrato de locação nem autorizaram a sua celebração.

Em primeiro grau, o juiz acolheu a tese das coproprietárias e declarou a nulidade do contrato, julgando improcedente a ação. Entretanto, o TJSP reformou a sentença por entender que a falta de concordância dos coproprietários não gera nulidade.

 Ausência de ví​​cios

Relator do recurso das coproprietárias, o ministro Villas Bôas Cueva explicou que, nos termos do artigo 1.314 do Código Civil, admite-se que qualquer um dos condôminos reivindique a coisa de terceiro e defenda a sua posse. No entanto, ponderou, para que seja alterada a destinação do bem, ou para dar a posse a alguém, é necessário o consenso dos condôminos.

Por outro lado, no caso dos autos, o ministro apontou que não foi demonstrada a ocorrência de nenhum dos vícios capazes de gerar a nulidade do negócio jurídico, como aqueles descritos no Código Civil. “Ademais, é incontroverso nos autos que o contrato foi celebrado entre pessoas capazes e houve a transmissão da posse do imóvel para o réu”, afirmou.

“A respeito da capacidade do autor para firmar contrato de locação, oportuno observar que a lei nem sequer exige a condição de proprietário para sua celebração”, complementou o ministro.

Situação inu​​sitada

Por esses motivos, Villas Bôas Cueva entendeu que não poderia ser acolhida a tese de nulidade do contrato, de modo a exonerar o locatário de qualquer obrigação, especialmente em virtude do princípio da vedação do enriquecimento sem causa, previsto no artigo 884 do Código Civil.

Ao manter o acórdão do TJSP, o relator também considerou “inusitado” que a tese de nulidade do contrato de locação tenha sido levantada pelas coproprietárias, pois elas, em tese, teriam interesse no recebimento dos aluguéis.

“Conforme concluiu o tribunal de origem, mostra-se irrelevante, no presente caso, a demonstração de consentimento dos coproprietários para que o autor firmasse o contrato de locação, sendo devidos os aluguéis vencidos e inadimplidos até a desocupação do imóvel”, finalizou o ministro.

Leia o acórdão.

Veja também:

Ação de despejo não precisa de todos os proprietários do imóvel no polo ativo​

Esta notícia refere-se ao(s) processo(s):REsp 1861062

Fonte: STJ

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Com o aumento expressivo das locações desse tipo, nesses tempos de pandemia, se faz necessário conhecer alguns riscos envolvidos. Dentre esses, prazos, recebimento, garantia e lavagem de dinheiro.

A realidade do mercado imobiliário nesses tempos de pandemia tem gerado algumas surpresas positivas, felizmente! Dentre essas, um aumento acentuado nas locações por temporada de casas de alto padrão, sobretudo, de maio de 2020 para cá, após seu início.
Esse evento encontra uma explicação muito simples quando se analisa o perfil dos locatários, famílias, que por conta da situação pandêmica, se viram obrigadas a ficar restritas em seus apartamentos e, com isso, decidiram por uma melhor qualidade de vida, ainda que durante um curto período, fora dos grandes centros, alugando imóveis em regiões próximas com espaços abertos para o “ar livre”.

Nasce, daí, o aquecimento da procura, e, com esse, o alerta dos cuidados que devem ter os locadores. De pronto, surgem perguntas do tipo: posso alugar meu imóvel por um ano e receber o valor integral antecipadamente? Para responder é preciso traçar algumas linhas explicativas.
Inicia-se dizendo que a modalidade “temporada” se caracteriza por dois fatores: destinação do bem e limitação do tempo. Isso mesmo! O imóvel deve ser destinado para residência temporária do locatário e o prazo do aluguel não deve exceder 90 (noventa) dias.
Permanecendo o locatário, após os 90 (noventa) dias, por mais de 30 (trinta) dias sem oposição do locador, este somente poderá denunciar (encerrar unilateralmente) o contrato após 30 (trinta) meses do seu início ou, motivadamente, nas hipóteses do artigo 47, da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991.

Assim, a primeira resposta é no sentido de que optando o locador em alugar seu bem imóvel, a exemplo sua bela casa de praia, por um ano, não restará caracterizada temporada e sim uma locação convencional residencial, sujeitando-se a ter que aguardar ultrapassar 5 (cinco) anos para poder retomá-la, exceto existindo um dos outros motivos referidos no artigo supracitado.

Quanto ao recebimento integral antecipadamente em locação por temporada, não só pode como deve ser feito dessa forma. Basta projetar um cenário fictício desse tipo de negócio e perceber que não seria seguro receber após a saída do locatário. O legislador foi muito feliz quando na já referenciada Lei estabeleceu as 2 (duas) hipóteses permitidas para cobrança antecipada do aluguel: locações por temporada e contratos desprovidos de qualquer das modalidades de garantia.
Aqui, abrindo-se um parêntese, comumente, surge outra indagação acerca da possibilidade de ser exigida uma das garantias nesse tipo de aluguel. Segue-se no mesmo trilho, ou seja, permite-se e recomenda-se. Vejamos!
Nessa modalidade, embora não obrigatório, predomina os bens serem locados com móveis. Estes, juntamente com todos os utensílios que guarnecem o imóvel, devem ser relacionados constando o estado em que se encontram. Daí, a necessidade natural de estabelecer alguma garantia, sendo a mais usual para essa natureza a caução em dinheiro.

Outro ponto que também é perguntado se existe alguma irregularidade em oferecer um “plus”, isto é, uma espécie de serviço agregado, especificado pela maioria dos locadores de alto padrão como sendo a disponibilização da secretária “full time” e do abastecimento por esses de gêneros alimentícios selecionados pelo locatário. A resposta é não. Contudo, tal(tais) serviço(s) não está(estão) materializado(s) na Lei do Inquilinato. Trata(m)-se de outra(s) avença(s)! Dessa forma, cabe ao locador prevenir-se de possível responsabilidade, devendo contemplar, minuciosamente, todo o detalhamento do negócio firmado no contrato.

Caminhando-se para o final, restando muitos outros riscos não esgotados com este trabalho, cabe alertar para lavagem de dinheiro. Sim, esta, em algumas situações, costuma ocorrer despercebida pelos locadores. Ressalte-se que o cerne do presente artigo foram casas de alto padrão. Fácil fica o entendimento quando exemplificado. Tomando-se por base a Bahia, estado deste autor, numa diária média, por exemplo, em Praia do Forte, de R$4.000,00 (quatro mil reais), chega-se, ao longo de 30 (trinta) dias, a R$120.000,00 (cento e vinte mil reais), totalizando em 90 (noventa), reforce-se, prazo máximo para configurar temporada, R$360.000,00 (trezentos e sessenta mil reais). Valor este expressivo e visado pelos conhecidos “criminosos de elite” para a prática da ilicitude do tipo. Dispensa-se frisar a necessidade de redobrar a cautela, contemplando-se no contrato qualificação ampla dos locatários, com base nos documentos solicitados, mecanismos utilizados para análise cadastral desses e declaração expressa de que não possuem envolvimento com terrorismo e que os valores utilizados para pagamento se originam do ingresso de receitas legais, devidamente comprovadas e declaradas perante os órgãos competentes.

Encerra-se, com breves linhas, na expectativa de ter transmitido um conteúdo esclarecedor do que foi ora abordado, objetivando contribuir de maneira muito singela com o fantástico universo que é o mercado imobiliário, desafiador em todas suas vertentes, incluindo-se, tamanha a grandeza, as relações locatícias.

Fonte: Migalhas

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