A recente proposta de reforma — com o PLP 1087/25 (em tramitação) e a LC 214/25 — traz mudanças profundas na tributação de locações de imóveis para pessoas físicas e jurídicas, válidas a partir de 2026 . Entender essas alterações é essencial para proprietários, administradoras e investidores planejarem o fluxo de caixa e evitarem surpresas fiscais.
Isenção e novo Imposto Mínimo para Pessoas Físicas
Até R$ 5.000 mensais de rendimento com aluguel estarão isentos de IR, IBS e CBS. Para quem recebe mais, mantém-se alíquota máxima de 27,5% sobre parcelas superiores a R$ 7.000. Para compensar a ampliação da faixa de isenção, cria-se o IRPFM (Imposto de Renda Pessoa Física Mínimo), com alíquotas de 2,5% a 10% sobre rendimentos anuais acima de R$ 600 mil . Isso significa que um locador com renda anual elevada verá uma cobrança complementar mesmo que parte do rendimento seja isenta.
IBS e CBS incidentes sobre aluguéis
O IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) incidirão sobre quem obtiver receita com locação acima de R$ 240 mil ao ano ou explorar mais de três imóveis distintos. Nesse caso, a carga pode chegar a 35,9%, mas há redução de 70% na alíquota e redutor social de R$ 600 para amenizar o impacto . Proprietários devem monitorar esses limites para não ultrapassar inadvertidamente o critério de receita ou imóvel.
Tratamento especial para locações de curta duração
Aluguéis por temporada (como Airbnb) passam a ser equiparados a serviços de hospedagem, com base de cálculo reduzida em 40%, mas sem direito a créditos de IBS e CBS. Ou seja, a carga efetiva sobre a receita líquida aumenta, tornando necessária revisão de custos e preços nas plataformas de curta permanência .
Obrigações e créditos para Pessoas Jurídicas
Empresas continuam com direito a crédito total de IBS e CBS sobre aquisições relacionadas à locação, mesmo que parceladas, mas deverão emitir nota fiscal eletrônica e adotar split payment. A carga média estimada para o regime especial em 2026 ficará entre 11,3% e 16,1%, dependendo do uso da redução de 70% das alíquotas .
Cronograma de transição e adequação
O calendário vai de 2026 a 2033. Em 2026-2027, as alíquotas são simbólicas e a NF-e torna-se obrigatória; de 2028 a 2032, ocorre redução gradual de ISS/ICMS e elevação de IBS/CBS; em 2027 extingue-se PIS/COFINS, e em 2033 desaparecem totalmente os tributos antigos, entrando o modelo dual em plena vigência . Além disso, o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) uniformiza a identificação de todos os imóveis em até 24 meses, facilitando o cruzamento de dados pela Receita Federal.
Impacto no fluxo de caixa e preparo estratégico
Empresas e pessoas físicas devem antecipar ajustes em sistemas fiscais, rever contratos de locação e recalibrar preços de imóveis para absorver new IBS/CBS. Como o pagamento dessas contribuições ocorre integralmente na emissão da nota, mesmo em compras parceladas, o planejamento de capital de giro e a forma de provisionar créditos tornam-se cruciais para manter a competitividade durante a transição .
A tributação de locações de imóveis sofrerá reformulações que afetam isenções, alíquotas e obrigações acessórias para locadores e administradoras. Iniciar agora o estudo de impactos e o ajuste de processos evita custos extras e oportunidades perdidas. Na AML Advogados, oferecemos consultoria especializada para orientar cada passo — do compliance tributário à revisão contratual — garantindo que sua locação siga rentável e em conformidade.
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