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Incorporadora não pode se “apropriar” de garagens de condomínio para transformá-las em unidade autônoma e implantar sistema de estacionamento. É o que entendeu a 28ª câmara de Direito Privado do TJ/SP ao dar parcial provimento a recurso de condomínio.

Consta nos autos que a incorporadora alterou a composição das garagens do condomínio – destinado a fins comerciais –, as quais deixaram de ser área comum da edificação e passaram a ser unidade autônoma, pertencentes à incorporadora, que implantou sistema de estacionamento no local.

O condomínio requereu, na Justiça, a nulidade da retificação da incorporação do empreendimento. Também pleiteou indenização pelos aluguéis recebidos pela incorporadora. A sentença julgou os pedidos parcialmente procedentes.

Ao analisar recurso, o relator no TJ/SP, desembargador Cesar Lacerda pontuou que a lei de incorporações imobiliárias (4.591/64) “funciona como norma protetiva do direito dos compradores das unidades em construção contra eventuais desmandos do incorporador”.

Para o magistrado, conforme os autos, não houve aprovação unânime dos interessados em relação à incorporação das vagas do condomínio, “tampouco a incorporadora demonstrou que a alteração se deu em face de exigência legal”, restando claro que a retificação é nula.

“De rigor, portanto, o acolhimento do inconformismo, para declarar que as garagens, denominadas “bolsões”, devem ser consideradas como áreas comuns, de uso exclusivo da edificação, sendo indevida a sua “apropriação” pela incorporadora.”

Assim, ao seguir o voto do relator à unanimidade, a 28ª câmara de Direito Privado do TJ/SP condenou a incorporadora a indenizar o condomínio pelos aluguéis recebidos no triênio anterior ao ajuizamento da ação e durante a tramitação do processo, “além das respectivas contas de consumo para a manutenção da garagem explorada economicamente pela ré e custeadas pelo autor, tudo a ser devidamente apurado em sede de liquidação”.

(Fonte: Migalhas)

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Para Justiça de SP, ficou caracterizada a falha na prestação de serviços.

O juiz de Direito Carlos Gustavo Visconti, do Juizado Especial Civil de São Bernardo do Campo/SP, condenou o site “Booking.com” e uma pousada, na praia de Juquehy, a indenizar em R$ 3 mil por danos morais um casal impedido de se hospedar com uma criança de um ano. 

A pousada não aceitava bebês e isso não foi informado no momento da reserva, desta forma, o juiz entendeu estar comprovado que a conduta negligente gerou dano moral para a parte autora.

“É evidente que a parte autora foi obrigada a mudar de pousada, perdendo tempo e paciência para tentar resolver o problema criado pela parte ré. A parte demandante com uma criança de um ano teve muitos aborrecimentos e constrangimentos por uma falha da parte demandada.” 

O magistrado destacou que, nos termos do artigo 14 do CDC, o fornecedor de serviços responde, independentemente de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos. 

Para ele, a falha nas informações é evidente, uma vez que “a parte autora conseguiu fazer a reserva e incluir a hospedagem de sua criança”. 

“No mínimo há uma falha do sistema da empresa que mantem o site ao permitir o acesso do usuário com a indicação de existência de crianças. Deveria o próprio site impedir tal operação deixando claro a impossibilidade de hospedagem de crianças na Pousada. Situações restritivas devem estar em evidência para o consumidor, o que não resta apurado.”

De acordo com a decisão, a responsabilidade da Pousada também é evidente ao não conseguir entrar em contato efetivamente com a parte autora informando sobre as restrições. “A ré indica que teria passado e-mail para a parte autora, mas não demonstra que efetivamente tenha conseguido avisar a demandante quanto a impossibilidade de hospedagem.”

“Ora se a parte autora tivesse ciência quanto a proibição de hospedagem, não teria se dirigido até a pousada. Ha falha do serviço de ambas empresas. Nada sendo demonstrado pelas rés, presume-se que houve reconhecimento das falhas.”

No que diz respeito à fixação do valor da indenização por danos morais, o magistrado afirmou que a parte autora teve um tratamento adequado e cortes apesar do aborrecimento causado pela falha da parte requerida. 

Nesse sentido, ele entendeu que o valor devido a título de indenização por dano moral deve corresponder à R$3 mil. 

A advogada Carolina Silvério atuou no caso pela consumidora.

• Processo: 1006930-13.2019.8.26.0564

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O morador que esteja com as mensalidades do condomínio em atraso não pode ser impedido de usar as áreas comuns do prédio, como piscina, brinquedoteca, salão de festas ou elevadores.

O entendimento foi adotado pela Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao dar provimento ao recurso de uma proprietária de apartamento que estava impedida de usar as áreas comuns do condomínio por causa do não pagamento das cotas condominiais.

Por unanimidade, o colegiado considerou inválida a regra do regulamento interno que impedia o uso das áreas comuns em razão de inadimplência das taxas.

No caso discutido no recurso, a dívida acumulada era de R$ 290 mil em 2012, quando a condômina entrou com ação para poder utilizar as áreas comuns após ter sido proibida pelo condomínio.

Ela alegou que a inadimplência ocorreu devido a uma situação trágica, pois ficou impossibilitada de arcar com as despesas depois que seu marido foi vítima de latrocínio. Além disso, afirmou que já há duas ações de cobrança em andamento, nas quais foram penhorados imóveis em valor superior à dívida.

O pedido foi julgado improcedente em primeira instância – decisão mantida pelo Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), que entendeu que a utilização de serviços não essenciais sem contraprestação seria um incentivo à inadimplência.

Por impossibilidade de uso do imóvel, 3ª turma julgou extinta ação para cobrar período entre incêndio e entrega das chaves.

A destruição de um imóvel alugado implica a automática extinção do contrato de locação e, em consequência, impede que os aluguéis continuem a ser cobrados. Em tais casos, a entrega das chaves tempos após o incêndio não interfere no marco temporal para a cobrança de aluguéis. Assim entendeu a 3ª turma do STJ ao dar provimento a recurso de uma locatária e restabelecer sentença que julgou extinta a ação movida pelo locador para cobrar o período compreendido entre o incêndio que destruiu o imóvel e a entrega das chaves.

O imóvel, objeto de contrato de locação comercial, foi atingido por um incêndio em agosto de 2012. O locatário solicitou a extinção do contrato em janeiro de 2013, quando entregou as chaves. Além da execução para cobrar seis meses de aluguéis vencidos, foram cobrados valores correspondentes a IPTU, taxas de água e esgoto e multa pela quebra do contrato.

Impróprio para locação

A sentença extinguiu a execução sob o entendimento de que o incêndio devastou o imóvel, tornando-o impróprio para locação, de modo que não poderia ser exigido o pagamento de aluguéis. Ao analisar a apelação, o TJ/SP deu provimento ao recurso por entender que a dívida era exigível porque somente a entrega das chaves liberaria o locatário da obrigação contratual.

No recurso ao STJ, o locatário afirmou que o imóvel foi imediatamente desocupado após o incêndio e que as chaves sempre estiveram à disposição do proprietário. Acrescentou que o perecimento da coisa locada por motivo de caso fortuito extinguiu automaticamente o contrato, não sendo possível imputar-lhe nenhuma responsabilidade, sob pena de ofensa ao art. 393 do CC/02.

Perecimento ou deterioração

O relator original do processo votou pela rejeição do recurso, aplicando, analogicamente, a regra do artigo 567 do CC/02, segundo a qual, nos casos de deterioração do bem alugado sem culpa do locatário, cabe a este pedir a redução proporcional do aluguel ou resolver o contrato se o imóvel estiver inservível.

O ministro Moura Ribeiro – autor do voto que prevaleceu no julgamento – destacou que os conceitos de deterioração e perecimento não se confundem, já que a deterioração é a alteração do estado para pior, ao passo que o perecimento é a destruição ou extinção de alguma coisa. Ele lembrou que a sentença, após a análise das provas do processo, consignou que o incêndio devastou o imóvel, tornando-o impróprio para a locação.

“Admitindo-se que o imóvel foi completamente destruído, isto é, que houve o seu perecimento, não há como invocar a aplicação subsidiária do art. 567 do CC/02, criado para solucionar casos de deterioração.”

Segundo Moura Ribeiro, o impedimento não é meramente gramatical, uma vez que “o próprio conteúdo normativo do dispositivo legal em comento também inviabiliza sua aplicação ao caso concreto”.

Fruição impossível

O ministro propôs a aplicação do princípio geral do direito segundo o qual a coisa perece para o dono (res perit domino), utilizando como fundamentação os artigos 77 e 78 do CC de 1916 e do inciso IV do art. 1.275 do atual código.

“O objeto do contrato de locação, como se sabe, não é exatamente a coisa ou o prédio locado, mas o uso ou a fruição que deles se faz. Nada obstante, o perecimento da coisa ou do prédio extingue a locação, porque não há mais possibilidade de cobrar aluguel pelo uso ou fruição de um bem que não mais existe ou que não mais se presta à locação.”

Moura Ribeiro ressaltou que, caso fique comprovado que o incêndio foi causado por culpa do locatário, o locador fará jus a perdas e danos, e não propriamente aos aluguéis. Ele afirmou que a distinção conceitual é importante, pois a ação de execução promovida pelo locador era específica para a cobrança de aluguéis, e não uma ação de conhecimento para pleitear perdas e danos.

• Processo: REsp 1.707.405

Fonte: Migalhas

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Airbnb e imobiliária devem indenizar, por danos morais e materiais, consumidores por rompimento unilateral de contrato de locação de imóvel em alta temporada. Decisão é da juíza de Direito Flávia da Costa Viana, do 11º JEC de Curitiba/PR.

Consta nos autos que os autores firmaram contrato de locação com a imobiliária por meio da plataforma Airbnb para fins turísticos. No entanto, apesar de terem realizado o pagamento, tiveram o contrato rescindido unilateralmente pela imobiliária e precisaram buscar novo local para hospedagem. Segundo os consumidores, a plataforma descumpriu prazo de reembolso do valor pago por eles pela hospedagem. Assim, os consumidores pediram condenação solidária da Airbnb e da imobiliária por danos materiais e morais.

Quanto à responsabilização da plataforma pelo ocorrido, o juiz leigo que analisou o caso afirmou ser aplicável a teoria da aparência e a responsabilidade das empresas que integram a cadeia de fornecimento do serviço, nos termos do artigo 7º, parágrafo único, e do artigo 14 do CDC.

Segundo o juiz, a Airbnb “não apenas efetua a intermediação das tratativas entre locador e locatário, mas também é responsável pela gestão dos pagamentos, pelo reembolso e oferece um seguro para os anfitriões, participando ativamente da cadeia de fornecimento do serviço de locação prestado pela ré”.

O julgador salientou que, em razão do cancelamento, os autores precisaram buscar um novo local de hospedagem, optando por um hotel, já que consideraram inviável a locação de um apartamento “semelhante àquele do negócio rescindido por conta do aumento de preços decorrentes da proximidade da alta temporada”.

Conforme pontuou no projeto de sentença, a imobiliária alegou que a rescisão se deu porque o proprietário do imóvel requereu a retomada do bem. No entanto, esse fato não foi comprovado pela ré, não havendo prova nos autos de que o rompimento unilateral se deu por qualquer uma das hipóteses lícitas previstas no artigo 9º da lei 8.245/91. “Portanto, se trata de ato ilícito”, assentou.

Da mesma forma, entendeu que a Airbnb não comprovou ter agido com intenção de inibir o comportamento da imobiliária. “Dessa forma, a ré Airbnb Serviços Digitais Ltda contribuiu para o ato ilícito da corré, na medida em falhou na prestação do serviço.”

A juíza, então, ao homologar o projeto de sentença, condenou as rés, solidariamente, a ressarcirem o valor gasto em virtude da locação cujo contrato foi rompido e a indenizarem, por danos morais, cada um dos autores em R$ 1,5 mil por danos morais.

Processo: 0039683-35.2018.8.16.0182

(Fonte: TJPR)

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Para 3ª turma, atraso nessa situação é mero inadimplemento contratual.

A construtora atrasou 17 meses para entregar o imóvel. O comprador afirmou que o período de atraso o privou de aproveitar “a alta rentabilidade de seu investimento imobiliário”. Assim, no TJ/RJ, conseguiu que a empresa fosse condenada ao pagamento de R$ 10 mil por dano moral. Para o Tribunal de origem, o descumprimento do contrato gerou abalos ao investidor, que se viu impedido de utilizar o bem negociado.

Dano inexistente

Relator, o ministro Paulo de Tarso Sanseverino, afirmou que a questão do atraso na entrega de imóvel já foi analisada pelo STJ em diversas outras ocasiões. Em março de 2017, por exemplo, a 3ª turma definiu que os danos morais por atraso só são configurados em situações excepcionais, as quais devem ser comprovadas pelos compradores.

Sanseverino afirmou que, conforme jurisprudência do STJ, a indenização por lucros cessantes é devida, mas não a compensação por danos morais, tendo em vista que o imóvel não foi adquirido para moradia.

 “Ora, a perda da oportunidade de obter frutos de um investimento é dano exclusivamente material, a ser reparado mediante indenização por lucros cessantes (já incluída na condenação), não havendo falar, portanto, em dano moral.”

Assim, a 3ª turma manteve a condenação por lucros cessantes excluindo apenas a condenação por danos morais.

• Processo: REsp 1.796.760

Fonte: Migalhas

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Decisão unânime afirma que, nos casos em que o animal não coloque em risco a segurança e a tranquilidade, é descabida a proibição

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu nesta terça-feira que os condomínios não podem proibir que seus moradores criem animais de estimação , se eles não colocam em risco a segurança e a tranquilidade dos condôminos.

A decisão unânime foi da Terceira Turma do STJ, que analisou recurso apresentado pela Defensoria Pública do Distroto Federal em favor de uma moradora de condomínio em Samambaia, cidade-satélite de Brasília.

A moradora, que é enfermeira e possui uma gata de estimação , entrou com ação na Justiça em 2016 para mantê-la. Teve o pedido negado em primeiro e segundo grau.

Para o relator, ministro Villas Bôas Cueva, a restrição é ilegítima, visto que o condomínio “não demonstrou nenhum fato concreto apto a comprovar que o animal (gato) provoque prejuízos à segurança, à higiene, à saúde e ao sossego dos demais moradores”.

Fonte: O Globo

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A 16ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG) condenou o proprietário de um imóvel a indenizar sua inquilina, por danos morais, em R$ 7 mil. Antes do prazo combinado, ele invadiu a residência que a locatária deveria desocupar e retirou os objetos do local.

A inquilina relatou que, por dificuldades financeiras, estava devendo dois meses de aluguel. Ela se comprometeu a deixar o imóvel num sábado, mas, dois dias antes, o dono entrou na casa, retirou os pertences dela e os colocou na garagem.

A locatária alegou que alguns de seus pertences foram danificados e outros desapareceram, e argumentou que, por isso, tinha direito a indenização por dano material e moral.

Em primeira instância, foi fixada indenização equivalente a dois meses de aluguel e a seis contas de luz. Para o juiz Fabiano Afonso, a atitude precipitada do réu expôs a mulher a desconforto capaz de perturbá-la e retirar seu sossego, de forma a configurar o dano moral.

Entretanto, ele rejeitou o pedido de danos materiais, porque avaliou que a despesa de transporte da autora até o local e o frete do caminhão já estavam previstos, e eventuais estragos na mobília e o sumiço de outros itens pessoais não foram comprovados.

A mulher não se conformou com a decisão. O relator do recurso, desembargador Ramom Tácio, entendeu que a inquilina não provou ter havido dano ao seu patrimônio, o que o levou a negar o pedido de indenização por danos materiais.

A compensação pelos danos morais foi mantida, contudo o magistrado considerou que a quantia estipulada em primeira instância era insuficiente para punir o locador. Os desembargadores Marcos Henrique Caldeira Brant e Otávio de Abreu Portes votaram de acordo com o relator.

Veja a íntegra da decisão e o andamento do caso.

(Fonte: TJ-MG)

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Docente receberá R$ 5 mil de danos morais.

A 2ª turma do TRT da 11ª região determinou que uma rede de ensino pague R$ 5 mil de indenização por danos morais a um professor que teve seu salário reduzido em razão da supressão arbitrária de carga horária. Para o colegiado, a conduta da escola configurou abalo emocional e dificuldades financeiras para o professor.

O caso

O docente ajuizou ação narrando que foi admitido pela escola para atuar na função de professor de Língua Inglesa, com salário por hora/aula. Até dezembro de 2016, ele ministrava aulas para 12 turmas de ensino médio e fundamental, o que lhe garantia remuneração mensal de R$ 3 mil reais.

Entretanto, foi informado pela coordenação que a partir de 2017 seria remanejado para uma única turma no curso de idiomas da instituição, com aulas somente aos sábados, situação na qual permaneceu durante sete meses até ser dispensado sem justa causa, recebendo R$496,14.

O juízo de 1º grau determinou que a escola pagasse as diferenças salariais correspondentes ao período de janeiro a setembro de 2017, tomando como base o salário pago antes da mudança para o curso de idiomas.

Dano moral 

Relator, o desembargador Lairto José Veloso entendeu que a situação enseja reparação por dano moral, pois a grave redução de salário resultou em abalo emocional e dificuldades financeiras, em razão do presumível rompimento do equilíbrio psicológico do professor.

O relator verificou que a escola não comprovou a alegada redução do número de alunos matriculados de forma a justificar a supressão da carga horária do professor e considerou que houve violação ao princípio da irredutibilidade salarial e confirmou as parcelas deferidas na sentença.

“Ora, se o reclamante foi contratado para cumprir determinada carga e ministrar aula para determinadas turmas, evidentemente que havia um valor acertado entre as partes, porém, quando a reclamada, por conveniência própria, subtrai o número de turmas, é evidente que gera prejuízos ao obreiro, fazendo o mesmo jus às diferenças salariais correspondentes.” 

Assim, a 2ª turma fixou o valor de R$ 5 mil por dano moral.

Processo: 0000777-10.2017.5.11.0017

Fonte: Jornal Jurid

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O colegiado deu provimento ao recurso especial de uma sociedade para cancelar a alienação judicial eletrônica de imóvel adquirido por ela, cuja penhora havia sido determinada no curso da ação de cobrança de cotas condominiais movida contra o antigo proprietário.

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu que os honorários de sucumbência decorrentes de condenação em ação de cobrança de cotas condominiais não possuem natureza ambulatória (propter rem), ou seja, a obrigação de pagá-los não é transmitida para o comprador com a propriedade do imóvel.

O colegiado deu provimento ao recurso especial de uma sociedade para cancelar a alienação judicial eletrônica de imóvel adquirido por ela, cuja penhora havia sido determinada no curso da ação de cobrança de cotas condominiais movida contra o antigo proprietário.

Segundo informações do processo, a recorrente quitou os débitos condominiais devidos e peticionou, durante o cumprimento da sentença da ação de cobrança, pelo cancelamento do leilão eletrônico. No primeiro grau e no Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), o pedido foi indeferido, ao entendimento de que as verbas de sucumbência também deveriam ser quitadas, pois seguiriam a obrigação principal, estando vinculadas à pretensão de cobrança.

Ao STJ, a recorrente argumentou que os honorários advocatícios possuem natureza autônoma e não se confundem com a obrigação de pagar o condomínio. Afirmou que o acórdão do TJSP foi contraditório ao reconhecer que a verba de sucumbência não poderia ser exigida do comprador do imóvel – o qual não foi parte da ação de cobrança – e condicionar a suspensão da penhora ao pagamento dos honorários.

Obrigações ambulatórias

A relatora do recurso no STJ, ministra Nancy Andrighi, explicou que as obrigações ambulatórias “são aquelas que se vinculam à titularidade de um direito real, independentemente da manifestação de vontade do titular, e, por isso, são transmitidas a todos os que lhe sucedem em sua posição; são, pois, assumidas ‘por causa da coisa’ (propter rem)”.

Segundo ela, a compreensão extraída do artigo 1.345 do Código Civil é a de que as obrigações dos condôminos perante o condomínio são qualificadas como ambulatoriais, de modo que, “decorrendo as respectivas prestações da mera titularidade do direito real sobre imóvel, incidirão sobre a coisa e irão acompanhá-la em todas as suas mutações subjetivas”.

Ao citar a doutrina de Orlando Gomes, a ministra destacou que a obrigação de pagar os débitos em relação ao condomínio se transmite automaticamente, ainda que não seja essa a intenção do alienante e mesmo que o adquirente não queira assumi-la, constituindo um “vínculo jurídico pelo qual uma pessoa, embora substituível, fica adstrita a satisfazer uma prestação no interesse de outra”.

Interesse da coletividade

Em seu voto, a relatora ressaltou que o sentido dessa norma é fazer prevalecer o interesse da coletividade, permitindo que o condomínio receba, ainda que haja a transferência de titularidade do direito real sobre o imóvel, as despesas indispensáveis e inadiáveis para a manutenção da coisa comum.

“Daí se conclui que a obrigação de pagar as verbas de sucumbência, ainda que sejam elas decorrentes de sentença proferida em ação de cobrança de cotas condominiais, não pode ser qualificada como ambulatória (propter rem) e, portanto, não pode ser exigida do novo proprietário do imóvel sobre o qual recai o débito condominial”, disse a ministra.

Nancy Andrighi ressaltou que esse tipo de obrigação não está expressamente elencado no rol do artigo 1.345 do Código Civil, “até mesmo por não se prestar ao custeio de despesas indispensáveis e inadiáveis à manutenção da coisa comum”.

Além disso, segundo ela, o STJ já consolidou o entendimento de que os honorários de sucumbência constituem direito autônomo do advogado, de natureza remuneratória. “Trata-se, portanto, de dívida da parte vencida frente ao advogado da parte vencedora, totalmente desvinculada da relação jurídica estabelecida entre as partes da demanda”, explicou.

Fonte: Jornal Jurid

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